도시 투자 프로젝트 입찰 시 지역 사회의 주요 병목 현상 제거

국가 예산에 대한 지불 금액 대신 최소 지불 비율을 규정합니다.

정부는 토지를 활용한 사업 시행을 위한 투자자 선정에 관한 입찰법 시행을 위한 여러 조항과 조치를 상세히 기술한 시행령 제115/2024호를 최근 발표했습니다. 이 시행령의 가장 큰 변화는 기업이 국가 예산에 납부해야 하는 최소 세율을 명확하게 규정한 것입니다.

변호사 Pham Thanh Tuan에 따르면, 이전에는 법령 25/2020의 규정에 따라 토지 사용료와 토지 임대료(이전 명칭 m3) 외에 국가 예산에 대한 지불 가치를 결정하는 데 있어 지방 자치 단체가 3가지 문제에서 어려움을 겪었습니다.

첫째, 경매 결과가 없거나 기준 토지 기금이 너무 많아 종합적인 판단이 어려워 기준 토지 기금이 없습니다. 둘째, 예상 토지 사용료와 토지 임대료를 산정하기 어렵습니다. 셋째, 이러한 가치 평가 업무에서 지방 기관 간의 조율이 어렵습니다. 이는 많은 지자체가 토지를 활용한 사업 입찰 과정에서 혼란을 겪는 이유 중 하나입니다.

위의 단점을 극복하기 위해, 법령 115/2024의 제48조는 도시 지역 프로젝트를 시행하기 위한 투자자를 선정하기 위한 입찰 시 국가 예산에 대한 최소 지불 비율(일반적으로 m값이라고 함)을 규정합니다. 농촌 주거 지역은 이전의 금액 대신 백분율로 계산됩니다.

비율은 해당 지역 내에서 사업을 시행하는 토지의 토지이용권 경매 후 평균 증가율(개시가격과 낙찰가격의 차이)을 참고하여 산정합니다.

해당 사업을 시행하기 위해 경매되는 토지(개인이 주택을 짓기 위해 개별 토지 경매 결과를 사용하지 않음)는 사업 투자 정책 승인 결정일로부터 연속 3년 이내에(특별한 경우에는 최대 7년) 성공적인 경매 결과를 가져야 하며, 경매되는 토지와 위치가 유사해야 합니다(동일한 지구 또는 도내 다른 지구).

따라서 이 법령은 토지 이용 효율 평가 기준을 기존처럼 특정 금액으로 산정하는 대신 "국가 예산 최소 지급률"을 적용하는 방향으로 변경했습니다. 국가 예산에 대한 실제 지급률(M값)은 투자자가 제안한 예산에 대한 지급률에 프로젝트의 실제 토지 이용료와 토지 임대료를 곱한 값과 같습니다.

지역 사회에 상당한 수익을 가져올 것으로 예상

부동산 법률 전문가들은 m 가치의 결정을 다음과 같이 설명합니다.

A성 인민위원회는 4개 도시권 사업에 대한 토지사용권 경매를 실시했습니다. A지역은 이 4개 사업의 경매 결과를 바탕으로 낙찰 후 평균 상승률(최저가 대비 낙찰가 비율)을 산출할 예정이며, 그 결과는 10%입니다. 입찰 서류에 명시된 10%는 투자자가 국가 예산에 납부해야 하는 최소 금액(m)입니다.

투자자는 국가 예산에 10% 이상의 지급률을 제시해야 합니다. 실제 국가 예산 지급액은 낙찰자가 제시한 지급률(예: 20%)에 실제 납부해야 할 토지 사용료 및 토지 임대료(예: 2,000억 동)를 곱한 금액입니다. 토지 사용료 및 토지 임대료는 토지법 규정에 따라 산정됩니다. 따라서 투자자는 토지 사용료(M) 납부 의무 외에도 국가 예산에 400억 동을 추가로 납부해야 합니다.

해당 지자체가 프로젝트 경매를 실시한 적이 없는 경우, 산정 기준 토지 기금은 산정 공식에 포함되지 않습니다. 또한, 시행령 제48조 제6항은 경매 기준 토지 기금이 없는 경우, 투자정책 결정일 또는 입찰 대상 프로젝트 정보 승인 서류일 이전 5년 연속 입찰에 참여한 프로젝트의 예산 지급액 평균 증가율을 사용할 수 있다고 규정하고 있습니다.

지역 당국이 경매 또는 입찰 방식으로 프로젝트 시행을 위한 투자자 선정을 완료하지 않아 참고용 토지 기금이 없는 경우, 입찰 서류에 국가 예산 지급률(m)이 명시되지 않습니다. 이 비율은 투자자가 입찰 서류에 제시합니다. 투자자가 제시한 국가 예산 지급액(m)은 프로젝트 계약서에 명시된 양식 및 일정에 따라 토지 사용료 및 토지 임대료 지급과 동시에 지급됩니다.

이로써 국가 예산 기여율(m) 산정이 명확하고 완전해지면서 많은 지자체의 어려움이 해소되었습니다. 국가 예산 기여율(m) 산정에 관한 새로운 규정은 지자체에 상당한 세수 확보를 가져오고, 투명하고 매력적인 투자 환경을 조성할 것으로 기대됩니다.

그러나 변호사 Pham Thanh Tuan에 따르면, 위의 계산은 M이 지불해야 하는 금액으로 인해 기업의 프로젝트 실행 비용을 상당히 증가시킬 수도 있습니다.