국가 예산에 대한 지불 금액 대신 최소 지불 비율을 규정합니다.

정부는 토지를 사용하여 프로젝트를 시행할 투자자를 선정하는 입찰법을 이행하기 위한 여러 조항과 조치를 자세히 기술한 법령 제115/2024호를 발표했습니다. 이 법령의 가장 큰 변화는 기업이 국가 예산에 납부해야 하는 최소 비율을 명확하게 정의한 것입니다.

변호사 Pham Thanh Tuan에 따르면, 이전에는 법령 25/2020의 규정에 따라 토지 사용료와 토지 임대료(이전 명칭 m3) 외에 국가 예산에 대한 지불 가치를 결정하는 데 있어 지방 자치 단체가 3가지 문제에서 어려움을 겪었습니다.

첫째, 경매 결과가 없거나 참고토지펀드가 너무 많아 합성에 어려움이 있어 참고토지펀드가 존재하지 않는다. 둘째, 예상되는 토지 이용료와 토지 임대료를 결정하기 어렵습니다. 셋째, 이 평가 작업에서는 지역 기관 간의 조정이 어렵습니다. 이는 많은 지자체가 토지를 사용하는 프로젝트에 대한 입찰을 조직할 때 혼란스러워하는 이유 중 하나입니다.

위의 단점을 극복하기 위해, 법령 115/2024의 제48조는 도시 지역 프로젝트를 시행하기 위한 투자자를 선정하기 위한 입찰 시 국가 예산에 대한 최소 지불 비율(일반적으로 m 값이라고 함)을 규정합니다. 농촌 주거 지역은 이전처럼 금액 대신 백분율로 계산됩니다.

비율은 해당 지역 내에서 사업을 시행하는 토지의 토지이용권 경매 후 평균 증가율(개시가격과 낙찰가격의 차이)을 참고하여 산정합니다.

해당 사업을 시행하기 위해 경매되는 토지(개인이 주택을 짓기 위해 개별 토지 경매 결과를 사용하지 않음)는 사업 투자 정책 승인 결정일로부터 연속 3년 이내에(특별한 경우에는 최대 7년) 성공적인 경매 결과를 가져야 하며, 경매되는 토지와 위치가 유사해야 합니다(동일한 지구 또는 도내 다른 지구).

이에 따라 본 조례는 토지이용효율성 평가기준을 정하는 방식을 기존처럼 구체적인 금액으로 정하는 방식에서 '국가예산에 대한 최저지급비율'을 적용하는 방향으로 변경하였습니다. 국가 예산에 대한 실제 지불 가치(가치 M)는 투자자가 제안한 예산 지불 비율에 프로젝트의 실제 토지 사용료와 토지 임대료를 곱한 값과 같습니다.

지역 사회에 상당한 수익을 가져올 것으로 예상

부동산 법률 전문가들은 m 가치의 결정을 다음과 같이 설명합니다.

A성 인민위원회는 4개 도시지역 프로젝트에 대한 토지 사용권 경매를 실시했습니다. 지역 A는 이 4개 프로젝트의 경매 결과를 사용하여 경매에서 이긴 후의 평균 증가율(최저 가격과 낙찰 가격의 비율)을 계산할 것이며, 그 결과는 10%입니다. 입찰문서에 명시된 10%의 비율은 투자자가 지불해야 하는 최소 국가예산 지불 비율(값 m)입니다.

투자자는 10% 이상의 국가 예산 지급률을 제안해야 합니다. 실제로 국가 예산에 지불되는 금액은 낙찰자가 제안한 비율(예: 20%)에 실제 지불해야 할 토지 사용료와 토지 임대료(예: 2,000억 VND)를 곱한 금액과 같습니다. 토지 이용료와 토지 임대료는 토지법 규정에 따라 계산됩니다. 따라서 투자자는 토지 사용료 의무(가치 M) 외에도 국가 예산에 추가로 400억 VND를 지불하게 됩니다.

해당 지역에서 프로젝트 경매를 한 번도 실시한 적이 없다면 공식에 포함할 기준 토지 기금이 없습니다. 또한 시행령 제48조 제6항은 경매를 위한 기준토지기금이 없는 경우 투자정책결정일 또는 입찰을 위한 사업의 정보를 승인하는 서류일로부터 연속 5년 이내에 입찰을 실시한 사업의 예산지급가액의 평균증가율을 사용할 수 있다고 규정하고 있습니다.

지방자치단체가 경매나 입찰 방식으로 프로젝트를 시행하기 위한 투자자 선정을 조직하지 않아 참고용 토지 기금이 없고, 입찰 문서에는 국가 예산에 대한 지불 비율(m)이 명시되어 있지 않습니다. 이 비율은 투자자가 입찰 문서에 제시합니다. 투자자(M)가 제안한 국가 예산에 대한 지불 금액은 프로젝트 계약서에 명시된 양식과 일정에 따라 토지 사용료 및 토지 임대료 지불과 동시에 지불됩니다.

따라서 국가 예산 기여율(m)의 결정이 명확하고 완전해지며 많은 지자체에서 어려움을 겪지 않게 됩니다. 국가 예산에 대한 지불 가치를 결정하는 새로운 규정(m)은 지방 정부에 상당한 수입을 가져다주고, 투자 환경의 투명성과 매력을 개선할 것으로 기대됩니다.

그러나 변호사 Pham Thanh Tuan에 따르면, 위의 계산은 M이 지불해야 하는 금액으로 인해 기업의 프로젝트 실행 비용을 상당히 증가시킬 수도 있습니다.