공급과 유동성이 모두 급증했습니다.

DKRA가 발표한 2023년 2분기 호치민시 및 주변 지역 부동산 시장 보고서에 따르면, 리조트 아파트 부문(콘도텔)이 2022년 말과 2023년 1분기의 침체기를 거친 후 거래를 재개했습니다.

구체적으로, 3개 프로젝트에서 약 378개의 콘도텔이 판매를 시작했는데, 이는 2023년 1분기 대비 90% 증가한 수치입니다. 특히, 콘도텔 유동성도 전 분기 대비 20배 증가하여 122세대에 달했습니다. 이는 긍정적인 신호입니다. 그동안 리조트 아파트 시장은 많은 부정적인 영향을 받았을 뿐만 아니라 투자자들의 관심도 부족했기 때문입니다. 작년 같은 기간과 비교하더라도 시장 공급량과 판매량은 각각 31%, 78% 감소했습니다.

이 보고서는 현재 대부분의 거래가 완전한 법적 문서와 은행 보증이 있고 평판이 좋은 부서에서 운영하는 프로젝트에 집중되어 있음을 보여줍니다. 1차 가격은 작년 같은 기간 대비 2~4% 상승한 것으로 기록되었습니다. 하지만 그 대가로 투자자들은 고객에게 이자율 지원, 이익 보장, 원금 유예 기간, 일시불 고객에게 할인 등 많은 우대 정책을 제공합니다.

콘도텔의 회복은 정부가 2023년 5월 20일부터 시행되는 토지법 시행령의 여러 조항을 보완하는 법령 10/2023/ND-CP를 발표하면서부터 시작될 것으로 알려졌습니다. 이 법령에는 관광법의 상업 및 서비스 토지에 대한 규정에 따라 숙박 및 관광 목적으로 사용되는 건설 공사에 상업 및 서비스 토지를 사용하는 목적에 따라 건설 공사에 대한 적색 대장 발급에 대한 규정이 보완되어 있습니다.

그러나 실제로는 적색목록 발급이 기대 수준에 그치고 있습니다. 10호 시행령 시행에 여전히 많은 난항이 있기 때문입니다. 10호 시행령은 "비주거용 건설 공사 소유권 인증" 조건을 규정하는 43/2014/ND-CP호 법령 제32조를 보완했지만, 증명서 발급 순서 및 절차에 대한 규정이 여전히 일반적이고 모호하여 지자체들이 증명서 발급에 있어 "강력한 조치"를 취하지 못하고 있습니다.

현재 시중에는 2가지 유형의 콘도텔이 있습니다. 첫 번째는 상업 서비스 부지에 대한 프로젝트입니다. 국가가 정책을 발표하고 투자자가 고객에게 붉은책을 발행하는데, 이는 50년 동안 상업적 서비스용 토지이기도 합니다. 두 번째 유형은 상업용 서비스 용지이지만 일부 지역에서는 주거 단위를 형성하지 않고 상업용 서비스 용지를 주거용 용지로 변경합니다. 현재, 이 유형의 콘도텔은 적합성을 갖추고 인증서를 부여받을 수 있도록 상업용 서비스 부지로 조정될 것이 제안되고 있습니다.

게다가 일부 지자체에서는 콘도텔 단위마다 별도의 허가증을 발급해야 한다는 관점에서도 어려움을 겪고 있는데, 이는 아파트 건물에 대한 허가증 발급과 크게 다르지 않습니다. 콘도텔(호텔 및 숙박 사업 모델)에 인증서를 부여하면 해당 유형의 특성도 변경됩니다. 이러한 문제는 아직 명확히 밝혀지지 않았지만, 조만간 해결된다면 콘도텔 회복의 전환점이 될 수 있습니다.

다른 형태는 점차 회복됩니다.

DKRA 보고서에 따르면, 콘도텔 외에도 다른 유형의 리조트 부동산도 회복의 조짐을 보이고 있습니다. 리조트 빌라 부문의 경우, 2분기에 5개 프로젝트의 76개 제품이 판매를 개시했는데, 이는 2022년 동기 대비 4%에 불과했습니다. 반면, 소비는 50대에 그쳤고, 일부 프로젝트의 수요는 소폭 증가했습니다.

리조트 타운하우스/상점 유형의 경우, 보고서는 4개 프로젝트에서 75개의 새로운 공급 단위가 판매를 시작했다고 기록했습니다. 소비량은 신규 공급량의 44%에 해당하며, 이는 33대에 해당합니다. 그러나 1차 프로젝트의 80% 이상은 판매 가격을 조정하고 적절한 판매 정책을 적용하기 위해 계속해서 장바구니를 닫고 있습니다.

이런 유형의 소비가 늘어난 것은 투자자들이 한 번에 결제하는 고객에게 최대 40~50%까지 할인 정책을 펼치기 때문이라고 합니다. 이는 재정적 어려움에 직면한 일부 투자자들의 현금 흐름 압박에 대응하여 자본을 재자본화하기 위한 조치입니다.

DKRA 그룹은 2023년 3분기에 모든 유형의 리조트 부동산 공급이 증가할 것으로 전망했습니다. 구체적으로 콘도텔은 바리아붕따우, ​​빈딘성 등에 집중되어 400~500호 정도 증가할 것으로 전망된다. 한편, 리조트 빌라와 리조트 타운하우스/상점하우스 공급은 소폭 증가할 것으로 전망되며, 주로 끼엔장성에 집중되어 있다. 전반적인 시장 수요는 2023년 2분기에 비해 계속 증가할 것으로 예상되지만 큰 돌파구는 없을 것으로 보입니다.

2023년 3분기에도 투자자들은 시장 수요를 자극하기 위해 할인 정책, 주식을 활용한 신속한 지불에 대한 인센티브, 수익 공유 프로그램을 계속해서 광범위하게 적용할 것입니다. 이로 인해 많은 투자자는 올해 말과 2024년 초에 리조트 부동산 시장이 강한 회복세를 보일 것으로 기대하고 있습니다.