국회에서 통과된 새 법률안에 따르면, 부동산 시장 관련 법률 3개(토지법, 주택법, 부동산사업법 2023)가 2024년 8월 1일부터 시행됩니다. 이는 기존에 결정된 2025년 1월 1일보다 5개월 앞당겨진 날짜입니다. 이는 부동산 시장의 조속한 안정과 발전을 촉진하는 "활력"이 될 것으로 예상됩니다.

이에 따라 2023년 부동산사업법은 특례·제1종·제2종·제3종 도시지역의 구·군·시에서 토지의 분할 및 매매를 금지합니다. 이에 따라 새로운 규정은 전국 105개 시·읍·면의 토지 분할 및 매매를 허용하지 않게 됐다. 현행 규정에 비해 81개 도시와 마을이 늘어났습니다. 이 규정은 부동산 프로젝트에만 적용되며, 타인에게 증여, 상속 또는 이전할 목적으로 구획을 분리해야 하는 개인 토지나 가구에는 적용되지 않습니다.

2023년 부동산사업법은 특례·제1종·제2종·제3종 도시지역의 구·군·시에서 토지의 분할 및 매매를 금지합니다. 사진: 르 토안

2024년 토지법을 시행하기 위해 호치민시 인민위원회는 10월 31일부터 토지 분할에 관한 결정(결정 100)을 발표하여, 조건을 충족하는 토지를 소유한 가구와 개인이 분할할 수 있도록 했습니다. 또한, 부동산 사업법을 실현하기 위해 호치민시 인민위원회는 인프라 투자가 완료된 부동산 프로젝트가 토지 구획을 분할하고 판매하는 것을 금지하는 내용의 결정 제83호를 발표했습니다.

이에 따라 호치민시 인민위원회는 "재정착을 위해 지정된 토지를 제외하고 5개 교외구를 포함한 해당 지역 전역에서 토지 분할 및 매각을 금지하고, 주택 프로젝트의 경우 투자자는 건설을 완료해야 양도가 허용된다"고 결정했습니다.

이 문제에 대해 많은 의견이 있었습니다. 그들은 이러한 규정이 2023년 부동산 사업법에 위배된다고 믿고 토지 구획 및 매매를 금지하는 규정은 장기적으로 이익을 가져올 수 있지만 현재는 시장이 어려운 시기를 겪고 사람들이 토지 구획에 대한 관심이 줄어들어 시장이 침체된 상황에서는 그다지 적합하지 않은 것으로 보인다고 강조했습니다.

그러나 일부 전문가들은 이에 동의하며, 호치민시 인민위원회가 위와 같이 토지 분할 및 매각을 금지하는 규정은 적절하며 2023년 부동산 사업법의 규정에 따라 완전히 인민위원회의 권한 내에 있다고 말합니다.

이 문제에 대한 자신의 견해를 공유하면서, 동도이 법률 사무소의 대표인 쩐 쑤언 티엔 변호사는 사실 최근 많은 지역에서 토지 분할과 분리가 광범위하게 이루어져 가격 인플레이션, 토지 축적, 토지 포기 등의 결과가 발생하고 있다고 말했습니다. 많은 지역에서는 특이한 현상이 감지되면 이런 활동을 금지했습니다.

이에 따라 티엔 변호사는 호치민시의 토지 분할 및 매매 프로젝트 금지로 인해 처음에는 토지 공급이 부족할 수 있지만 장기적으로는 새로운 규정이 무차별적인 토지 분할 및 분리와 관련된 많은 문제를 해결하고, 불법 건축 상황을 줄이며, 이러한 유형의 토지 거래 시 법적 위험을 줄이는 데 도움이 될 것이라고 말했습니다.

콩트엉 신문과의 인터뷰에서 당 훙 보 전 천연자원환경부 차관은 호치민시가 토지 구획을 이용한 재정착 프로젝트를 제외하고 도시 전역에서 토지 구획의 세분화 및 매각을 금지하기로 한 결정은 올바른 결정이며, 도시화의 질을 향상시키고 주택이 없는 토지에 사람들이 잉여 자금을 축적하는 것을 줄이는 데 부합한다고 말했습니다.

전문가에 따르면 토지에 대한 수요는 항상 매우 높은 반면, 공식적인 프로젝트를 통한 공급은 시장에 부족합니다. 게다가 많은 투기자들이 가격을 부풀리기 위해 경쟁할 기회를 이용해 부동산 가격을 끌어올렸고, 이로 인해 시장에 혼란이 생겼습니다. 동시에 그들은 토지를 수집하고, 구획으로 나누고, 심지어 구매자를 유치하기 위해 합법적인 프로젝트와 같은 이름을 붙이기도 합니다.

"따라서 토지 분할 및 매매 규제를 강화하는 것은 투기를 억제하는 데 필수적입니다. 토지는 매매를 위해 개방되기 전에 건축되어야 하기 때문에, 결과적으로 토지의 총 가치가 상승하기 때문입니다. 장기적으로 토지 분할 및 매매 규제를 강화하면 시장이 투명하고 지속 가능한 방향으로 발전하고, 투기를 방지하며, 토지 낭비를 줄이는 데 도움이 될 것입니다."라고 보 씨는 말했습니다.

베트남 부동산 중개업 협회 회장인 응우옌 반 딘 씨는 위의 관점에 동의하며, 새로운 규정은 단지 프로젝트에 필요한 토지만 요청한 후 토지를 여러 구획으로 나누어 판매하는 투자자들을 없애는 데 도움이 될 것이라고 말했습니다. 이러한 행위는 국가에 경제적 효율성을 가져다주지 못합니다.

"새 법은 투자자를 위한 토지 분할 및 매각을 엄격하게 규제하고 있지만, 토지 분할 및 기반 시설에 따른 가격 부풀리기 행위는 여전히 더 엄격한 관리 규정이 필요합니다. 따라서 2024년 토지법과 2023년 부동산사업법의 시행을 더욱 명확하고 세부적으로 하여 가상 토지 가격 부풀리기 현상을 근절해야 합니다."라고 딘 씨는 말했습니다.