본 문서에서 자연자원환경부는 비교방법을 포함한 3가지 토지평가방법을 규제하는 방향으로 토지평가방법을 개정 및 보완할 것을 제안합니다. 소득 방법; 지가조정계수법 따라서 제44/2014/ND-CP호 법령과 비교했을 때, 이 초안 법령은 토지 평가 방법 2가지를 축소했습니다.

천연자원환경부에 따르면, 3가지 토지 평가 방법(비교, 수입, 지가조정계수)을 규정함으로써 국가토지관리에 필요한 모든 토지 평가 사례를 포괄할 수 있게 되었습니다.

구체적으로, 공제 방법은 비교 방법에 통합되어 있는데, 공제 방법은 비교 방법을 토지에 자산이 부착된 토지 구획에 적용할 때의 단계이며, 비교되는 토지 구획의 토지에 부착된 자산의 가치를 분리하는 데 적용되기 때문입니다.

동시에, 천연자원환경부는 44호 법령 초안에서 토지 가치를 평가할 때 잉여법을 사용하지 말 것을 제안했습니다.

정부에 제출한 초안에 따르면, 천연자원환경부는 토지 가치를 평가할 때 잉여법을 사용하지 않는 이유를 설명하면서, 잉여법은 총 가정 개발 수익에서 총 가정 개발 비용을 뺀 값으로 토지를 평가하는 방법이라고 밝혔습니다.

따라서 부동산의 총 가정 개발수입을 계산할 때는 양도가격, 임대가격, 매매시기, 매매율, 양도가격의 추세 및 변동성, 미래 임대가격, 점유율 등의 가정 요소를 기반으로 해야 하며, 은행 대출금리에 따라 평가시기까지의 현금흐름을 할인해야 합니다.

부동산의 총 가정 개발 비용을 계산하는 것은 관할 국가 기관에서 발표한 기준과 단가를 기준으로 하는 것 외에도 공사 기간, 매년의 공사비, 예비비, 이자 비용, 위험 요소를 고려한 투자자 수익, 광고 및 판매 비용 등에 따라 달라집니다.

위에 언급된 총 개발 수익과 총 개발 비용의 가정 요소를 계산하는 것은 매우 복잡하고, 평가 결과는 불확실하고 부정확하며 오류가 큽니다(같은 토지에 대해 가정 요소에서 지표 하나만 변경해도 평가 결과가 바뀝니다). 쉽게 악용될 수 있으며 토지 평가사와 지역의 특정 토지 가격을 결정하는 사람들에게 위험을 초래합니다.

이는 최근 토지의 구체적인 가격을 결정, 평가, 결정하는 데 있어 어려움과 지연이 발생하는 주요 원인입니다.

반면, 부동산 사업에서는 토지가 항상 먼저 존재하며, 토지의 가격이 부동산을 만드는 과정보다 먼저 결정됩니다. 미래의 부동산 가치를 추정한다고 가정하고 토지 가격을 결정하는 것은 적절하지 않으며, 토지 가격은 투자자의 부동산 사업 방식에 따라 달라지게 되어 토지의 실제 시장 가치를 반영하지 못하게 됩니다.

또한, 잉여법은 투자자들이 수익을 가정하고 발생한 비용을 추산하여 얻은 이익을 계산하고, 이를 통해 투자할지 말지를 결정하는 데 자주 사용됩니다.

천연자원환경부는 제18-NQ/TW 결의안의 정신에 따라 토지 가격 결정 방법은 시장 원칙을 준수해야 한다고 생각합니다. 따라서 제44호 법령 초안에서 토지 가치 평가, 토지 사용자의 재정적 의무 계산, 국가가 토지를 회수할 때 보상금 계산에 잉여금 방법을 적용하지 않는다는 사실은 당의 정책과 일치합니다.

잉여금법을 적용하지 않음으로써 발생하는 한계를 극복하기 위하여, 시행령 제44호안은 비교방법의 내용을 개정·보완하였습니다.

여기서는 기술 인프라에 투자되지 않은 토지 구획 및 토지 면적의 가치 평가에 대한 지침을 제공하며, 기술 인프라 투자 비용을 공제하기 위해 공제 기술을 결합합니다. 동시에 토지가격을 결정할 때 연차조정계수법을 적용하여 비교검증하도록 규정을 보완하여 토지평가 결과의 정확성을 확보할 필요가 있다.