호치민시 부동산협회(HoREA)는 토지법 초안(개정)과 관련하여 국회 상임위원회에 여러 의견을 제출했는데, 이 의견서에서는 토지 가격 평가 시 토지 가격 조작에 대한 공모 위험을 경고하고 있습니다.

HoREA에 따르면, 지방 차원의 부동산 프로젝트에 대한 토지 가격을 평가하고 결정하는 기관은 4개입니다. 첫 번째는 국가기관(자연자원환경부, 재무부장, 도인민위원회)입니다.

다음 주제는 토지 평가 활동의 직접적인 영향을 받는 부동산 프로젝트 투자자입니다. 세 번째는 평가기업(토지 평가 서비스와 평가 보고서 또는 인증서를 제공)입니다. 마지막으로, 검토자는 토지평가위원회에 가입하도록 초대됩니다. 토지 가격 결정을 위해 도 인민위원회에 제출하기 전에 이 위원회의 평가 및 평가 활동을 독립적으로 검토하는 업무를 수행합니다.

호리앤차우(HoREA) 회장은 이러한 주체들이 토지 가격을 조작하기 위해 적극적으로 공모하는 경우가 많아 토지 평가 결과가 부정확해지는 경우가 많다고 말했습니다. 그는 이러한 상황을 명확히 파악하여 국가 예산 수입 손실과 공공 자산 손실을 방지하고 해결하기 위한 메커니즘과 해결책을 마련해야 한다고 말했습니다. 이는 토지 자원이기 때문입니다.

차우 씨는 현재 비교, 공제, 수입, 잉여 및 지가조정계수 등 5가지 토지평가방법이 정확성 요건을 충족하지 못하고 있다고 덧붙였다. 이 5가지 방법은 대량평가방법을 포함하지 않고, 아직 완전한 가격입력 데이터베이스가 구축되지 않았으며, 실시간으로 업데이트되지 않아 신뢰할 수 없는 평가결과를 초래합니다.

기존의 평가방법을 적용하면, 동일한 부동산 프로젝트를 하나의 평가기업이 수행하더라도 두 가지 다른 평가방법을 적용하면 17%의 가치 차이가 나는 두 가지 다른 결과가 나오는 상황이 발생합니다. 반면, 두 개의 서로 다른 평가회사가 동일한 토지 평가방법을 적용한 동일한 부동산 프로젝트에서도 약 17%의 가치 차이가 나는 두 가지 다른 결과가 나왔습니다.

HoREA 회장은 또한 토지 및 토지금융 분야에서 일하는 많은 공무원, 공무원, 공공기관 직원들이 직무 수행에 있어 책임과 법적 위험을 두려워한다는 민감한 문제를 제기했습니다. 그들은 일을 이리저리 밀고 다니고, 문서를 빙빙 돌리며 전달하고, 제안조차 하지 않고, 결정조차 하지 않으며, 안전을 위해 시장 가격보다 토지 가격을 매우 높게 책정합니다.

마찬가지로 많은 평가기업은 국가예산에 지불되는 부동산사업의 토지이용료와 토지임대료를 산정하기 위한 토지평가에 참여하기를 꺼린다. 이는 토지평가업무를 수행함에 있어 책임과 법적 위험을 두려워하기 때문이다.

이러한 단점에 직면하여 HoREA는 중앙 정부가 호치민시 인민위원회가 정부에 제출한 토지 가격 조정 계수 방식 시범 적용 제안을 고려할 것을 권고합니다. 이 제안은 토지가격표에 따른 300억 VND 이상 또는 이하의 가치에 관계없이 모든 상업용 주택 프로젝트의 토지 사용료를 계산하기 위해 토지 가격 조정 계수(계수 k4)를 발행해야 할 필요성을 야기합니다.

이를 근거로 국가는 토지분배결정, 토지임대차결정, 토지용도변경허가결정일로부터 6개월을 넘지 않는 기간 내에 토지이용료 및 토지임대료를 결정할 수 있다. 이 점은 토지평가증의 유효기간이 6개월을 넘지 않도록 규정한 것과 유사합니다.

차우 씨는 호치민시 인민위원회의 제안은 부동산 프로젝트, 상업용 주택, 도시 지역에 대한 토지 사용료와 토지 임대료 계산을 공식화하여 투명성을 보장할 것이라고 말했습니다. 이를 통해 국가와 기업은 국가 예산에 지불해야 할 토지 이용료와 토지 임대료의 금액을 예측할 수 있습니다.

그는 "토지금융의 미처리 문제를 해결하는 것은 국가가 시장을 따르는 것이 아니라 시장을 선도하는 역할을 하는 것을 보여주는 것이며, 예산을 적절하고 정확하고 시기적절하게 징수하는 동시에 프로젝트 투자자와 국민의 권리를 보장하는 것입니다."라고 강조했습니다.

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