ផ្នែកដីកសិកម្មនៅតែស្ងប់ស្ងាត់។

នៅក្នុងសិក្ខាសាលាអចលនទ្រព្យថ្មីៗនេះ លោក ឡេ វ៉ាន់ ប៊ិញ អនុប្រធាននាយកដ្ឋានដីធ្លី ( ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន ) បានថ្លែងថា នៅពេលដែលច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ ២០២៤ ចូលជាធរមាន ផ្នែកនេះនឹងមានការអភិវឌ្ឍយ៉ាងរស់រវើក។

តាមពិតទៅ ក្នុងអំឡុងពេលឆ្នាំ ២០២០-២០២២ ទីផ្សារដីកសិកម្មមានភាពក្តៅគគុក។ អាជីវកម្ម និងបុគ្គលជាច្រើនបានទិញដីកសិកម្មដោយមានគោលបំណងបំលែងវាទៅជាដីឡូត៍បែងចែកសម្រាប់លក់ ដែលបង្កើតឱ្យមានការរីកចម្រើនយ៉ាងខ្លាំងនៅពេលនោះ។

ទោះបីជាទីផ្សារត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងមានភាពរស់រវើកជាងមុនក៏ដោយ តាមពិតទៅ ផ្នែកដីកសិកម្ម និងព្រៃឈើកំពុងទាក់ទាញចំណាប់អារម្មណ៍របស់វិនិយោគិនធំៗ ដែលមានការរៀបចំយ៉ាងល្អដូចជាអាជីវកម្មជាដើម។ នេះដោយសារតែបទប្បញ្ញត្តិថ្មីបង្កើតលក្ខខណ្ឌអំណោយផលសម្រាប់កសិករ និងសមស្របសម្រាប់អាជីវកម្មដែលវិនិយោគលើវិស័យកសិកម្ម។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ សម្រាប់វិនិយោគិនខ្នាតតូច ការអនុវត្តការទិញដីកសិកម្ម រង់ចាំការប្តូរគោលបំណង ហើយបន្ទាប់មកការបែងចែក និងលក់ដីឡូត៍នឹងពិបាកអនុវត្តណាស់។

អ្នកស្រី ហា គៀន ដែលជាឈ្មួញកណ្តាលអចលនទ្រព្យ និងជាអ្នកវិនិយោគលើផ្នែកដីធ្លីផ្សេងៗនៅទីក្រុងហាណូយ ហ័រប៊ិញ និងថាយង្វៀន បានចែករំលែកថា ផ្នែកដីធ្លីកសិកម្មនៅតែ «ស្ងប់ស្ងាត់» ដោយសារតែពន្ធ និងថ្លៃបំប្លែងសម្រាប់ដីកសិកម្ម និងព្រៃឈើមានកម្រិតខ្ពស់ ដូច្នេះវិនិយោគិនខ្នាតតូចមិនវិនិយោគលើផ្នែកនេះទេ។ ផ្ទុយទៅវិញ វិនិយោគិនធំៗដែលមានតម្រូវការវិនិយោគលើវាលស្រែ និងដីព្រៃឈើរាប់សិបហិកតា ដោយមានបំណងចង់រៀបចំផែនការឡើងវិញនៅពេលក្រោយទៅជាដីសេវាកម្ម ទេសចរណ៍ ពាណិជ្ជកម្ម ឬគម្រោងលំនៅដ្ឋាន ហាក់ដូចជាមានចំណាប់អារម្មណ៍យ៉ាងខ្លាំងក្នុងការចូលរួមក្នុងហ្គេមនេះ។

មេដឹកនាំក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យមួយនៅទីក្រុងហាណូយ បានចែករំលែកថា ក្រុមហ៊ុនរបស់លោកកំពុងមានគម្រោង «បរបាញ់» ដីព្រៃឈើ និងដីកសិកម្មទ្រង់ទ្រាយធំនៅក្នុងខេត្តហ័រប៊ិញ និងថៃង្វៀន ហើយថែមទាំង «ផ្សងព្រេងបន្ថែមទៀត» ទៅកាន់តំបន់ខ្ពង់រាបកណ្តាល ដើម្បីស្វែងរកដីទិញ។

ទាក់ទងនឹងការប្តូរដីកសិកម្ម លោក ឡេ វ៉ាន់ ប៊ិញ បានកត់សម្គាល់ថា វាត្រូវតែធ្វើតាមផែនការ និងប្រកាន់ខ្ជាប់នូវគោលដៅដីដាំដុះស្រូវជាង ៣ លានហិកតា ដើម្បីធានាសន្តិសុខស្បៀងជាតិ។ ដូច្នេះ អ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យត្រូវប្រុងប្រយ័ត្ន និងយល់ដឹងពីបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ ដើម្បីជៀសវាងការវិនិយោគដែលគ្មានប្រសិទ្ធភាព ការទិញក្នុងតម្លៃខ្ពស់ ប៉ុន្តែមានការលំបាកក្នុងការរំលាយចោល។

យោងតាមសមាគមភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យវៀតណាម ក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយខែដំបូងនៃឆ្នាំ ២០២៤ ផ្នែកដីឡូត៍បានបង្ហាញពីភាពប្រសើរឡើងជាមួយនឹងដីដែលដាក់ដេញថ្លៃ និងដីឡូត៍បែងចែក។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ សម្រាប់ដីគម្រោង និងដីកសិកម្ម/ព្រៃឈើ នៅតែមិនទាន់មានសញ្ញានៃការងើបឡើងវិញនៅឡើយទេ។ សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនៅតែយឺត ហើយប្រតិបត្តិការក៏យឺត។ សូម្បីតែវិនិយោគិនជាច្រើនដែលកាន់កាប់ដីកសិកម្មក៏កំពុងជួបការលំបាកក្នុងការលក់នៅពេលនេះ។

យោងតាមនាយកក្រុមហ៊ុនភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យមួយ អត្រាប្រាក់ចំណេញសម្រាប់ការវិនិយោគក្នុងផ្នែកនេះគឺប្រហែល 25-30% ក្នុងមួយឆ្នាំ ហើយប្រសិនបើវាអាចត្រូវបានបំលែងទៅជាដីលំនៅដ្ឋាន វាអាចឡើងដល់ 35-40% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ សក្តានុពលសម្រាប់ការកើនឡើងតម្លៃក្នុងរយៈពេលមួយទសវត្សរ៍គឺថាដីកសិកម្មអាចកើនឡើងតម្លៃ 3-5 ដង ឬច្រើនជាងនេះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដោយផ្អែកលើបញ្ជីតម្លៃដីដែលបានព្យាករណ៍ ថ្លៃដើមនៃការដំណើរការពាក្យសុំបំលែងដីកសិកម្មទៅជាដីលំនៅដ្ឋាននឹងកើនឡើងប្រាំបួនដងបើប្រៀបធៀបទៅនឹងថ្លៃដើមបច្ចុប្បន្ន។

ឧទាហរណ៍ ប្រសិនបើអ្នកវិនិយោគចង់ដាក់ពាក្យស្នើសុំការផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងបែងចែកដីកសិកម្មទំហំ 1,000 ម៉ែត្រការ៉េនៅដុងអាញ (ហាណូយ) ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីបច្ចុប្បន្នគឺ 6.6 ពាន់លានដុង។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិនបើគណនាតាមបញ្ជីតម្លៃថ្មី ចំនួនទឹកប្រាក់នេះកើនឡើងដល់ 61.8 ពាន់លានដុង។ ដូច្នេះ ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីតែមួយសម្រាប់ដីទំហំ 100 ម៉ែត្រការ៉េគឺលើសពី 6 ពាន់លានដុង។ ក្នុងតម្លៃនេះ អ្នកដែលទិញដីលំនៅដ្ឋានដែលមានស្រាប់នឹងមានតម្លៃថោកជាងពន្ធដែលពួកគេត្រូវបង់នៅពេលប្តូរដីកសិកម្ម។

លើសពីនេះ ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ២០២៤ បានចែងថា ដីកសិកម្មដែលទុកចោលដោយមិនបានប្រើប្រាស់ជាបន្តបន្ទាប់រយៈពេល១២-២៤ខែ នឹងត្រូវទទួលរងការពិន័យរដ្ឋបាល និងអាចនឹងត្រូវរឹបអូស។ ដូច្នេះ អ្នកវិនិយោគដែលកំពុងកាន់កាប់ដីកសិកម្មនឹងត្រូវបំពេញនីតិវិធីជាបន្ទាន់ ដើម្បីប្តូរវាទៅជាដីលំនៅដ្ឋាន ឬផ្លាស់ប្តូរការប្រើប្រាស់ដាំដុះ ប្រសិនបើពួកគេមិនចង់បាត់បង់អ្វីៗទាំងអស់។

«ប្រសិនបើអ្នកទិញដីដើម្បីទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីនិន្នាការវិនិយោគ និងការធ្វើផែនការ ប៉ុន្តែផែនការតំបន់ត្រូវបានផ្អាក ពន្យារពេល ឬកែតម្រូវ វិនិយោគិនអាចប្រឈមមុខនឹងសេណារីយ៉ូដ៏អាក្រក់បំផុតគឺមិនអាចលក់បាន។ លើសពីនេះ ការទិញដីកសិកម្ម ជាពិសេសដីឡូត៍ដែលមិនអាចប្តូរបាន មានហានិភ័យនៃការក្ស័យធន ប្រសិនបើប្រើប្រាស់អានុភាពហិរញ្ញវត្ថុ» វិនិយោគិនម្នាក់បានពិភាក្សាអំពីហានិភ័យនៃការកាន់កាប់ដីកសិកម្មនៅថ្ងៃនេះ។