វិនិយោគិនចាប់ដៃជាមួយធនាគារ?

តាមពិតទៅ មានគម្រោងជាច្រើន ដែលមុនពេលលក់ផ្ទះឲ្យអតិថិជន អ្នកវិនិយោគបញ្ចាំគម្រោងទាំងមូលទៅធនាគារ។ ជំនួសឱ្យការដោះលែងការបញ្ចាំ និងលក់ឱ្យអតិថិជន អ្នកវិនិយោគមិនបានធ្វើវា ហើយមិនបានសងបំណុលដែលនាំឱ្យធនាគាររឹបអូសប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះរបស់ប្រជាជន។ សូម្បីតែនៅក្នុងអគារខ្ពស់ៗជាច្រើនក៏ដោយ អ្នកវិនិយោគបន្ទាប់ពីលក់ផ្ទះឱ្យអតិថិជនហើយនោះ នៅតែបន្តបញ្ចាំផ្ទះទៅធនាគារដើម្បីខ្ចីប្រាក់សម្រាប់គោលបំណងផ្សេងៗ។ លុះ​មិន​អាច​សង​បំណុល​គេ​បាន ហើយ​ធនាគារ​រឹបអូស​យក​ផ្ទះ​ដើម្បី​យក​ប្រាក់​ដើម​និង​ការប្រាក់​មក​វិញ ធ្វើ​ឱ្យ​ប្រជាពលរដ្ឋ​ដួល​រលំ​មុខ​មិន​ខាន ។ ដូច្នេះវាមិនអាចទៅរួចទេក្នុងការធ្វើសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូកសម្រាប់ផ្ទះល្វែងនីមួយៗ។

ប្រជាពលរដ្ឋម្នាក់ដែលស្រាប់តែរឹបអូសផ្ទះរបស់គាត់បានសួរថា "នៅពេលបុគ្គលខ្ចីលុយ ធនាគារពិនិត្យអចលនទ្រព្យដែលដាក់បញ្ចាំយ៉ាងប្រុងប្រយ័ត្ន ទាំងផ្នែកច្បាប់ តម្លៃ ឯកសារ... ខ្ញុំមិនយល់ថាហេតុអ្វីបានជាអ្នកវិនិយោគអាចខ្ចីលុយពីផ្ទះល្វែងលក់បានយ៉ាងងាយ ហើយនៅតែឆ្លងកាត់របាំងនីតិវិធីរបស់ធនាគារ?" នេះ​ក៏​ជា​ចម្ងល់​របស់​មនុស្ស​ជា​ច្រើន​ពេល​ឃើញ​ទិដ្ឋភាព​ហួស​ចិត្ត​ខាង​លើ។

តាមពិតទៅ តាមបទប្បញ្ញត្តិនៅពេលចុះកិច្ចសន្យាលក់ និងទិញអចលនទ្រព្យជាមួយអតិថិជន ប្រសិនបើវិនិយោគិនដាក់បញ្ចាំអចលនទ្រព្យនៅធនាគារនោះ គាត់ត្រូវតែបញ្ចេញការបញ្ចាំ។ នៅពេលប្រគល់ផ្ទះដល់អតិថិជន ផ្ទះត្រូវត្រួតពិនិត្យ និងបំពេញគ្រប់លក្ខខណ្ឌ។ បន្ទាប់ពីរយៈពេលជាក់លាក់មួយ វិនិយោគិនត្រូវទទួលខុសត្រូវក្នុងការចេញសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូកដល់អតិថិជន។ នោះគឺជាបទប្បញ្ញត្តិ ប៉ុន្តែការពិតផ្ទះល្វែងជាច្រើនមិនត្រូវបានធ្វើតេស្តដើម្បីបំពេញលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការស្នាក់នៅ សូម្បីតែមិនមានការធ្វើតេស្តបង្ការ និងពន្លត់អគ្គីភ័យ ហើយគម្រោងនេះត្រូវបានសាងសង់ដោយគ្មានការអនុញ្ញាត ប៉ុន្តែនៅតែត្រូវបានលក់ និងប្រគល់ឱ្យអតិថិជនដើម្បីផ្លាស់ទី ជាពិសេសស្ថានភាព "លក់ផ្ទះល្វែងមិនទាន់ចម្អិន" ក៏ជាមូលហេតុមួយនាំឱ្យអ្នករស់នៅប្រឈមនឹងហានិភ័យនៃការបាត់បង់ផ្ទះផងដែរ។ ជាក់ស្តែងនៅពេលដែលគម្រោងបានចាប់ផ្តើម សូម្បីតែមុនពេលនីតិវិធីត្រូវបានបញ្ចប់ ហើយដីមានស្រាប់ក៏ដោយ អ្នកវិនិយោគជាច្រើនបានបើកលក់។ អ្នកទិញអាចបង់ជាសាច់ប្រាក់មួយដុំ ឬបង់រំលស់តាមវឌ្ឍនភាពគម្រោង។ ដូច្នេះនៅលើក្រដាស គម្រោងនេះស្ថិតនៅក្រោមឈ្មោះរបស់អ្នកវិនិយោគ ប៉ុន្តែតាមពិត អចលនទ្រព្យជាកម្មសិទ្ធិរបស់អតិថិជន។ ក្នុងករណីជាច្រើន ធនាគារដឹងថាអ្នកវិនិយោគបានលក់ផ្ទះឱ្យអតិថិជន ប៉ុន្តែនៅតែ "បិទភ្នែក" ហើយឱ្យអ្នកវិនិយោគបញ្ចាំពួកគេដើម្បីខ្ចីប្រាក់។

លោកមេធាវី Nguyen Mau Thuong នាយករងក្រុមហ៊ុនមេធាវី Hoang Thu មានប្រសាសន៍ថា៖ មានករណីដែលអ្នកវិនិយោគបញ្ចាំអចលនទ្រព្យជាមុន បន្ទាប់មកលក់វាទៅអតិថិជនដោយមិនមានអតិថិជនដឹង។ មានករណីផងដែរដែលអ្នកវិនិយោគបានលក់ផ្ទះឱ្យអតិថិជន បន្ទាប់មកបន្តបញ្ចាំគម្រោងទៅធនាគារដើម្បីខ្ចីប្រាក់។ ព្រោះនៅពេលលក់ឱ្យអតិថិជន កិច្ចសន្យាលក់មិនត្រូវបានចុះបញ្ជីជាមួយភ្នាក់ងារណាមួយទេ គឺរក្សាទុកនៅក្រុមហ៊ុនតែប៉ុណ្ណោះ ដូច្នេះធនាគារមិនដឹងថាអ្នកវិនិយោគបានលក់អចលនទ្រព្យឱ្យអតិថិជនឬអត់នោះទេ។ វាក៏អាចទៅរួចដែរដែលអ្នកវិនិយោគលាក់បាំងស្ថានការណ៍ដោយចេតនា ហើយធនាគារមិនបានធ្វើការវាយតម្លៃឱ្យបានហ្មត់ចត់ ដូច្នេះពួកគេបានខ្ចីប្រាក់ទៅវិនិយោគិន ខណៈដែលអាផាតមិនទាំងនេះត្រូវបានលក់ពិតប្រាកដ។

ក្នុងអំឡុងពេលសាងសង់ អ្នកវិនិយោគខ្វះដើមទុន ហើយបញ្ចាំសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី និងទ្រព្យសម្បត្តិនាពេលអនាគត ដែលជាផ្ទះទៅធនាគារ អ្នកទិញគ្មានផ្លូវដឹងថាផ្ទះល្វែងដែលគាត់ទិញដាក់បញ្ចាំទេ ធនាគារដែលទទួលយកការបញ្ចាំគួរតែផ្សព្វផ្សាយព័ត៌មានជាសាធារណៈដើម្បីឱ្យប្រជាពលរដ្ឋបានដឹង។ លុះត្រាតែអ្នកវិនិយោគបានបញ្ចេញការបញ្ចាំទើបអាចធ្វើកិច្ចសន្យាបាន ប៉ុន្តែអ្នកទិញបិទកិច្ចសន្យាលក់។ ការចុះកិច្ចសន្យាសហប្រតិបត្តិការ ឬកិច្ចសន្យាទិញ-លក់ ពេលនេះបានលាតត្រដាងហើយ អ្នកទិញបានរងការខាតបង់ទាំងអស់ វាច្បាស់ណាស់ថាអចលនទ្រព្យត្រូវបានបញ្ចាំទៅធនាគារ ប៉ុន្តែអ្នកវិនិយោគនៅតែលក់វាឱ្យអតិថិជន ដោយបង្ហាញថាអ្នកវិនិយោគបោកប្រាស់អ្នកវិនិយោគត្រូវតែកាត់ទោសតាមផ្លូវច្បាប់។

ត្រូវតែចេញសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូកដល់អ្នកទិញផ្ទះ

ទាក់ទងនឹងការវិភាគផ្នែកច្បាប់ លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ មានប្រសាសន៍ថា ច្បាប់អាជីវកម្មអចលនវត្ថុឆ្នាំ ២០០៦ មិនតឹងរ៉ឹងដូចច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុឆ្នាំ ២០២៤ ទេ ព្រោះច្បាប់នេះគ្រាន់តែហាមអ្នកវិនិយោគពីការកៀរគរ និងប្រមូលដើមទុនដោយខុសច្បាប់ពីអ្នកទិញ និងអ្នកជួលប៉ុណ្ណោះ។ ច្បាប់​នេះ​ក៏​អនុញ្ញាត​ឱ្យ​គម្រោង​ធ្វើ​ពាណិជ្ជកម្ម​នៅ​ពេល​បញ្ចប់ ឬ​បង្កើត​ឡើង​នា​ពេល​អនាគត ។

ប៉ុន្តែក្រមរដ្ឋប្បវេណី ចែងថា អចលនទ្រព្យមិនអាចដូរពីរដងបានទេ បើអគារទាំងមូលដាក់បញ្ចាំទៅធនាគារ មិនអាចលក់ឱ្យអតិថិជនបានទេ បើបញ្ចាំទៅធនាគារ ហើយអ្នកវិនិយោគបន្តលក់ឱ្យអតិថិជន អ្នកវិនិយោគបំពានច្បាប់ ធនាគារក៏មានកំហុសដែរ ព្រោះពេលទទួលបញ្ចាំ ធនាគារមិនអាចគ្រប់គ្រងទ្រព្យនោះបាន មិនដឹងនិងបញ្ចាំ។ អ្នកវិនិយោគបានលក់វាទៅឱ្យអតិថិជន ជាពិសេសនៅពេលដែលអចលនទ្រព្យដែលដាក់បញ្ចាំជាផ្ទះដែលបង្កើតឡើងនាពេលអនាគត វាត្រូវតែមានការប្រុងប្រយ័ត្នបន្ថែមទៀតក្នុងការត្រួតពិនិត្យប្រភពប្រាក់កម្ចី ដើម្បីធានាថាវាត្រូវបានប្រើប្រាស់ និងបញ្ចេញក្នុងគោលបំណងត្រឹមត្រូវ ដូច្នេះ ធនាគារមានកំហុស ទទួលខុសត្រូវ ហើយអ្នកទិញគឺជាភាគីស្មោះត្រង់ ជនរងគ្រោះ" លោក ចោ ម័រ វិភាគ និងបន្ថែមថា "បើអ្នកវិនិយោគនៅតែបិទគម្រោង។ ផ្ទុយទៅវិញ ប្រសិនបើវិនិយោគិនលាក់បាំងការបញ្ចាំគម្រោង ហើយនៅតែលក់ឱ្យអតិថិជន នោះអតិថិជនគឺជាជនរងគ្រោះ។ ក្នុងករណីអាផាតមិនដែលបានលក់ទៅឱ្យអតិថិជនហើយដាក់បញ្ចាំ អ្នកវិនិយោគមានសិទ្ធិមានកំហុស ហើយធនាគារក៏មានកំហុសផងដែរចំពោះការមិនវាយតម្លៃដោយប្រុងប្រយ័ត្ន។ បន្ទាប់មកអតិថិជនគឺគ្មានកំហុសនិងត្រូវបានការពារ។ ដូច្នេះ រដ្ឋត្រូវចេញសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូកជូនអតិថិជន។ វិនិយោគិន និងធនាគារនឹងដោះស្រាយគ្នា ឬយកគ្នាទៅតុលាការ។

លោក Le Hoang Chau បានសង្កត់ធ្ងន់ថា "ចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2013 មក យើងបានផ្តល់អនុសាសន៍បែបនេះ ប៉ុន្តែរហូតមកដល់ពេលនេះ ប្រជាជននៅតែមិនមានការការពារសិទ្ធិស្របច្បាប់របស់ពួកគេ" ។

លោកមេធាវី Vu Anh Tuan (សមាគមគណៈមេធាវីទីក្រុងហូជីមិញ) ក៏បានបញ្ជាក់ដែរថា៖ វិនិយោគិនបានលក់អចលនៈទ្រព្យទៅមនុស្ស ហើយថែមទាំងបញ្ចាំទ្រព្យសម្បត្តិទៅធនាគារផងដែរ ដែលជាការក្លែងបន្លំ។ ធនាគារ និងអ្នកទិញអចលនៈទ្រព្យត្រូវតែប្តឹងអ្នកវិនិយោគទៅប៉ូលីស ហើយដាក់ពាក្យបណ្តឹងរដ្ឋប្បវេណីប្រឆាំងនឹងអ្នកវិនិយោគនៅតុលាការដើម្បីការពារអតិថិជន។ នៅពេលដែលធនាគារប្តឹងអ្នកវិនិយោគ អ្នកទិញផ្ទះគឺជាអ្នកដែលមានសិទ្ធិ និងកាតព្វកិច្ចពាក់ព័ន្ធ ដែលសិទ្ធិនឹងត្រូវបានពិចារណា និងដោះស្រាយដោយតុលាការ។ ដោយឡែក ប្រសិនបើវិនិយោគិនត្រូវបានពិចារណា និងដោះស្រាយក្នុងសំណុំរឿងព្រហ្មទណ្ឌ នោះផ្នែករដ្ឋប្បវេណីរបស់ធនាគារ និងអ្នកទិញផ្ទះក៏នឹងត្រូវបានដោះស្រាយផងដែរ មិនអាចមានការរឹបអូសផ្ទះរបស់អតិថិជនឡើយ។