តម្លៃអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយបន្តកើនឡើងដោយមិនឈប់ឈរ។ តើច្បាប់ថ្មីនេះនឹង «នាំមកនូវ» តម្លៃលំនៅឋានឡើងវិញដែរឬទេ?

ទន្ទឹមនឹងនេះ នៅក្នុងទីផ្សារបឋម តម្លៃអាផាតមិននៅតែបន្តកើនឡើង។ ចាប់តាំងពីឆ្នាំ ២០២០ តម្លៃបឋមជាមធ្យមបានកើនឡើង ១៨% ជារៀងរាល់ឆ្នាំ ខណៈដែលតម្លៃបន្ទាប់បន្សំបានកើនឡើង ១៤% ជារៀងរាល់ឆ្នាំ។ នៅពាក់កណ្តាលឆ្នាំ ២០២៤ តម្លៃបឋមនៃអាផាតមិនបានឈានដល់ ៦៥ លានដុង/ម៉ែត្រការ៉េ កើនឡើង ១០% ប្រចាំត្រីមាស និង ២៤% ជារៀងរាល់ឆ្នាំ។

អ្នកស្រី ហាំង ជឿជាក់ថា ការផ្គត់ផ្គង់មានកំណត់ និងអតុល្យភាពផលិតផល គឺជាមូលហេតុចម្បងនៃការកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងជាបន្តបន្ទាប់នៃតម្លៃអាផាតមិន។

យោងតាមលោកស្រី ហាំង នៅក្នុងត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ ២០២៤ ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីបានថយចុះ ៣៤% បើធៀបនឹងត្រីមាស និង ២៥% បើធៀបនឹងឆ្នាំមុន ដោយមាន ២.៦៩៧ យូនីត។ ការផ្គត់ផ្គង់បឋមមានចំនួន ១០.៣១៧ យូនីត បានថយចុះ ២០% បើធៀបនឹងត្រីមាស និង ៤៩% បើធៀបនឹងឆ្នាំមុន។

ការទិញអាផាតមិនភាគច្រើនដែលបានកត់ត្រាក្នុងរយៈពេលប្រាំមួយខែដំបូងនៃឆ្នាំនេះ ជាកម្មសិទ្ធិរបស់ផ្នែកថ្នាក់ B។ ថ្នាក់ B មានចំនួន 96% នៃចំនួនសរុប 5,085 យូនីតដែលបានលក់។ ផ្នែកនេះផ្តល់ជូននូវសេវាកម្មដែលមានគុណភាពដែលបំពេញតម្រូវការរស់នៅប្រចាំថ្ងៃ ដោយជួយអ្នកទិញឱ្យមានតុល្យភាពរវាងថ្លៃដើមទិញផ្ទះ និងគុណភាពជីវិត។

តើតម្លៃផ្ទះនឹងធ្លាក់ចុះដែរឬទេ?

យោងតាមលោកស្រី ហាំង ទីផ្សារលំនៅដ្ឋាននៅទីក្រុងហាណូយត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងចូលដល់ «វដ្តថ្មី» ពីព្រោះច្បាប់ដីធ្លី ច្បាប់លំនៅដ្ឋាន និងច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យបានចូលជាធរមានជាផ្លូវការនៅដើមថ្ងៃទី 1 ខែសីហា។

អ្នកស្រី ហាំង បានវិភាគថា នៅពេលដែលច្បាប់នេះចូលជាធរមានមុនកាលកំណត់ បញ្ហាទីផ្សារជាច្រើននឹងត្រូវបានដោះស្រាយ ហើយផលប៉ះពាល់នឹងកើតឡើងលឿនជាងមុន។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ គួរកត់សម្គាល់ផងដែរថា ទោះបីជាច្បាប់នេះចូលជាធរមានមុនកាលកំណត់ក៏ដោយ ក៏នៅតែត្រូវការពេលវេលាដើម្បីដោះស្រាយការរឹតបន្តឹងការផ្គត់ផ្គង់ ដោយសារគម្រោងនានាកំពុងរង់ចាំឯកសារណែនាំ។

បច្ចុប្បន្ននេះ តម្លៃលំនៅឋានមានកម្រិតខ្ពស់ ដែលប៉ះពាល់យ៉ាងខ្លាំងដល់ការសម្រេចចិត្តវិនិយោគ និងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលក្នុងទីផ្សារ។ នៅពេលដែលគោលការណ៍ណែនាំកាន់តែទូលំទូលាយត្រូវបានចេញផ្សាយ តម្លៃត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងមានស្ថេរភាព ហើយផលប្រយោជន៍របស់ប្រជាជននឹងត្រូវបានការពារកាន់តែប្រសើរឡើង ឧទាហរណ៍ តាមរយៈការបង្កើតលក្ខខណ្ឌ និងបទប្បញ្ញត្តិសម្រាប់ការលក់អចលនទ្រព្យដែលកំពុងសាងសង់។

គម្រោងដែលពីមុនមិនត្រូវបានអនុម័តឥឡូវនេះនឹងមានមូលដ្ឋានសម្រាប់ដោះស្រាយ ហើយបញ្ហាជាច្រើនទៀតអាចត្រូវបានដោះស្រាយ រួមទាំងបញ្ហាទាក់ទងនឹងថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី ការជួលដី និងការអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានសង្គម។

យោងតាមអ្នកជំនាញរបស់ Savills ការអនុម័តច្បាប់នេះដំបូងក៏នឹងផ្តល់ការគាំទ្រដំបូងដល់ទីផ្សារផងដែរ ដោយជះឥទ្ធិពលជាវិជ្ជមានដល់ចិត្តវិទ្យារបស់អ្នកទិញ និងវិនិយោគិន ដោយជួយពួកគេឱ្យមានទំនុកចិត្តកាន់តែខ្លាំងលើការសម្រេចចិត្ត និងផែនការអាជីវកម្មរបស់ពួកគេសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍនាពេលអនាគត។

ជាធម្មតា ច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យក៏បានចែងផងដែរថា អ្នកវិនិយោគត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យប្រមូលប្រាក់កក់មិនលើសពី 5% នៃតម្លៃអចលនទ្រព្យ ហើយត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យប្រមូលប្រាក់កក់តែក្នុងករណីដែលគម្រោងលំនៅដ្ឋាន ឬសំណង់បានបំពេញលក្ខខណ្ឌទាំងអស់សម្រាប់ដាក់ឱ្យដំណើរការដូចដែលបានកំណត់ដោយច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2023។

លោកស្រី ហាំង បានសង្កត់ធ្ងន់ថា «រឿងនេះជួយការពារអ្នកទិញពីហានិភ័យនៃការមានដើមទុនរបស់ពួកគេត្រូវបានចងមុនពេលបញ្ចប់នីតិវិធីផ្លូវច្បាប់ចាំបាច់ ដែលផ្តល់ឱ្យពួកគេនូវពេលវេលាបន្ថែមទៀតដើម្បីរៀបចំផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ។ ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ បទប្បញ្ញត្តិនេះរួមចំណែកដល់ការបង្កើតផ្នត់គំនិតដែលមានទំនុកចិត្តកាន់តែច្រើននៅក្នុងប្រតិបត្តិការទីផ្សារ»។

លើសពីនេះ នៅក្នុងរយៈពេលខាងមុខ ដោយសារដីធ្លី គម្រោង និងការផ្គត់ផ្គង់មានកំណត់នៅកណ្តាលទីក្រុង និន្នាការនៃការផ្លាស់ប្តូរទៅតំបន់ជាយក្រុងនឹងបន្តយ៉ាងខ្លាំង ដែលប៉ះពាល់ដល់ផ្នែកលំនៅដ្ឋានផ្សេងៗ។

ចំពោះអាផាតមិន តម្រូវការភាគច្រើនមកពីក្រុមអ្នកមានចំណូលមធ្យម។ ក្រុមនេះអាចមានលទ្ធភាពទិញអចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃក្រោម ៣ ពាន់លានដុង ខណៈដែលទីផ្សារហាណូយមិនផ្តល់ជម្រើសច្រើនក្នុងចន្លោះតម្លៃនេះទេ។ ដូច្នេះ អ្នកទិញបានពិចារណាលើគម្រោងដែលមានទីតាំងនៅតំបន់ជាយក្រុងដូចជា ណាំទូលៀម ហាដុង និងយ៉ាឡាំ ដែលផ្តល់ការផ្គត់ផ្គង់រហូតដល់ ៩៣% នៅក្នុងផ្នែកនេះ។

ដោយធ្វើអត្ថាធិប្បាយលើនិន្នាការនេះ អ្នកស្រី ហង់ បានពន្យល់ថា៖ នៅក្នុងបរិបទនេះ ទីក្រុងត្រូវបង្ខំចិត្តវិនិយោគលើការអភិវឌ្ឍហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធផ្លូវរង្វង់មូល ដោយផ្លាស់ប្តូរការផ្តោតអារម្មណ៍ចេញពីទីក្រុងខាងក្នុង ដើម្បីកាត់បន្ថយការកកស្ទះ និងបំបែកប្រជាជនទៅកាន់តំបន់ជាយក្រុង។ បច្ចុប្បន្ននេះ តំបន់ទីក្រុងថ្មីៗនៅក្នុងតំបន់ឆ្ងាយពីកណ្តាលទីក្រុង ត្រូវបានវិនិយោគជាមួយនឹងគ្រឿងបរិក្ខារដ៏ទូលំទូលាយ និងមានគុណភាពខ្ពស់ ហើយចំនួនប្រតិបត្តិការកើនឡើងបានធ្វើឱ្យប្រជាជនកាន់តែបើកចំហរក្នុងការផ្លាស់ប្តូរទៅកាន់តំបន់ទាំងនេះ។

អ្នកស្រី ហាំង បានបន្ថែមថា «តម្រូវការក៏មកពីអ្នកដែលអាចធ្វើការពីចម្ងាយ ដែលមិនត្រូវការការធ្វើដំណើរច្រើន ប៉ុន្តែនៅតែចង់បានលទ្ធភាពទទួលបានសេវាកម្មដែលធ្វើសមកាលកម្ម និងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធល្អ»។