តើ​អាជីវកម្ម​អចលនទ្រព្យ​នឹង​ឆ្លង​ផុត​រយៈពេល​នៃ​ប្រាក់​ចំណេញ​ខ្ពស់​ដែរ​ឬ​ទេ?

ហានិភ័យដែលលាក់សម្រាប់អាជីវកម្ម

ចាប់តាំងពីថ្ងៃទី 1 ខែសីហា ច្បាប់ចំនួន 3 ទាក់ទងនឹងអចលនទ្រព្យបានចូលជាធរមាន។ ល្បែងអាជីវកម្មនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យត្រូវបានគេវាយតម្លៃថាមានការផ្លាស់ប្តូរជាច្រើនពីសមត្ថភាពប្រតិបត្តិការទៅយុទ្ធសាស្រ្តអាជីវកម្ម។

ចែករំលែកនៅក្នុងកិច្ចពិភាក្សានាពេលថ្មីៗនេះ ដែលរៀបចំដោយ The Leader អនុបណ្ឌិតច្បាប់ Pham Thanh Tuan បានវាយតម្លៃថា អាជីវកម្មអចលនវត្ថុអាចនឹងមិនទទួលបានផលចំណេញដូចកាលពីមុន ដោយសារបទប្បញ្ញត្តិថ្មីស្តីពីការកំណត់តម្លៃដី។ លោក Tuan បាន​ចែករំលែក​ថា៖ « បទប្បញ្ញត្តិ​ថ្មី​ស្តីពី​ការ​កំណត់​តម្លៃ​ដី​នៅ​តែ​ជា​ហានិភ័យ​ដែល​គេ​មិន​ដឹង​សម្រាប់​អាជីវកម្ម»។

នៅថ្ងៃទី 27 ខែមិថុនា រដ្ឋាភិបាល បានចេញក្រឹត្យលេខ 71/2024 គ្រប់គ្រងតម្លៃដី ដើម្បីបញ្ជាក់ខ្លឹមសារនៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ។ ការវាយតម្លៃដីធ្លីក្រោមបទប្បញ្ញត្តិថ្មីត្រូវបានរៀបរាប់លម្អិតសម្រាប់ករណីនីមួយៗ ដូច្នេះវាអាចជំរុញដំណើរការវាយតម្លៃដីធ្លី ដែលជា "ឧបសគ្គ" មួយក្នុងការអនុវត្តគម្រោងរបស់សហគ្រាសអចលនទ្រព្យនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ។

ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ចែងថា ការប្រើប្រាស់តម្លៃក្នុងតារាងតម្លៃដីនឹងក្លាយទៅជារឿងធម្មតា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តារាងតម្លៃដីបច្ចុប្បន្នត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងនៅតែមានសុពលភាពរហូតដល់ចុងឆ្នាំ 2025។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកជំនាញផ្នែកច្បាប់អចលនទ្រព្យរូបនេះបានវាយតម្លៃថា ការវាយតម្លៃ ឬវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិដែលទើបចេញថ្មីនេះ មិនមានការផ្លាស់ប្តូរ “ទម្លាយ” ណាមួយឡើយ។ ដូច្នោះហើយ ច្បាប់នៅតែកំណត់វិធីសាស្រ្តជាក់លាក់មួយក្នុងការកំណត់តម្លៃដីដោយផ្អែកលើបទប្បញ្ញត្តិពីមុន (ការលុបចោលការវាយតម្លៃដីដោយវិធីកាត់ប្រាក់)។

ការវាយតម្លៃដីធ្លីនៅតែមានឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងដោយការវិនិច្ឆ័យរបស់អ្នកវាយតម្លៃ។ ការងារវាយតម្លៃពឹងផ្អែកយ៉ាងខ្លាំងទៅលើទីតាំង គោលបំណង គុណសម្បត្តិ ពេលវេលា ជាដើម នៃការវាយតម្លៃដើម្បីផ្តល់នូវកត្តាកែតម្រូវគុណភាព ដោយផ្អែកលើភាគរយនៃតម្លៃនៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលអាចប្រៀបធៀបបាន ដើម្បីផ្តល់នូវតម្លៃកែតម្រូវដាច់ខាត។

ការវាយតម្លៃ និងការយល់ឃើញរបស់អាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ចនៅពេលកំណត់តម្លៃដី និងអង្គភាពក្រោយសវនកម្ម (ដូចជាអធិការ សវនករ ឬភ្នាក់ងារស៊ើបអង្កេត) អាចមានភាពខុសប្លែកគ្នានៅពេលប្រៀបធៀប និងផ្ទុយគ្នា ដែលងាយនាំទៅដល់ការខាតបង់ក្នុងការកំណត់តម្លៃដី។

បើតាមលោក ទួន ក្នុងបរិបទបែបនេះ ដំណោះស្រាយ “សុវត្ថិភាព” សម្រាប់អ្នកវាយតម្លៃ គឺត្រូវកំណត់តម្លៃដីឲ្យខ្ពស់ជាង ដើម្បីកុំឲ្យ “គិតថ្លៃ” ខាតបង់ថវិកា។ ដូច្នេះហើយ វិធីសាស្ត្រកំណត់តម្លៃដីនៅតែផ្អែកលើមូលដ្ឋានចាស់ បើទោះជាត្រូវបានកែសម្រួលឱ្យសមស្របនឹងការពិតក៏ដោយ វាពិតជាលំបាកក្នុងការរំពឹងថានឹងបង្កើតការផ្លាស់ប្តូរធំ។

លោកមេធាវី Tuan បានធ្វើអត្ថាធិប្បាយថា ទោះបីជាការកំណត់តម្លៃដីជាក់លាក់ក្នុងគម្រោងអចលនទ្រព្យត្រូវបានកែលម្អក្នុងកម្រិតមួយក៏ដោយ វានៅតែអាចក្លាយជា “ឧបសគ្គ” ប្រសិនបើការភ័យខ្លាចនៃកំហុស និងការភ័យខ្លាចការទទួលខុសត្រូវរបស់អ្នកដែលអនុវត្តវាមិនមានភាពប្រសើរឡើង។

អាជីវកម្មថ្មីងាយនឹង "បរាជ័យ"

ភាពមិនអាចទាយទុកជាមុនបានក្នុងការកំណត់តម្លៃដីអាចបង្កឱ្យអាជីវកម្មថ្មីដែលចូលក្នុងទីផ្សារបានយ៉ាងងាយធ្លាក់ចូលទៅក្នុងស្ថានភាព "ខូច" ប្រសិនបើពួកគេមិនមានសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុ និងលំហូរសាច់ប្រាក់ល្អ។

ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីខ្ពស់ត្រូវបានគេកំណត់ថាជាហេតុផលមួយដែលធ្វើឱ្យអាជីវកម្ម ជាពិសេសសហគ្រាសវិនិយោគអចលនទ្រព្យដែល "សើមត្រចៀក" នៅលើទីផ្សារប្រឈមនឹងការលំបាក ហើយថែមទាំងទទួលរងការខាតបង់យ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរទៀតផង។ ប្រសិនបើពួកគេមិនអាច "បង្វិល" ហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេដើម្បីបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីទេ អាជីវកម្មនឹងធ្លាក់ចូលទៅក្នុងស្ថានភាពលំបាកមួយ ពួកគេមិនអាចប្រគល់ដីទៅរដ្ឋដោយស្ម័គ្រចិត្តដើម្បី "ជម្រះ" បំណុលបានទេ ហើយពួកគេមិនអាចបន្តអនុវត្តគម្រោងបានទេ ដោយសារមិនមានដើមទុនសម្រាប់សាងសង់។

មេធាវី Pham Thanh Tuan បាននិយាយថា ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីគឺជាផ្នែកមួយដ៏ធំនៃរចនាសម្ព័ន្ធនៅពេលដែលអ្នកវិនិយោគសាងសង់តម្លៃ និងតម្លៃលក់ក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ មធ្យោបាយកំណត់តម្លៃដីនាពេលបច្ចុប្បន្នដោយអាជ្ញាធរធ្វើឱ្យមានការលំបាកសម្រាប់អ្នកវិនិយោគក្នុងការប៉ាន់ប្រមាណក្នុងអំឡុងពេលដំណើរការរៀបចំវិនិយោគ។ វាអាចបណ្តាលឱ្យមានហានិភ័យក្នុងការប្រើប្រាស់ ការកេងប្រវ័ញ្ច និងការវាយតម្លៃប្រសិទ្ធភាពនៃការវិនិយោគ។

ដើម្បី​កាត់​បន្ថយ​ហានិភ័យ​នេះ លោក​បាន​ស្នើ​ឲ្យ​អាជីវកម្ម​គួរ​ពិចារណា​ក្នុង​ការ​ចូលរួម​ក្នុង​គម្រោង​ដោយ​ការ​ដេញ​ថ្លៃ។ នៅពេលនោះ ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី (តម្លៃចាប់ផ្តើម) នឹងត្រូវបានកំណត់យ៉ាងច្បាស់លាស់ លែងជា "មិនស្គាល់" ដូចគម្រោងដែលអាជីវកម្មទូទាត់សងការបោសសម្អាតទីតាំងជាមុន និងបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីដូចបច្ចុប្បន្ន។