ប្រាក់ចំណេញរបស់វិនិយោគិនគួរតែត្រូវបានគណនាលើថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី

ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានកំពុងស្វែងរកយោបល់លើសេចក្តីព្រាងអនុក្រឹត្យរបស់រដ្ឋាភិបាលស្តីពីតម្លៃដីធ្លី (សេចក្តីព្រាង) ណែនាំការអនុវត្តច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ២០២៤ ដែលមានខ្លឹមសារសំខាន់ៗជាច្រើនពាក់ព័ន្ធនឹងការវាយតម្លៃ និងវាយតម្លៃដីធ្លី។

សេចក្តីព្រាងក្រឹត្យនេះត្រូវបានវាយតម្លៃថាបានស្រូបយកយ៉ាងសកម្មនូវមតិយោបល់ពីអ្នកជំនាញ អង្គការសង្គមវិជ្ជាជីវៈដូចជា VCCI និងសមាគមវិជ្ជាជីវៈដូចជាសមាគមអ្នកវាយតម្លៃវៀតណាមទាក់ទងនឹងការវាយតម្លៃដីធ្លី និងបញ្ហាពាក់ព័ន្ធ។

បន្ទាប់ពីសេចក្តីព្រាងក្រឹត្យនេះត្រូវបានប្រកាស ដើម្បីបន្តបញ្ចប់វាឱ្យបានទូលំទូលាយ នាពេលថ្មីៗនេះ សមាគមអ្នកវាយតម្លៃវៀតណាមបានចេញសេចក្តីអធិប្បាយជាលាយលក្ខណ៍អក្សរ ដោយសង្កត់ធ្ងន់លើតម្រូវការក្នុងការគណនាប្រាក់ចំណេញឲ្យបានត្រឹមត្រូវ និងពេញលេញសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ។

ចំណុច គ, ប្រការ ៣, ប្រការ ៨ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះចែងថា “ប្រាក់ចំណេញរបស់វិនិយោគិន (រួមទាំងថ្លៃដើមទុន និងថ្លៃដើមកម្ចី) ត្រូវបានគណនាជាភាគរយនៃតម្លៃវិនិយោគលើសំណង់ដែលបានបញ្ជាក់ក្នុងចំណុច ក នៃប្រការនេះ”។

VVA ជឿជាក់ថាបទប្បញ្ញត្តិខាងលើមិនសមហេតុផលទេ ព្រោះវាមិនបានត្រឹមត្រូវ និងគណនាប្រាក់ចំណេញនៃគម្រោងទាំងមូលស្របតាមវិធីសាស្ត្រអតិរេកសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ។ យោងតាម ​​VVA ប្រាក់ចំណេញរបស់វិនិយោគិនត្រូវតែគណនាលើការចំណាយសរុបដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវចំណាយដើម្បីបញ្ចប់គម្រោងរហូតដល់ផលិតផលត្រូវបានលក់ដើម្បីបង្កើតប្រាក់ចំណូល។

ដូច្នោះហើយ ការចំណាយសរុបរួមបញ្ចូលទាំងការចំណាយទាំងអស់នៅក្នុងចំណុច ក និង ខ ប្រការ 3 ជាពិសេសរួមបញ្ចូលទាំង "ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី" ដែលជាថ្លៃដើមទុនដំបូងដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវបង់ដើម្បីបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុជូនរដ្ឋ។

VVA ជឿជាក់ថា ប្រាក់ចំណេញរបស់អ្នកវិនិយោគគួរតែត្រូវបានគណនាដោយផ្អែកលើថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី។

ដោយពន្យល់ពីអំណះអំណាងថាប្រាក់ចំណេញរបស់អ្នកវិនិយោគត្រូវតែគណនាដោយផ្អែកលើថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី VVA បាននិយាយថា ប្រាក់ចំណេញរបស់អ្នកវិនិយោគដែលមានចែងក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ គ្រាន់តែជាប្រាក់ចំណេញពីការអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យ (ការវិនិយោគអភិវឌ្ឍន៍ដីធ្លី) ប៉ុណ្ណោះ មិនមែនជាប្រាក់ចំណេញពីការចំណាយសរុបនៃការវិនិយោគ រួមទាំងថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី បូកនឹងតម្លៃវិនិយោគលើការអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យ។

ដូច្នេះ VVA ជឿជាក់ថា ប្រសិនបើយើងគណនាតែប្រាក់ចំណេញលើថ្លៃដើមនៃដំណាក់កាលវិនិយោគក្នុងការចំណាយសរុបនៃដំណាក់កាលវិនិយោគទាំងអស់ដើម្បីបង្កើតជាតម្លៃទ្រព្យសកម្មនោះ វាមិនស្របតាមគោលការណ៍នៃការបង្កើតតម្លៃនៅពេលអនុវត្តការវាយតម្លៃតាមវិធីចំណាយដែលរួមបញ្ចូលគ្នាក្នុងវិធីសាស្ត្រអតិរេកទៅជាទ្រព្យសកម្ម។

ក្រៅពីនេះ ប្រសិនបើយើងមិនគណនាប្រាក់ចំណេញសម្រាប់អ្នកវិនិយោគលើតម្លៃថ្លៃប្រើប្រាស់ដីដែលត្រូវបង់ទេ យើងបដិសេធគោលការណ៍ "តម្លៃពេលវេលានៃលុយ" ដោយសារតម្លៃឱកាស អតិផរណា ហានិភ័យ និងគោលការណ៍នៃ "តម្លៃអនាគតនៃលុយ" នៅពេលដែលមនុស្សដែលមានលុយវិនិយោគក្នុងវិស័យអាជីវកម្មណាមួយ។

ទាក់ទងនឹងបទប្បញ្ញត្តិ "ការចំណាយលើការអភិវឌ្ឍន៍សរុបនៃដីឡូតិ៍ និងផ្ទៃដីដែលបានបញ្ជាក់ក្នុងប្រការនេះ មិនរាប់បញ្ចូលថ្លៃសំណង ការគាំទ្រ និងការតាំងទីលំនៅថ្មី តាមផែនការដែលបានអនុម័តដោយអាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ច" យោងតាម ​​VVA វាក៏ចាំបាច់ត្រូវពិចារណា និងបញ្ជាក់ផងដែរ។

ជាពិសេស យោងតាម ​​VVA ខ្លឹមសារខាងលើត្រូវគ្រប់គ្រងក្នុងទិសដៅ "ប្រសិនបើការចំណាយនេះត្រូវបានកាត់ដោយរដ្ឋពីសំណងរបស់អ្នកវិនិយោគ និងការចំណាយលើការបោសសំអាតទីតាំងទៅក្នុងកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុជូនរដ្ឋតាមផែនការដែលបានអនុម័តដោយអាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ចនោះ វានឹងមិនបញ្ចូលក្នុងការចំណាយអភិវឌ្ឍន៍សរុបឡើយ"។

ធានាបាននូវការគណនាត្រឹមត្រូវ និងពេញលេញនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យដែលភ្ជាប់ទៅនឹងដី

ចំណុច a, ប្រការ 3, មាត្រា 6 នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីរូបមន្តសម្រាប់កំណត់តម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃទ្រព្យសកម្មដែលភ្ជាប់ជាមួយដី VVA ស្នើឱ្យពិចារណាប្រើប្រាស់ទាំង "តម្លៃរំលោះ" និង "រំលោះ"។

ការពន្យល់ពីអនុសាសន៍ខាងលើ យោងទៅតាម VVA ទោះបីជាការរំលោះ និងរំលោះទ្រព្យសកម្មមានទំនាក់ទំនងគ្នាក៏ដោយ ការរំលោះនាំទៅរកការរំលោះ ប៉ុន្តែខ្លឹមសារវាខុសគ្នា។

ការរំលោះគឺជាបាតុភូតគោលបំណងដែលជាលក្ខណៈធម្មជាតិនៃទ្រព្យសកម្ម តម្លៃរបស់វានឹងថយចុះបន្តិចម្តងៗតាមពេលវេលានៃការប្រើប្រាស់។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ការរំលោះគឺជារង្វាស់ប្រធានបទរបស់អ្នកគ្រប់គ្រងដើម្បីយកមកវិញនូវតម្លៃរំលោះនៃទ្រព្យសកម្ម។

“យោងតាមការអនុវត្តអន្តរជាតិ និងបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្ននៅប្រទេសវៀតណាម វិធីសាស្ត្ររំលោះ និងវិធីរំលោះគឺខុសគ្នា ដូច្នេះហើយ វាអាចនាំឱ្យមានលទ្ធផលខុសគ្នា ហើយប្រសិនបើអង្គភាពប្រឹក្សាពីរកំណត់តម្លៃដីដូចគ្នា មួយឯកតាគណនាដោយរំលោះ មួយឯកតាគណនាដោយរំលោះ… លទ្ធផលគណនាតម្លៃដីនឹងខុសគ្នា”។

ដូច្នេះយោងទៅតាម VVA ផ្នែកដក (-) នៃរូបមន្តខាងលើគួរតែប្រើលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យមួយសម្រាប់ការគណនា ទាំងរំលោះ ឬរំលោះ ហើយជាធម្មតាដើម្បីកំណត់តម្លៃទ្រព្យសកម្មនៅពេលវាយតម្លៃ មនុស្សប្រើ "រំលោះ" ។

លើសពីនេះ VVA ក៏បានស្នើឱ្យបញ្ជាក់ពីការផ្តល់នៅចំនុច ខ ប្រការ ៣ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ ដែលចែងថា "ក្នុងករណីនៅពេលវាយតំលៃ ដើមឈើដែលមានអាយុមិនទាន់ដល់ពេលប្រមូលផល តម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃទ្រព្យដែលជាប់នឹងដីត្រូវបានកំណត់ដោយតម្លៃសរុបដែលបានវិនិយោគលើការដាំ និងថែទាំរហូតដល់ពេលកំណត់តម្លៃ"។

«បទប្បញ្ញត្តិខាងលើមិនបានកំណត់ច្បាស់លាស់អំពីការទទួលខុសត្រូវរបស់អង្គភាពណាដែលត្រូវកំណត់តម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃអចលនទ្រព្យដែលជាប់នឹងដី មិនថាជាអង្គភាពប្រឹក្សា អតិថិជនដែលអចលនទ្រព្យកំពុងមានតម្លៃផ្តល់ទិន្នន័យ ឬអាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ច... ដូច្នេះហើយ ងាយនឹងឈានទៅដល់បញ្ហាផ្លូវច្បាប់នៅពេលប្រើប្រាស់ទិន្នន័យ»។

ធូអាន