អាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យ "ផុតពូជ" នៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យទីក្រុងហាណូយ និងហូជីមិញ

របាយការណ៍របស់ក្រសួងសំណង់ស្តីពីទីផ្សារលំនៅឋាន និងអចលនវត្ថុក្នុងត្រីមាសទី៣ បានឱ្យដឹងថា ចំនួនប្រតិបត្តិការជោគជ័យនៃអាផាតមិន និងផ្ទះបុគ្គលឈានដល់ ៣៨.៣៩៨ ផលិតផល កើនឡើង ៤៨% បើធៀបនឹងត្រីមាសមុន។

ចំពោះតម្លៃវិញ តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយបន្តកើនឡើងទាំងគម្រោងថ្មី និងចាស់ ដោយតម្លៃគម្រោងថ្មីកើនឡើងប្រហែល 4-6% ប្រចាំត្រីមាស និង 22-25% ជារៀងរាល់ឆ្នាំ។ តម្លៃអាផាតមិនក៏បានកើនឡើងផងដែរ ជាពិសេសនៅតំបន់មួយចំនួន កើនឡើងក្នុងមូលដ្ឋានប្រហែល 35% ទៅ 40% អាស្រ័យលើទីតាំងបើធៀបនឹងត្រីមាសមុន។

ផ្នែកអាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យដែលមានតម្លៃលក់តិចជាង 25 លានដុង/m2 ស្ទើរតែគ្មានប្រតិបត្តិការ និងផលិតផលសម្រាប់លក់។ អាផាតមិនកម្រិតមធ្យមដែលមានតម្លៃចាប់ពី 25 លានដុង/m2 ដល់ក្រោម 50 លានដុង/m2 នៅតែជាចំណែកនៃសមាមាត្រខ្ពស់នៃប្រតិបត្តិការ និងការផ្គត់ផ្គង់នៅក្នុងទីផ្សារ។ នៅសល់ជាអាផាតមិនប្រណីត និងទំនើប (តម្លៃជាង ៥០លានដុង/ម២)។

ទិន្នន័យស្រាវជ្រាវពីសមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) បង្ហាញថាផ្នែកអាផាតមិនតម្លៃសមរម្យ (តម្លៃក្រោម 25 លានដុង/ម 2) - លំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ - បានក្លាយទៅជា "ផុតពូជ" ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ហើយពិបាកណាស់ ឬមិនអាចកើតឡើងវិញក្នុងទីក្រុងហាណូយ និងហូជីមិញ។

ជាពិសេស ស្ថិតិពីអង្គភាពនេះបង្ហាញថា ក្នុងអំឡុងឆ្នាំ 2018-2023 មិនត្រឹមតែបរិមាណថយចុះជាបន្តបន្ទាប់ប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែរចនាសម្ព័ន្ធនៃការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិននៅក្នុងតំបន់ទីក្រុងពិសេសទាំងពីរក៏កាន់តែមិនមានតុល្យភាពផងដែរ។ រចនាសម្ព័នផ្គត់ផ្គង់កំពុង "ទំនោរ" កាន់តែខ្លាំងឡើងឆ្ពោះទៅរកផ្នែកប្រណិតកម្រិតខ្ពស់។ សមាមាត្រនៃការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនដែលទើបនឹងចាប់ផ្តើមថ្មីនៅក្នុងផ្នែកតម្លៃសមរម្យបានធ្លាក់ចុះជាបន្តបន្ទាប់ ហើយនឹង "បាត់" ជាផ្លូវការនៅទីក្រុងហូជីមិញនៅឆ្នាំ 2021 និងហាណូយនៅឆ្នាំ 2023 ។

នៅទីក្រុងហាណូយ សមាមាត្រនៃអាផាតមិនតម្លៃសមរម្យដែលទើបនឹងបើកដំណើរការថ្មីបានឈានដល់ 35% ក្នុងឆ្នាំ 2018 ថយចុះមក 20% នៅឆ្នាំ 2019 និងត្រឹមតែ 12% នៅឆ្នាំ 2020។ នៅឆ្នាំ 2021 និង 2022 ការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនតម្លៃសមរម្យនៅទីក្រុងហាណូយបានបន្តថយចុះ ដោយឈានដល់ត្រឹមតែប្រហែល 4% នៃការផ្គត់ផ្គង់សរុបសម្រាប់អាផាតមិនដែលបានដាក់លក់។ មិន​មាន​អាផាតមិន​ដែល​មាន​តម្លៃ​សមរម្យ​ទៀត​ទេ​សម្រាប់​លក់។

នៅទីក្រុងហូជីមិញ ចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2018 មក សមាមាត្រនៃអាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យបានធ្លាក់ចុះយ៉ាងខ្លាំងពី 20% ក្នុងឆ្នាំ 2018 មកត្រឹម 0.5% ក្នុងឆ្នាំ 2020។ នៅឆ្នាំ 2021 ផ្នែកអាផាតមិនតម្លៃសមរម្យបានបាត់នៅក្នុងទីក្រុងហូជីមិញ។

ក្នុង​រយៈពេល ៩ ខែ​កន្លង​ទៅ ការ​ផ្គត់ផ្គង់​អាផាតមិន​នៅ​ទីក្រុង​ហាណូយ​បាន​ឃើញ​ពី​ការ​ស្ទុះ​ងើប​ឡើង​វិញ​យ៉ាង​ខ្លាំង។ ប៉ុន្តែអតុល្យភាពរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការកាន់តែធ្ងន់ធ្ងរទៅៗ ដោយសារប្រហែល 80% នៃការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនសម្រាប់លក់នៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញមានតម្លៃ 50 លានដុង/m2 ឬច្រើនជាងនេះ។

តម្លៃអាផាតមិនកំពុងកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់ និងកំណត់កម្រិតថ្មី នៅកម្រិតខ្ពស់ទាំងទីផ្សារបឋម និងទីពីរ ដែលលើសពីលទ្ធភាពទទួលបាន និងអត្រាកំណើនប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជនភាគច្រើន។

ក្រសួងសំណង់ជឿជាក់ថា បច្ចុប្បន្ននេះ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងបង្ហាញពីដែនកំណត់ និងចំណុចខ្វះខាត ដោយមានសញ្ញាអស្ថិរភាព និងស្ថានភាពមិនល្អកើតឡើង។ ជាពិសេស រចនាសម្ព័ននៃផលិតផលអចលនទ្រព្យគឺមិនសមហេតុផលទេ នៅពេលដែលផ្នែកលំនៅឋានកម្រិតមធ្យម និងខ្ពស់ និងអចលនទ្រព្យទេសចរណ៍បង្ហាញសញ្ញានៃអតិរេក។ ទន្ទឹមនឹងនេះ មានការខ្វះខាតយ៉ាងខ្លាំងនៃលំនៅដ្ឋានសង្គម លំនៅដ្ឋានសម្រាប់កម្មករ និងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មក្នុងតម្លៃសមរម្យសម្រាប់អ្នកដែលមានចំណូលទាប និងមធ្យម។

ក្រសួងសំណង់បាននិយាយថា “តម្លៃអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសតម្លៃផ្ទះ និងដីកើនឡើងឥតឈប់ឈរ ហើយខ្ពស់ជាងប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជន។ នេះធ្វើឱ្យកម្មករដែលមានចំណូលទាបនៅតំបន់ទីក្រុង និងកម្មករសួនឧស្សាហកម្មមានការលំបាកក្នុងការចូលប្រើប្រាស់ និងបង្កើតលំនៅឋាន។ នៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ ស្ទើរតែគ្មានផ្ទះល្វែងតម្លៃក្រោម 25 លានដុង/m2”។

យោងតាមលោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងប្រឈមមុខនឹងការខ្វះខាតការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម ដោយសារបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ ហើយរចនាសម្ព័ន្ធផលិតផលលំនៅដ្ឋានមិនដំណើរការ។ មានផ្ទះលំដាប់ខ្ពស់ជាច្រើន ប៉ុន្តែមានការខ្វះខាតលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃសមរម្យ ដែលនាំឱ្យតម្លៃផ្ទះកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់ក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំថ្មីៗនេះ។ ធ្វើឱ្យមានការលំបាកយ៉ាងខ្លាំងសម្រាប់អ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលមធ្យម និងទាបនៅក្នុងទីក្រុងដែលមានតម្រូវការពិតប្រាកដក្នុងការទិញផ្ទះសម្រាប់រស់នៅ។

ដំណោះស្រាយដើម្បីនាំយកអាផាតមិនដែលមានតម្លៃសមរម្យត្រឡប់ទៅទីផ្សារវិញ។

ដើម្បីដោះស្រាយកង្វះខាតនៃការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យ លោកស្រី Giang Huynh នាយកផ្នែកស្រាវជ្រាវ និង S22M នៅ Savills ជឿជាក់ថា ដំណោះស្រាយដ៏ទូលំទូលាយមួយគឺត្រូវការជាចាំបាច់ដែលរួមបញ្ចូលគ្នានូវភាពខ្លាំងរបស់ទាំងផ្នែកសាធារណៈ និងឯកជន។

"ក្នុងបរិបទនៃថវិការដ្ឋមានកម្រិត ការផ្តល់មូលនិធិសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមនឹងប្រឈមមុខនឹងការលំបាកជាច្រើន។ ទន្ទឹមនឹងនោះ វិស័យឯកជនក៏ស្ថិតនៅក្រោមសម្ពាធអតិផរណាលើថ្លៃដើមទុនផងដែរ។ ដូច្នេះកិច្ចសហប្រតិបត្តិការប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពរវាងភាគីទាំងពីរក្លាយជាការចាំបាច់បំផុត។ លើសពីនេះ ការបង្កើនដង់ស៊ីតេសំណង់ និងការធ្វើផែនការសមហេតុផលនឹងដើរតួយ៉ាងសំខាន់ក្នុងការផ្តល់ដំណោះស្រាយលំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ"។

យោងតាមលោកស្រី Giang Huynh រដ្ឋាភិបាលទីក្រុងចាំបាច់ត្រូវដាក់ចេញនូវគោលនយោបាយលើកទឹកចិត្តខ្លាំង ដើម្បីទាក់ទាញកិច្ចសហប្រតិបត្តិការរបស់ម្ចាស់ដី ដោយហេតុនេះបង្កើតបានជាតំបន់លំនៅដ្ឋានថ្មីប្រកបដោយនិរន្តរភាព។

អ្នកជំនាញ Savills បានសង្កត់ធ្ងន់ថា "តាមរយៈការធ្វើឱ្យតំបន់ដីប្រសើរឡើង រួមផ្សំជាមួយសម្ភារៈសាធារណៈ និងទីធ្លាបៃតង យើងអាចដោះស្រាយបញ្ហាលំនៅដ្ឋានបន្ទាន់ដែលកាន់តែខ្លាំងឡើង។ ការសម្របសម្រួលយ៉ាងជិតស្និទ្ធរវាងរដ្ឋាភិបាល និងវិនិយោគិននឹងក្លាយជាគន្លឹះក្នុងការសម្រេចបាននូវគំនិតទាំងនេះ" ។

ចែករំលែកទស្សនៈដូចគ្នា លោកបណ្ឌិត Nguyen Van Dinh ប្រធាន VARS បានមានប្រសាសន៍ថា អន្តរាគមន៍ដ៏ខ្លាំងក្លាពីរដ្ឋគឺចាំបាច់។

ទីមួយ រដ្ឋត្រូវស្រាវជ្រាវ និងបង្កើតគោលនយោបាយ ដើម្បីបង្កើតលក្ខខណ្ឌអំណោយផលសម្រាប់អ្នកវិនិយោគក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍អាផាតមិនពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃសមរម្យ ដូចជាការអនុវត្តគោលនយោបាយលើកលែង ឬកាត់បន្ថយពន្ធដីធ្លី និងពន្ធសាជីវកម្ម ឬបង្កើនដង់ស៊ីតេសំណង់ ឬមេគុណការប្រើប្រាស់ដី បើប្រៀបធៀបនឹងស្តង់ដារសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃសមរម្យ។

ទន្ទឹមនឹងនោះ ក៏មានគោលនយោបាយអនុគ្រោះក្នុងការអនុម័តលើការធ្វើផែនការ និងការផ្តល់លិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ ជួយកាត់បន្ថយពេលវេលាអភិវឌ្ឍន៍គម្រោង ដោយកាត់បន្ថយការចំណាយលើការវិនិយោគ។ លើសពីនេះ វាត្រូវបានស្នើឱ្យ "ផ្តល់ពិន្ទុអាទិភាព" នៅពេលជ្រើសរើសអ្នកវិនិយោគដើម្បីអនុវត្តគម្រោងវិនិយោគដោយប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់អ្នកវិនិយោគដែលបានបង្កើតលំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ។

ទី​២ គឺ​ត្រូវ​ជំរុញ​គម្រោង​សហប្រតិបត្តិការ​រវាង​រដ្ឋាភិបាល និង​វិស័យ​ឯកជន ដើម្បី​សាងសង់​លំនៅឋាន​ដែល​មាន​តម្លៃ​សមរម្យ។ ជាពិសេស វិស័យឯកជននឹងអនុវត្តដំណើរការសាងសង់ និងអភិវឌ្ឍន៍ភាគច្រើន ខណៈដែលរដ្ឋផ្តល់ការលើកទឹកចិត្តដីធ្លី និងការគាំទ្រផ្នែកច្បាប់។

ទី​៣ ស្ថាប័ន​គ្រប់​គ្រង​រដ្ឋ​ត្រូវ​មាន​គោល​នយោបាយ​ជួយ​ដល់​តម្រូវ​ការ​លំនៅឋាន​របស់​ប្រជាពលរដ្ឋ។ រដ្ឋាភិបាល​អាច​ពិចារណា​បង្កើត​មូលនិធិ​ដើម្បី​គាំទ្រ​ដល់​ការ​អភិវឌ្ឍ និង​ថែទាំ​ការផ្គត់ផ្គង់​លំនៅឋាន​ដែល​មាន​តម្លៃ​សមរម្យ។ មូលនិធិនេះអាចត្រូវបានបន្ថែមពីថវិការដ្ឋ និងពីអ្នកវិនិយោគឯកជន។

មូលនិធិនឹងបោះពុម្ពផ្សាយជាសាធារណៈ និងប្រកបដោយតម្លាភាពនូវព័ត៌មានអំពីតម្លៃផ្ទះ និងតម្លៃជួល ដោយជួយឱ្យមនុស្សងាយស្រួលចូលប្រើ និងប្រៀបធៀប ដោយហេតុនេះជ្រើសរើសផលិតផលលំនៅដ្ឋានដែលសាកសមនឹងតម្រូវការ និងសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេ។ ជាមួយគ្នានេះ មូលនិធិក៏ជាភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងផងដែរ ដោយធ្វើការត្រួតពិនិត្យទូទៅលើបុគ្គលដែលបានទិញ/ជួលគម្រោងដែលបង្កើតឡើងដោយមូលនិធិនេះ និងទទួលយកផ្ទះវិញ ប្រសិនបើពួកគេត្រូវបានរកឃើញថាបានទិញ/លក់ដោយរំលោភលើបទប្បញ្ញត្តិ ឯកសារប្រាក់ចំណូលក្លែងក្លាយ និងមិនបានប្រកាសទ្រព្យសម្បត្តិឱ្យបានត្រឹមត្រូវ។

លើសពីនេះ រដ្ឋត្រូវមានគោលនយោបាយកំណត់ការលើកទឹកចិត្តសម្រាប់ការរំពឹងទុក ហើយត្រូវសិក្សា និងអនុវត្តពន្ធអចលនទ្រព្យឱ្យបានឆាប់ កំណត់គោលដៅម្ចាស់ដែលមិនដាក់អចលនទ្រព្យក្នុងសកម្មភាពអាជីវកម្ម ឬមិនអនុវត្តការសាងសង់បន្ទាប់ពីទទួលបានដី... រដ្ឋក៏ត្រូវបង្កើតភ្នាក់ងារ ឬគណៈកម្មាធិការដើម្បីត្រួតពិនិត្យលំនៅឋាន និងត្រូវដាក់ទណ្ឌកម្មយ៉ាងតឹងរ៉ឹងចំពោះករណីការរំពឹងទុក ការក្លែងបន្លំតម្លៃ ឬការឡើងថ្លៃខុសច្បាប់។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ដើម្បីឲ្យគោលនយោបាយនិយតកម្មមានប្រសិទ្ធភាពពិតប្រាកដ និងធានាឱ្យទីផ្សារដំណើរការប្រកបដោយសុវត្ថិភាព និងសុខភាពល្អក្នុងរយៈពេលវែង រដ្ឋត្រូវបំពេញឱ្យបានឆាប់នូវប្រព័ន្ធព័ត៌មាន និងទិន្នន័យនៅលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យ និងប្រព័ន្ធគ្រប់គ្រងលំនៅដ្ឋានដែលបានកំណត់។

ប្រព័ន្ធព័ត៌មាន និងទិន្នន័យនៅលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសទិន្នន័យតម្លៃនឹងជាមូលដ្ឋានគ្រឹះដ៏សំខាន់សម្រាប់ការគ្រប់គ្រង/តាមដានតម្លៃអចលនទ្រព្យ ធានាថាអាផាតមិនមានតម្លៃសមរម្យសម្រាប់អ្នកដែលមានចំណូលទាប និងមធ្យម ជៀសវាងការកើនឡើងភ្លាមៗនៃតម្លៃផ្ទះដោយសារតែការរំពឹងទុក ឬកត្តាទីផ្សារផ្សេងទៀត។

ប្រព័ន្ធគ្រប់គ្រងលំនៅឋានរួមបញ្ចូលគ្នាជាមួយនឹងមូលដ្ឋានទិន្នន័យជាតិស្តីពីចំនួនប្រជាជន ក៏ដូចជាស្ថានភាពការទូទាត់សុខុមាលភាពសង្គម កំណត់ត្រាកម្ចីទិញផ្ទះ។ល។ នឹងជួយភ្នាក់ងារកំណត់អត្តសញ្ញាណប្រវត្តិប្រតិបត្តិការ ស្ថានភាពលំនៅដ្ឋានរបស់បុគ្គលម្នាក់ៗ បែងចែកអ្នកប៉ាន់ស្មានពីអ្នកទិញផ្ទះជាមួយនឹងតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ។