លោក Pham Duc Toan អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property) បានបញ្ជាក់ថា បច្ចុប្បន្ន អាផាតមិនខ្នាតតូច គឺជាការផ្លាស់ប្តូរគំនិតនៃប្រភេទលំនៅឋានដែលមិនត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយច្បាប់។ ដូច្នេះហើយ មនុស្សជាច្រើនបានចំណាយប្រាក់រាប់ពាន់លានដុល្លារដើម្បីទិញ ប៉ុន្តែវានៅតែគ្មានន័យនៃភាពជាម្ចាស់ ពួកគេនៅតែជួលក្នុងផ្ទះល្វែងរបស់ពួកគេផ្ទាល់។

យោងតាមអ្នកវិភាគ ផ្ទះល្វែងខ្នាតតូចមិនមានមូលដ្ឋានច្បាប់ណាមួយដែលត្រូវទទួលស្គាល់ថាជាប្រភេទលំនៅដ្ឋានសម្រាប់លក់នោះទេ។ តាមពិតទៅ បុគ្គលភាគច្រើនទិញដីដោយខ្លួនឯង បន្ទាប់មកសុំលិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ផ្ទះផ្ទាល់ខ្លួន ហើយបន្ទាប់មកបែងចែកជាផ្ទះល្វែងសម្រាប់លក់។

នេះជាកិច្ចព្រមព្រៀងរដ្ឋប្បវេណី មិនមែនជាកិច្ចសន្យាលក់ទេ ពីព្រោះមិនមានការផ្តល់សម្រាប់លក់ផ្នែកនៃអចលនទ្រព្យ។

លោក Toan បានលើកឧទាហរណ៍អំពីបុគ្គលម្នាក់ដែលមានដីទំហំប្រហែល 200 - 300 m2 ។ នៅពេលសាងសង់អគារខ្ពស់ៗ និងលក់អាផាតមិន ម្ចាស់អាផាតមិនទាំងនេះមិនត្រូវបានផ្តល់សៀវភៅក្រហមដាច់ដោយឡែកនោះទេ ប៉ុន្តែឈ្មោះរបស់ពួកគេត្រូវបានចែករំលែកនៅក្នុងសៀវភៅក្រហមមួយក្នុងទម្រង់ជាទ្រព្យសកម្មរួម។

លោក Toan បានមានប្រសាសន៍ថា “ ដូច្នេះ ទោះបីជាម្ចាស់ផ្ទះល្វែងខ្នាតតូចចំណាយប្រាក់រាប់ពាន់លានដុល្លារដើម្បីទិញផ្ទះក៏ដោយ ក៏ពួកគេមិនត្រូវបានផ្តល់វិញ្ញាបនបត្រដាច់ដោយឡែកនោះទេ ពួកគេគ្រាន់តែកាន់សៀវភៅក្រហមថតចម្លងដែលប្រើប្រាស់សម្រាប់អគារទាំងមូល មិនខុសពីការជួលផ្ទះនោះទេ ”។

ចែករំលែកមតិដូចគ្នា មេធាវី Nguyen Thi Minh Thu - Hop Nhat Law Company Limited គណៈមេធាវីហាណូយក៏បាននិយាយផងដែរថា ច្បាប់បច្ចុប្បន្នមិនមានគោលគំនិតនៃផ្ទះល្វែងខ្នាតតូចទេ។ ដោយសារតែមិនមានកំណត់ត្រានៃទម្រង់នេះជាប្រភេទនៃគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម ផ្ទះល្វែងខ្នាតតូចនៅតែត្រូវបានចាត់ទុកថាជាផ្ទះបុគ្គល។ អ្នកទិញមិនត្រូវបានចេញវិញ្ញាបនបត្រដាច់ដោយឡែកទេ ប៉ុន្តែមានតែវិញ្ញាបនបត្រសម្រាប់អគារទាំងមូលប៉ុណ្ណោះ។

យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃប្រការ 2 មាត្រា 6 នៃក្រឹត្យលេខ 99/2015/ND-CP របស់រដ្ឋាភិបាលណែនាំបទប្បញ្ញត្តិលម្អិតនិងការអនុវត្តមាត្រាមួយចំនួននៃច្បាប់លំនៅដ្ឋានឆ្នាំ 2014 អង្គការនិងគ្រួសារបុគ្គលដែលមានលំនៅដ្ឋានដែលបានបង្កើតឡើងស្របច្បាប់រួមទាំងផ្ទះបុគ្គលដែលបានរចនានិងសាងសង់មានច្រើនជាន់និងផ្ទះល្វែងជាច្រើនដែលមានទំហំបន្ទប់ប្រជុំអប្បបរមា 2 ឬ 3 ។ អគារ នឹងត្រូវផ្តល់វិញ្ញាបនបត្រនៃភាពជាម្ចាស់ដោយភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ចដល់ម្ចាស់អាផាតមិននីមួយៗ ដើម្បីធានាសិទ្ធិ និងផលប្រយោជន៍ស្របច្បាប់របស់ម្ចាស់។

ក្នុងករណីដែលម្ចាស់លក់ ជួល បរិច្ចាគ ឬទទួលមរតកអាផាតមិននៅក្នុងផ្ទះនេះទៅឱ្យស្ថាប័នផ្សេង គ្រួសារ ឬបុគ្គលដែលមានសិទ្ធិកាន់កាប់លំនៅដ្ឋានក្នុងប្រទេសវៀតណាម សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីភ្ជាប់ជាមួយផ្ទះនេះជាកម្មសិទ្ធិរបស់ការប្រើប្រាស់ទូទៅនៃមុខវិជ្ជាដែលបានទិញ ជួល បានទទួលអំណោយ ឬទទួលមរតកអាផាតមិន។

លោកមេធាវី Thu បាននិយាយថា " ដូច្នេះសម្រាប់ប្រភេទអាផាតមិនខ្នាតតូច - លំនៅឋានបុគ្គល ប្រសិនបើបំពេញតាមលក្ខខណ្ឌដែលបានកំណត់ វិញ្ញាបនបត្រនឹងត្រូវបានផ្តល់សម្រាប់អាផាតមិននីមួយៗ។ ប្រសិនបើអាផាតមិនខ្នាតតូចមិនបំពេញលក្ខខណ្ឌដែលបានកំណត់ទេ មានតែវិញ្ញាបនបត្រមួយប៉ុណ្ណោះនឹងត្រូវបានផ្តល់សម្រាប់អគារទាំងមូល ហើយអាចមានឈ្មោះសហកម្មសិទ្ធិករ"។

យោងតាមលោកស្រី Thu បច្ចុប្បន្នអាផាតមិនខ្នាតតូចភាគច្រើននៅទីក្រុងហាណូយមិនបំពេញលក្ខខណ្ឌក្នុងការចេញវិញ្ញាបនបត្រសម្រាប់អាផាតមិននីមួយៗ។ ដូច្នេះហើយ អ្នកទិញអាផាតមិនខ្នាតតូចមិនត្រូវបានផ្តល់សៀវភៅក្រហមទេ ប៉ុន្តែគ្រាន់តែរក្សាច្បាប់ចម្លងសៀវភៅក្រហម ដែលមិនអាចប្រើជាវត្ថុបញ្ចាំសម្រាប់កម្ចីធនាគារសម្រាប់គោលបំណងអាជីវកម្ម។

ទាក់ទងនឹងភាពស្របច្បាប់នៃអាផាតមិនខ្នាតតូច លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) បាននិយាយថា បច្ចុប្បន្ន អាផាតមិនខ្នាតតូចត្រូវបានលើកឡើងក្នុងច្បាប់ក្នុងទម្រង់ជាផ្ទះឯកជនតម្លៃថោក ប៉ុន្តែមិនមានគំនិតនៃអាផាតមិនខ្នាតតូចទេ។

យោងតាមលោក Chau ច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ 2005 និងក្រឹត្យលេខ 90/2006/ND-CP មិនមានបទប្បញ្ញត្តិផ្លូវច្បាប់ណាមួយដែលអនុញ្ញាតឱ្យ "ការអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានបុគ្គល និងគ្រួសារ" ដែលត្រូវបានរចនាឡើងតាមរចនាប័ទ្មនៃអាផាតមិនខ្នាតតូច ដែលមានច្រើនជាន់ និងផ្ទះល្វែងជាច្រើននៅក្នុងតំបន់ទីក្រុង។ ការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានបុគ្គល និងគ្រួសារត្រូវតែគោរពតាមផែនការ។ មានលិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់; ត្រូវតែធានានូវតម្រូវការតភ្ជាប់ជាមួយប្រព័ន្ធហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសទូទៅនៃទីក្រុង។

វាមិនមែនរហូតដល់ឆ្នាំ 2010 នៅពេលដែលក្រឹត្យលេខ 71/2010/ND-CP បានជំនួសក្រឹត្យលេខ 90/2006/ND-CP ដែលវាបានអនុញ្ញាតឱ្យ "ការអភិវឌ្ឍលំនៅដ្ឋានបុគ្គល និងគ្រួសារ" ដែលត្រូវបានរចនាឡើងជាអាផាតមិនខ្នាតតូច ដែលមានច្រើនជាន់ និងផ្ទះល្វែងតូចៗជាច្រើននៅក្នុងតំបន់ទីក្រុង។

“ បទប្បញ្ញត្តិនេះមិនសមស្រប និងផ្ទុយនឹងច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋានឆ្នាំ ២០០៥។ នៅពេលដែលក្រឹត្យលេខ ៧១/២០១០/ND-CP នៅតែជាសេចក្តីព្រាងនោះ HoREA និងគណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញបានបញ្ចេញមតិ និងបានស្នើមិនអនុញ្ញាតឱ្យ “ការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានសម្រាប់គ្រួសារ និងបុគ្គល” ដែលរចនាជាអាផាតមេនខ្នាតតូច ផ្ទះល្វែងដែលមានជាន់ច្រើន និងហាមប្រាម។ សំណង់ដែលគ្មានអាជ្ញាប័ណ្ណ និងគ្មានការអនុញ្ញាត រំខានដល់ការធ្វើផែនការ និងបង្កើនសម្ពាធលើប្រព័ន្ធហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធទីក្រុង។

នេះ​ជា​មូលដ្ឋាន​ច្បាប់​សម្រាប់​ការ​អភិវឌ្ឍ​អគារ​អាផាតមេន​ខ្នាត​តូច​ក្នុង​ពេល​ថ្មីៗ​នេះ ហើយ​ត្រូវ​បាន​គេ​កេងប្រវ័ញ្ច​សាងសង់​អគារ​អាផាតមិន​ខ្នាត​តូច​ដោយ​ខុសច្បាប់ »។

ដោយសារតែពួកគេមិនទាន់បាន "កើត" ហើយកំពុង "គេចពីច្បាប់" ដោយការសាងសង់ដោយខុសច្បាប់ បន្ថែមពីលើការបំបែកផែនការ ផ្ទះល្វែងខ្នាតតូចក៏បង្កើនសម្ពាធលើប្រព័ន្ធហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធទីក្រុង មិនធានាសុវត្ថិភាពអគ្គីភ័យ ហើយដូច្នេះមិនបំពេញលក្ខខណ្ឌក្នុងការផ្តល់សៀវភៅក្រហមដល់អ្នកទិញ។

យោងតាមលោកមេធាវី Nguyen Quang Ngoc នាយកក្រុមហ៊ុនមេធាវីអន្តរជាតិ Thien Viet International Law Firm (VIETSKY) បានឱ្យដឹងថា កង្វះសៀវភៅក្រហមបានធ្វើឱ្យមនុស្សជាច្រើនដែលទិញអាផាតមិនខ្នាតតូចមានអារម្មណ៍ដូចជាពួកគេកំពុងជួលនៅក្នុងផ្ទះរបស់ពួកគេ។ ដោយសារតែអាផាតមិនមិនត្រូវបានផ្តល់វិញ្ញាបនបត្រទេ វាក៏មានន័យថាអ្នកទិញមិនមានកម្មសិទ្ធិស្របច្បាប់ ហើយមិនអាចដាក់បញ្ចាំ ឬប្រើប្រាស់វាជាវិភាគទានដើមទុននៅពេលចាំបាច់ក្នុងអំឡុងពេលប្រើប្រាស់។

ជាពិសេស ក្នុងករណីដែលដីរបស់គម្រោងត្រូវបានទាមទារមកវិញសម្រាប់ការបោសសំអាតទីតាំង សិទ្ធិរបស់អ្នកទិញនឹងរងផលប៉ះពាល់យ៉ាងខ្លាំង ហើយនឹងពឹងផ្អែកខ្លាំងលើអ្នកលក់ ព្រោះពួកគេនឹងចូលរួមក្នុងនាមជាអ្នកដែលកំពុងទាមទារយកមកវិញ។

ដូច្នេះហើយ វាច្បាស់ណាស់ថា អ្នកទិញចំណាយប្រាក់រាប់ពាន់លានដុង ដើម្បីទិញអាផាតមិន ប៉ុន្តែតាមពិត ពួកគេអាចរស់នៅក្នុងនោះបាន ហើយសិទ្ធិរបស់ពួកគេក្នុងការកាន់កាប់ និងបោះចោលអចលនទ្រព្យនោះមានកម្រិតខ្លាំងណាស់។ អ្នក​ទិញ​ផ្ទះ​មិន​ខុស​ពី​អ្នក​ជួល​រយៈពេល​វែង​ដោយ​បង់​ប្រាក់​ច្រើន​និង​ស្នាក់​នៅ​រយៈពេល​យូរ។

ចូវអាញ់