ការរក្សាតម្លៃទីផ្សារគឺចាំបាច់ណាស់។

យោងតាមច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ដែលចូលជាធរមានចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែសីហា ឆ្នាំ 2024 មូលដ្ឋានត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យអនុវត្តតារាងតម្លៃដីចាស់រហូតដល់ថ្ងៃទី 31 ខែធ្នូ ឆ្នាំ 2025 ហើយអនុវត្តតារាងតម្លៃដីថ្មីចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែមករា ឆ្នាំ 2026 តទៅ។ តារាងតម្លៃថ្មីនឹងមិនត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយក្របខណ្ឌតម្លៃដីទេ ហើយត្រូវតែសាងសង់ឱ្យជិតតម្លៃទីផ្សារ។

ជាពិសេស ទីក្រុងហូជីមិញគឺជាតំបន់ដំបូងគេដែលស្វែងរកមតិលើសេចក្តីព្រាងបញ្ជីតម្លៃដីដែលបានកែសម្រួល។ តម្លៃនៅក្នុងបញ្ជីតម្លៃដីដែលបានកែសម្រួលគឺខ្ពស់ជាងតារាងតម្លៃចាស់ដូចជានៅទីក្រុង Thu Duc ដែលកើនឡើង 10-15 ដង។ ស្រុក Nha Be, Binh Chanh, Can Gio, ស្រុក Cu Chi កើនឡើង 10 - 20 ដង។ ក្នុង​ស្រុក​ហុក​មន​តែ​មួយ​គត់​មាន​ផ្លូវ​ជា​ច្រើន​ដែល​តម្លៃ​ដី​ត្រូវ​បាន​គេ​រំពឹង​ថា​នឹង​កើន​ឡើង​ពី ១៥-៣០ ដង។

ទាក់ទិននឹងបញ្ហានេះ អ្នកជំនាញ Savills មានប្រសាសន៍ថា តារាងតម្លៃដីនៅទីក្រុងហូជីមិញ មិនទាន់រក្សាបាននៅឡើយ ហើយជារឿយៗទាបជាងតម្លៃទីផ្សារជាក់ស្តែង។ ភាពខុសគ្នានៃតម្លៃថេរនេះបានបង្កើតប្រព័ន្ធ "តម្លៃពីរ" ដែលនាំឱ្យមានផលវិបាកធ្ងន់ធ្ងរជាច្រើន។

យោងតាមលោកស្រី Do Thi Thu Giang នាយកសេវាប្រឹក្សា Savills នៅទីក្រុងហូជីមិញ បញ្ហានេះធ្វើឱ្យការគ្រប់គ្រងដីរដ្ឋមានការលំបាក និងស្មុគស្មាញ។ អ្នកស្រី Giang លើកឡើងថា "ឧទាហរណ៍ ភាពខុសគ្នារវាងតម្លៃដែលបានប្រកាសនៅលើកិច្ចសន្យា notarized និងតម្លៃប្រតិបត្តិការជាក់ស្តែង ជារឿយៗត្រូវបានប្រើប្រាស់ដើម្បីកាត់បន្ថយពន្ធផ្ទេរដី។ ឬក្នុងករណីផ្សេងទៀត ការបង់ថ្លៃជួលដីប្រចាំឆ្នាំដោយផ្អែកលើតារាងតម្លៃដីទាបជាងតម្លៃទីផ្សារបានធ្វើឱ្យខាតបង់ថវិការដ្ឋ"។

អ្នកជំនាញ Savills ក៏បាននិយាយផងដែរថា ការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងអចលនទ្រព្យក៏ប្រឈមនឹងការលំបាកជាច្រើនផងដែរ ជាពិសេសក្នុងដំណាក់កាលទិញដី និងការបោសសម្អាតទីតាំង។ សំណងដោយផ្អែកលើតារាងតម្លៃដីដែលមិននៅជិតតម្លៃទីផ្សារបានបង្កឱ្យមានការពន្យារពេល ការមិនពេញចិត្ត និងការបាត់បង់ហិរញ្ញវត្ថុសម្រាប់ប្រជាពលរដ្ឋដែលរងផលប៉ះពាល់ ដែលនាំឱ្យជម្លោះដីធ្លីអូសបន្លាយពេល និងបណ្តឹងតវ៉ា។

ដោយសារតែបញ្ហាលេចធ្លោទាំងនេះ លោកស្រី Giang ជឿជាក់ថា ការអនុវត្តតារាងតម្លៃដីស្របតាមគោលការណ៍ទីផ្សារ គឺជារឿងចាំបាច់ និងជៀសមិនរួច។ ការផ្លាស់ប្តូររីកចម្រើននេះនឹងជួយយកឈ្នះលើដែនកំណត់ពីមុន ដោយធានានូវតម្លាភាព និងយុត្តិធម៌នៅក្នុងប្រព័ន្ធ។ ជាពិសេស បញ្ជីតម្លៃដីដែលខិតជិតតម្លៃទីផ្សារ នឹងជួយសម្រួលដល់ដំណើរការទូទាត់សំណង និងការបោសសម្អាតទីតាំង ជាពិសេសនៅក្នុងគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសំខាន់ៗ ដោយជំរុញការឯកភាពពីប្រជាពលរដ្ឋលើកម្រិតនៃការគាំទ្រ និងសំណង។

ការផ្តល់យោបល់លើតារាងតម្លៃដីដែលបានស្នើឡើង អ្នកជំនាញ Savills ក៏បាននិយាយផងដែរថា វានៅតែមានភាពខុសគ្នាខ្លាំងរវាងតម្លៃដីដែលបានស្នើឡើង និងតម្លៃប្រតិបត្តិការជាក់ស្តែង។ ជាឧទាហរណ៍ នៅផ្លូវ Cao Thang (សង្កាត់លេខ 3) តម្លៃប្រតិបត្តិការទីផ្សារគឺប្រហែល 525 លានដុង/m2 ខណៈតម្លៃដីដែលបានស្នើឡើងគឺត្រឹមតែ 330 លានដុង/m2 ប៉ុណ្ណោះ។ នៅផ្លូវ Tan Thang (ស្រុក Tan Phu) តម្លៃប្រតិបត្តិការគឺប្រហែល 150 លានដុង/m2 ហើយតម្លៃដែលបានស្នើឡើងគឺ 90 លានដុង/m2 ។ ជាទូទៅ តារាងតម្លៃដីដែលបានស្នើឡើងត្រឹមតែប្រហែល 60% ប៉ុណ្ណោះ តំបន់ខ្លះទៀតឡើងដល់ 70% បើធៀបនឹងតម្លៃទីផ្សារដែលបង្ហាញថានៅតែមានភាពខុសគ្នាខ្លាំង។

បញ្ហាដែលត្រូវពិចារណាមុនពេលដាក់ពាក្យ

អ្នកស្រី Do Thi Thu Giang បាននិយាយថា យោងតាមមាត្រា ១៥៩ នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ២០២៤ បញ្ជីតម្លៃដីធ្លីត្រូវបានប្រើប្រាស់ចំនួន ១១ ករណី។ លើសពីនេះ មាត្រា ១០៩ និងមាត្រា ១១១ នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ២០២៤ ស្តីពីការគាំទ្រ និងការរៀបចំឡើងវិញ ក៏ប្រើប្រាស់តម្លៃដីតាមតារាងតម្លៃដីផងដែរ។ ដូច្នេះ តារាងតម្លៃដីដែលបានស្នើឡើងរបស់ទីក្រុងហូជីមិញ នឹងប៉ះពាល់ដោយផ្ទាល់ដល់មនុស្សពីរក្រុមផ្សេងគ្នា ទាំងផលប្រយោជន៍ និងផលប៉ះពាល់។

ក្រុមអ្នកទទួលផលរួមមានអ្នកដែលទទួលបានការគាំទ្រពីរដ្ឋ នៅពេលដែលដីត្រូវបានប្រមូលមកវិញ និងការតាំងទីលំនៅថ្មីត្រូវបានរៀបចំឡើង (យោងតាមមាត្រា 109 និង 111 នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024)។

ក្រុមដែលរងផលប៉ះពាល់រួមមានគ្រួសារ និងបុគ្គលដែលត្រូវបានទទួលស្គាល់ និងបានផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងប្រើប្រាស់ដី។ យោងតាមច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ២០១៤ កាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុត្រូវបានប៉ាន់ប្រមាណខុសគ្នារវាងដីក្នុង និងក្រៅដែនកំណត់៖ ដីក្នុងដែនកំណត់ត្រូវបានគណនាតាមតារាងតម្លៃដី ហើយដីក្រៅដែនកំណត់ត្រូវបានគណនាតាមតម្លៃដីជាក់លាក់។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 បច្ចុប្បន្នលែងមានភាពខុសគ្នាទៀតហើយ ហើយតំបន់ទាំងមូលនឹងអនុវត្តតម្លៃទៅតាមតារាងតម្លៃដី។ ដូច្នេះ ដោយសារបញ្ជីតម្លៃដីដែលបានស្នើឡើងខ្ពស់ជាងតារាងតម្លៃដីបច្ចុប្បន្នច្រើនដង កាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុលើតំបន់ក្នុងដែនកំណត់នឹងកើនឡើង។ ជាមួយនឹងបញ្ជីតម្លៃដីដែលបានស្នើឡើងខ្ពស់ជាងតារាងតម្លៃដីបច្ចុប្បន្នជាច្រើនដង វានឹងបង្កើនថ្លៃដើមកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុលើតំបន់នេះ។

បញ្ជីតម្លៃដីដែលបានស្នើឡើងរបស់ទីក្រុងហូជីមិញ ដែលរំពឹងថានឹងចូលជាធរមានចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែសីហា ឆ្នាំ 2024 ត្រូវបានពន្យារពេលសម្រាប់ការពិចារណាបន្ថែម។ អ្នកជំនាញ Savills ជឿជាក់ថាការពន្យារពេលក្នុងការអនុវត្តនេះគឺសមហេតុផល ពីព្រោះបញ្ជីតម្លៃដែលបានស្នើឡើងបានកើនឡើងយ៉ាងខ្លាំងបើធៀបនឹងតារាងតម្លៃចាស់ ហើយត្រូវបានស្នើឱ្យអនុវត្តក្នុងរយៈពេលដ៏ខ្លី។ នេះបង្កើតសម្ពាធហិរញ្ញវត្ថុយ៉ាងខ្លាំងទៅលើក្រុមដែលរងផលប៉ះពាល់។ ដូច្នេះការសាងសង់ និងការអនុវត្តតារាងតម្លៃដីចាំបាច់ត្រូវគិតគូរឱ្យបានហ្មត់ចត់ ដើម្បីថ្លឹងថ្លែងនូវផលប្រយោជន៍របស់គ្រប់ភាគី ជាពិសេសផ្តល់អាទិភាពដល់ការការពារសិទ្ធិរបស់ប្រជាពលរដ្ឋ។

លើសពីនេះ វិធីសាស្រ្តដែលបានអនុវត្តដើម្បីកំណត់តម្លៃដីនៅតែមិនមានលក្ខណៈដូចគ្នា និងសាមញ្ញ។ នៅក្នុងតំបន់តម្លៃខ្ពស់មួយចំនួន វិធីសាស្រ្តនៃការសាងសង់តារាងតម្លៃដីហាក់ដូចជាគ្រាន់តែជាមេគុណមេគុណថេរសម្រាប់ផ្លូវទាំងអស់។

ឧទាហរណ៍ នៅក្នុងស្រុក 1 មេគុណនៃ 5.0 ត្រូវបានអនុវត្តដូចគ្នាទៅនឹងទីតាំង និងផ្លូវទាំងអស់។ ជាលទ្ធផល ផ្លូវ Dong Khoi ត្រូវបានស្នើឡើងក្នុងតម្លៃ 810 លានដុង/m2 (ធៀបនឹងបច្ចុប្បន្ន 162 លានដុង/m2) និងផ្លូវ Hai Ba Trung (ចាប់ពីកំពង់ផែ Bach Dang ដល់ Nguyen Thi Minh Khai) ក្នុងតម្លៃ 484 លានដុង/m2 (ធៀបនឹងបច្ចុប្បន្ន 96.8 លានដុង/m2)។ ដូចគ្នាដែរ ស្រុក 4 មានមេគុណ 11.3 ហើយស្រុក 5 គឺ 5.58 ។

អ្នកស្រី Giang បានមានប្រសាសន៍ថា "វិធីសាស្រ្តនេះគឺសំខាន់មិនខុសពីការអនុវត្តតារាងតម្លៃចាស់ ហើយគុណវាដោយមេគុណ K ដូច្នេះវាពិតជាមិនឆ្លុះបញ្ចាំងពីតម្លៃទីផ្សារនៃផ្លូវនីមួយៗដូចនៅក្នុងស្មារតីនៃច្បាប់ភូមិបាលនោះទេ។

សរុបសេចក្តី លោកស្រី Do Thi Thu Giang បាននិយាយថា ទោះបីជាការធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពបញ្ជីតម្លៃដីដើម្បីឆ្លុះបញ្ចាំងពីតម្លៃទីផ្សារគឺជាជំហានដ៏សំខាន់ឆ្ពោះទៅមុខក៏ដោយ ប៉ុន្តែសំណើបច្ចុប្បន្នត្រូវការការកែលម្អបន្ថែមទៀត។ វិធីសាស្រ្តចាំបាច់ត្រូវកែលម្អ និងជាក់លាក់ចំពោះតំបន់នីមួយៗ ជាជាងគ្រាន់តែអនុវត្តមេគុណទូទៅប៉ុណ្ណោះ។ ការផ្លាស់ប្តូរបន្តិចម្តងៗប្រកបដោយតម្លាភាពដែលធានាផលប្រយោជន៍របស់អ្នកពាក់ព័ន្ធទាំងអស់គឺចាំបាច់ដើម្បីធានាបាននូវភាពជោគជ័យរយៈពេលវែងនៃប្រព័ន្ធថ្មីនេះ។