រដ្ឋសភា​អនុម័ត​ច្បាប់​ចំនួន​បី​ស្ដីពី​អចលនទ្រព្យ

ការអនុម័តច្បាប់ភូមិបាល ច្បាប់លំនៅឋាន និងច្បាប់ធុរកិច្ចអចលនវត្ថុរបស់រដ្ឋសភា គឺជាព្រឹត្តិការណ៍អចលនទ្រព្យដ៏លេចធ្លោបំផុតក្នុងឆ្នាំកន្លងមក។ នេះ​ជា​ការ​សន្និដ្ឋាន​ដ៏​សំខាន់​សម្រាប់​ទីផ្សារ​ដើម្បី​ឈាន​ទៅ​រក​យុគសម័យ​នៃ​ការ​រីកចម្រើន។

ច្បាប់​អចលន​ទ្រព្យ​ថ្មី​ទាំង​បី​នឹង​ជា​គ្រឹះ​ដ៏​រឹង​មាំ​ក្នុង​ការ​ជំរុញ​ការ​អភិវឌ្ឍ​ទីផ្សារ​អចលនទ្រព្យ។ រូបភាព៖ រដ្ឋសភា

ជាមួយនឹងបទប្បញ្ញត្តិសរុបចំនួន 420 ដើម្បីពិនិត្យ ភ្នាក់ងារត្រូវធ្វើការពេញសមត្ថភាព ដើម្បីអាចដាក់ឱ្យច្បាប់សំខាន់ៗទាំងនេះចូលជាធរមានចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែសីហា ឆ្នាំ 2024 ពោលគឺមុន 5 ខែជាងផែនការដើម។

ជាពិសេស វត្តមាននៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងដោះស្រាយបញ្ហាស្ទះនានាទាក់ទងនឹងនីតិវិធីនៃការបែងចែកដីធ្លី ការវាយតម្លៃដីធ្លី ការបោសសម្អាតទីតាំងជាដើម។

ជាមួយនឹងការកែប្រែច្បាប់លំនៅឋាន ការរំលេចចេញមកពីបទប្បញ្ញត្តិបើកចំហ បង្កើតលក្ខខណ្ឌដើម្បីលើកកម្ពស់ផ្នែកលំនៅដ្ឋានសង្គម រួមចំណែកក្នុងការដោះស្រាយបញ្ហាសន្តិសុខសង្គម។ ទាក់ទងនឹងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុ បទប្បញ្ញត្តិថ្មីគឺជាការវាយប្រហារយ៉ាងខ្លាំងដល់ផ្នែករង និងការលក់ដី ការកំណត់ការរំពឹងទុក និងអតិផរណាតម្លៃ ធានានូវការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារប្រកបដោយសុខភាព...

ជាទូទៅ វត្តមាននៃច្បាប់អចលនទ្រព្យដែលបានធ្វើវិសោធនកម្មទាំងបីនេះ មិនត្រឹមតែជាជំហានដ៏សំខាន់ក្នុងការធ្វើឱ្យប្រព័ន្ធច្បាប់មានភាពល្អឥតខ្ចោះប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងបើកឱកាសថ្មីៗជាច្រើនសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម ទន្ទឹមនឹងនោះរួមចំណែកដល់ការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចទាំងមូលផងដែរ។

តារាងតម្លៃដីថ្មី "ដាក់ឱ្យដំណើរការ" តម្លៃកើនឡើងរាប់សិបដង

ត្រីមាសទីបួននៃឆ្នាំ 2024 គឺជាពេលដែលតំបន់ជាច្រើនធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពតារាងតម្លៃដីថ្មី។ ជាពិសេស ការផ្តោតការយកចិត្តទុកដាក់គឺទៅលើទីក្រុងហូជីមិញ និងហាណូយ ដែលតម្លៃដីបន្ទាប់ពីការកែតម្រូវបានកើនឡើងរាប់សិបដង។

ជាមួយនឹងតារាងតម្លៃដីថ្មីនៅទីក្រុងហូជីមិញ តម្លៃខ្ពស់បំផុតដែលបានកត់ត្រាគឺ 687.2 លានដុង/m2 ដែលអនុវត្តនៅលើផ្លូវ Nguyen Hue, Dong Khoi, Le Loi (សង្កាត់ 1)។ ដូច្នេះ ប្រសិនបើ​មិន​គណនា​មេគុណ K តម្លៃ​នេះ​កើនឡើង ៤,២ ដង បើ​ធៀប​នឹង​តារាង​តម្លៃ​ដី​ចាស់​។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការកើនឡើងនេះនៅតែមិនអាចប្រៀបធៀបជាមួយនឹងសង្កាត់ជាយក្រុង។ ជាក់ស្តែង តម្លៃខ្ពស់បំផុតសម្រាប់ផ្លូវហាយវេ 22 (ស្រុកហុកម៉ង) គឺ 32 លានដុង/m2 កើនឡើង 23 ដង។ សម្រាប់ផ្លូវ Dang Cong Binh (ស្រុក Hoc Mon) តម្លៃថ្មីគឺ 18.5 លានដុង/m2 កើនឡើងប្រហែល 12 ដង។

បច្ចុប្បន្ននេះ ផ្លូវ Hang Dao គឺជាកន្លែងមួយដែលមានតម្លៃដីខ្ពស់បំផុតនៅទីក្រុងហាណូយ។ រូបថត៖ Thanh Vu

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ទីក្រុងហាណូយក៏បានបិទភាពចលាចលឆ្នាំ 2024 ដោយ "ការកែប្រែ" បញ្ជីតម្លៃដី។ នៅស្រុក Dong Da ផ្លូវ Cat Linh បានកត់ត្រាការកើនឡើងតម្លៃដី 3.45 ដង ដោយកើនឡើងដល់ 264.13 លានដុង/m2។ មិន​មែន​ជា​ផ្លូវ​ហួស​ហេតុ​នោះ​ទេ ផ្លូវ​ដែល​ត​ភ្ជាប់​ទៅ​បណ្ឌិតសភា​ធនាគារ - Chua Boc ក៏​មាន​តម្លៃ​រហូត​ដល់​ទៅ ២៤០,១២ លាន​ដុង​ក្នុង​មួយ​ម៉ែត្រ​ការ៉េ ដែល​ខ្ពស់​ជាង​តម្លៃ​ចាស់ ៣,៤៥ ដង។

នៅស្រុក Hai Ba Trung ផ្លូវ Nguyen Quyen មានតម្លៃដី 206.31 លានដុង/m2 កើនឡើង 8 ដង។ ដូចគ្នានេះដែរ ផ្លូវ Giai Phong ដែលជាផ្លូវឆ្ពោះទៅកាន់សកលវិទ្យាល័យធំៗជាច្រើន ក៏បានឃើញតម្លៃដីកើនឡើង 7.8 ដង ដែលឈានដល់ 188.09 លានដុង/m2។

តួលេខដែលបានរាយខាងលើ ទោះបីមានកម្រិតខ្ពស់ក៏ដោយ ក៏នៅតែមិនអាចប្រៀបធៀបបានជាមួយនឹងតម្លៃដីនៅក្នុងស្រុក Hoan Kiem។ នៅផ្លូវ Tran Hung Dao (ពី Tran Thanh Tong ដល់ Le Duan) តម្លៃដីខ្ពស់បំផុតពីមុនគឺត្រឹមតែ 114 លានដុង/m2។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ឥឡូវនេះតម្លៃបានកើនឡើងដល់ 695.3 លានដុង/m2 ដែលជាការកើនឡើង 6 ដង។ ដូចគ្នាដែរ ផ្លូវ Nha Tho ក៏បានឡើងថ្លៃ ៥,៥ ដង ពី ១២៥,៤ លានដុង/ម២ ដល់ ៦៩៥,៣ លានដុង/ម២។

អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មរក្សាភាពទាក់ទាញរបស់ខ្លួន។

ទីផ្សារអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មនៅក្នុងតំបន់សេដ្ឋកិច្ចសំខាន់នៃភាគខាងជើង និងខាងត្បូងនៅតែជាចំណុចភ្លឺទាក់ទាញការវិនិយោគ។ ការសំយោគទិន្នន័យពីរបាយការណ៍គិតត្រឹមត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំ 2024 អត្រាកាន់កាប់នៅក្នុងសួនឧស្សាហកម្មឈានដល់ 77% ។

មូលដ្ឋានដូចជាទីក្រុងហូជីមិញ ដុងណៃ ប៊ិញឌឿង… កំពុងប្រជែងគ្នាបង្កើតសួនឧស្សាហកម្មថ្មី។ រូបថត៖ Le Toan

ក្នុងនោះ តម្លៃជួលអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មនៅភាគខាងជើងបានកត់ត្រាការកើនឡើង 5.7% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ ដែលឈានដល់ជាមធ្យម 130 ដុល្លារ/m2/វដ្តនៃការជួល។ នៅភាគខាងត្បូង តម្លៃជួលជាមធ្យមបានឈានដល់ 176 ដុល្លារ/m2/រយៈពេលជួល កើនឡើង 5.6% ធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។

គួរកត់សម្គាល់ថា ក្នុងរយៈពេលពីឆ្នាំ 2020 ដល់ខែកញ្ញា ឆ្នាំ 2024 អចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មគឺជាប្រភេទឈានមុខគេនៃតម្លៃប្រតិបត្តិការ M&A (ការរួមបញ្ចូលគ្នា និងការទិញយក) ក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យដែលមានចំនួន 40% ។

ដំណើរការប្រកបដោយស្ថិរភាពនៃផ្នែកអចលនទ្រព្យឧស្សាហកម្មត្រូវបានគាំទ្រដោយការកើនឡើងនៃដើមទុន FDI ។ សហគ្រាសធំៗជាច្រើន ជាពិសេសក្នុងវិស័យបច្ចេកវិទ្យាខ្ពស់កំពុងវាយតម្លៃឡើងវិញនូវសក្តានុពលអភិវឌ្ឍន៍របស់វៀតណាមក្នុងបរិបទនៃយុទ្ធសាស្ត្រ "ចិន +1" ដែលកាន់តែរីករាលដាល។

មិនឈប់ត្រឹមនេះទេ ផ្នែកនេះក៏ទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពីការងាយស្រួលក្នុងការទទួលបានឥណទានធនាគារផងដែរ ដោយសារមេគុណហានិភ័យនៃប្រភេទនេះបានថយចុះពី 200% ទៅ 160%។ ការកែសម្រួលខាងលើដោយធនាគាររដ្ឋនឹងលើកទឹកចិត្តឱ្យធនាគារពាណិជ្ជផ្តល់ប្រាក់កម្ចីយ៉ាងសកម្មដើម្បីអនុវត្តគម្រោងអចលនទ្រព្យសួនឧស្សាហកម្មដោយហេតុនេះទាក់ទាញ "អ្នកធំ" កាន់តែច្រើនឱ្យចូលរួមក្នុងទីផ្សារ។

វឌ្ឍនភាពនៃការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានសង្គមនៅតែមានភាពយឺតយ៉ាវ

ក្នុងគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍លំនៅឋានសង្គមជាង 1 លានយូនីតនេះ ប្រទេសមានគោលដៅសម្រេចបាន 130,000 យូនីតនៅឆ្នាំ 2024។ យ៉ាងណាក៏ដោយ យោងតាមរបាយការណ៍របស់ក្រសួងសំណង់ រាជធានី-ខេត្ត ទើបតែបញ្ចប់បានប្រហែល 21,000 យូនីតប៉ុណ្ណោះ ស្មើនឹងជាង 16% នៃផែនការ។

ចំនួន​លំនៅឋាន​សង្គម​បច្ចុប្បន្ន​នៅ​តែ​មិន​អាច​បំពេញ​តម្រូវ​ការ​លំនៅឋាន​របស់​ប្រជាជន​បាន​ទេ។ រូបថត៖ Thanh Vu

ក្នុងនោះ ទីក្រុងហូជីមិញ និងហាណូយ ដែលជាទីក្រុងនាំមុខគេទាំងពីរក្នុងគោលដៅសាងសង់ សម្រេចបានត្រឹមតែ ២១% និង ៣៧% នៃផែនការរៀងៗខ្លួន។ ស្ថានភាពនេះគឺស្រដៀងគ្នាទៅនឹងមូលដ្ឋានផ្សេងទៀតដូចជា Binh Duong (37%), Dong Nai (16%) ។ កន្លែងខ្លះមិនទាន់មានគម្រោងបញ្ចប់នៅឡើយ ដូចជា ថៃ ង្វៀន នីញប៊ិញ ណាំឌិញ ធៀ ធៀន ហឿ វីញឡុង បេនត្រេ បាកលីវ កាម៉ាវ។

ចាប់ពីឆ្នាំ 2021 ដល់បច្ចុប្បន្ន ប្រទេសទាំងមូលមានគម្រោងលំនៅឋានសង្គមចំនួន 644 ដែលត្រូវបានអនុវត្តជាមួយនឹងមាត្រដ្ឋាន 580,109 យូនីត។ ក្នុង​នោះ​មាន​តែ ៩៦ គម្រោង​ប៉ុណ្ណោះ​ដែល​ត្រូវ​បាន​បញ្ចប់​ដោយ​មាន​ទំហំ​ជាង ៥៧ ៦២០ ល្វែង។ គម្រោង​ចំនួន 133 បាន​ចាប់​ផ្តើម​សាង​សង់​ដោយ​មាន​អាផាតមិន​ជាង 110,200។ គម្រោងដែលនៅសល់ចំនួន 415 ដែលត្រូវបានអនុម័តសម្រាប់ការវិនិយោគនឹងផ្តល់ច្រើនជាង 412,200 យូនីតបន្ថែម ប្រសិនបើបានបញ្ចប់។

វឌ្ឍនភាពនៃការបញ្ចេញកញ្ចប់ឥណទាន 120,000 ពាន់លានដុង ក៏មិនមានភាពវិជ្ជមានដែរ។ យោងតាមក្រសួងសំណង់ គិតត្រឹមដំណាច់ខែតុលា ឆ្នាំ 2024 អត្រាការចាយវាយបានឈប់ត្រឹម 1.5% ស្មើនឹងប្រហែល 1.783 ពាន់លានដុង។ ជាពិសេសសម្រាប់ក្រុមអ្នកទិញផ្ទះ កញ្ចប់នេះផ្តល់ប្រាក់កម្ចីត្រឹមតែ 150 ពាន់លានដុងប៉ុណ្ណោះ។

តម្លៃ​អាផាតមិន​ក្រុង​ហាណូយ​កើន​ឡើង​យ៉ាង​ឆាប់​រហ័ស

នៅឆ្នាំ 2024 តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយបានកើនឡើងក្នុងអត្រាវិលមុខ។ យោងតាម ​​TS ។ លោក Nguyen Van Dinh អនុប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យវៀតណាម គិតត្រឹមត្រីមាសទីបីនៃឆ្នាំ 2024 សន្ទស្សន៍តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយបានកើនឡើង 64% បើធៀបនឹងត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2019 ខណៈដែលការកើនឡើងនៅទីក្រុងហូជីមិញមានត្រឹមតែពាក់កណ្តាលនៃតួលេខនេះ។

តម្លៃ​អាផាតមិន​ក្នុង​ទីក្រុង​ហាណូយ​បាន​កើន​ឡើង​ក្នុង​ពេល​ដំណាល​គ្នា​ទាំង​ក្នុង​ទីផ្សារ​ចម្បង និង​បន្ទាប់បន្សំ។ រូបថត៖ Thanh Vu

យោងតាមព័ត៌មានដែលបានចងក្រងពីក្រុមហ៊ុនស្រាវជ្រាវទីផ្សារ តម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃអាផាតមិនថ្មីនៅទីក្រុងហាណូយបច្ចុប្បន្នគឺ 70 លានដុង/m2 កើនឡើងប្រហែល 28% បើធៀបនឹងឆ្នាំមុន។ "កំដៅ" ពីទីផ្សារបឋមក៏បណ្តាលឱ្យតម្លៃផ្ទះល្វែងចាស់ៗឡើងខ្ពស់ផងដែរ។ បច្ចុប្បន្នតម្លៃជាមធ្យមនៃអាផាតមិនបន្ទាប់បន្សំគឺប្រហែល 50 លានដុង/m2 កើនឡើងជាង 40% បើធៀបនឹងឆ្នាំមុន។

ហេតុផលសម្រាប់ការកើនឡើងយ៉ាងគំហុកនៃតម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយកាលពីឆ្នាំមុនគឺមកពីកង្វះខាតនៃការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋាននៅក្នុងផ្នែកមធ្យម និងតម្លៃសមរម្យ។ ទោះបីជាចំនួនគម្រោងថ្មីដែលដាក់ឱ្យលក់មានភាពប្រសើរឡើងក៏ដោយ 75% នៃផលិតផលថ្មីស្ថិតនៅក្នុងផ្នែកកម្រិតខ្ពស់។ ក្រៅ​ពី​នេះ តម្លៃ​ដី សម្ភារៈ​សំណង់ និង​កម្លាំង​ពលកម្ម​ក៏​កើន​ឡើង​យ៉ាង​ខ្លាំង ដែល​ធ្វើ​ឲ្យ​ប៉ះពាល់​ដល់​តម្លៃ​ទិន្នផល​ផលិតផល។

ការរំខានក្នុងការដេញថ្លៃដីនៅជាយក្រុងហាណូយ

ចាប់ពីដើមឆ្នាំ 2024 មក អ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យត្រូវគិតឡើងវិញអំពីទីផ្សារដីដេញថ្លៃនៅជាយក្រុងហាណូយ។ អាជ្ញាធរនៃស្រុកដូចជា Phuc Tho, Hoai Duc, Thuong Tin, Quoc Oai, Dong Anh, Me Linh... បានបន្ត “ឈ្នះធំ” ដោយសារការដេញថ្លៃទាក់ទាញអ្នកចូលរួមរាប់រយទៅរាប់ពាន់នាក់ ដោយសម្រេចបានប្រាក់ចំណូលរហូតដល់រាប់រយពាន់លានដុង។

ទីផ្សារ​ដី​ដេញ​ថ្លៃ​នៅ​ជាយក្រុង​ហាណូយ​ត្រូវ​បាន​ "ញុះញង់" ដោយ​ក្រុម​ជា​ច្រើន​។ រូបថត៖ Thanh Vu

មិន​ឈប់​នៅ​ទី​នោះ​ទេ ដី​ជា​ច្រើន​ក៏​មាន​តម្លៃ​ឈ្នះ​ខ្ពស់ «មិន​ធ្លាប់​មាន​ពី​មុន»។ ជាឧទាហរណ៍ នៅស្រុក Hoai Duc ដីឡូតិ៍ជ្រុង LK03-12 នៅតំបន់ Long Khuc មានតម្លៃឈ្នះរហូតដល់ 133.3 លានដុង/m2។ សម្រាប់ស្រុក Thanh Oai គឺដីឡូតិ៍ LK03-10 នៅតំបន់ Ngo Ba ដែលមានតម្លៃឈ្នះជាង 100.5 លានដុង/m2។ នៅទីក្រុង Ha Dong ដីឡូតិ៍លេខ 1A - 03 តម្លៃឈ្នះបានដល់ទៅ 262 លានដុង/m2...

បើ​តាម​ក្រសួង​សំណង់ ចំនួន​កំណត់​ត្រា​ខាង​លើ​មក​ពី​ការ​គ្រប់​គ្រង​មិន​ល្អ និង​ការ​អនុវត្ត​ការ​ដេញ​ថ្លៃ។ នៅ​កន្លែង​ខ្លះ​មាន​បាតុភាព​អ្នក​វិនិយោគ​បង្កើត​ជា​ក្រុម ហើយ​ឃុបឃិត​គ្នា​ឱ្យ​តម្លៃ​ខ្ពស់​ជាង​តម្លៃ​ចាប់​ផ្ដើម​ច្រើន​ដង។ បន្ទាប់មកពួកគេបាន "បោះបង់ចោលប្រាក់បញ្ញើ" បន្ទាប់ពីឈ្នះការដេញថ្លៃ ដោយមានបំណងរៀបចំកម្រិតតម្លៃនិម្មិត ដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ "គ្រុនក្តៅ" នេះមិនមានរយៈពេលយូរទេ។ ចាប់ពីត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2024 តម្លៃឈ្នះនៃដីឡូតិ៍ជាច្រើនបានធ្លាក់ចុះពី 20-50% បើធៀបនឹងដើមឆ្នាំ។ មិនត្រឹមតែប៉ុណ្ណោះ រូបភាពដីដែលដាក់លក់ដេញថ្លៃនៅជាយក្រុងក៏រងការខូចខាតយ៉ាងធ្ងន់ធ្ងរផងដែរ ដោយសារតម្លៃ “ស្រែក” 30 ពាន់លានដុង/m2 នៅឃុំ Quang Tien ស្រុក Soc Son។ ត្រឹម​តែ​៤​ថ្ងៃ​ប៉ុណ្ណោះ​ក្រោយ​កើតហេតុ​ភ្នាក់ងារ​ប៉ូលិស​ស៊ើបអង្កេត​-​ប៉ូលិស​ក្រុង ។ ទីក្រុងហាណូយបានស៊ើបអង្កេតមុខវិជ្ជាចំនួន ៥ ពីបទរំលោភលើបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីសកម្មភាពដេញថ្លៃអចលនទ្រព្យ។