供給の「位相ずれ」、住宅価格上昇のリスク

不動産市場は、需要と供給がともに急激に減少し、プロジェクトの法的問題が複雑化し、資金源が遮断される「停滞」の時期を経験したばかりだ。多くの企業は極めて困難な時期を経験し、何千人もの従業員を解雇し、さらには操業を停止しました。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は最近の会議で、不動産業界は新型コロナウイルス感染症の後に「忘れられない教訓」を学んだと認めた。

その後、同社はリストラ、資金問題の解決、製品開発の推進に注力する必要に迫られました。最大の問題は債券債務であるが、政府と国立銀行の支援により、債務返済期間の延長や債券債務の延長といった「穏便に」処理されてきた。

しかし、チャウ氏は、ホーチミン市の不動産市場では今年も住宅の供給と需要の不均衡が続く可能性があると懸念している。 2023年末時点のデータによると、供給の71%はまだ高級セグメントにあり、残りは中級セグメントにあり、手頃な価格の製品と社会住宅が不足している。

また、市場の困難の70％を占める法的問題により、ホーチミン市では、投資、建設、事業手続きを完了できない、または中断している不動産、商業住宅、社会住宅プロジェクトが148件あります。それ以来、プロジェクト住宅を購入した5万8000人以上の顧客に「ピンクブック」が発行されていない。

住宅供給の不足により、手頃な価格の住宅や公営住宅がますます不足する中で、住宅価格が上昇したり、高止まりしたりする可能性があります。 HoREA会長は、不動産事業は流動性を高め、人々の真のニーズを満たし、健全な市場の発展を確保するために、手頃な価格の住宅や社会住宅商品に重点を置いた商品構造を推進する必要があると述べた。

「同期していない」市場と手頃な価格の住宅商品の不足は、ナムロン投資会社の取締役会長、グエン・スアン・クアン氏が最近言及した課題の中にもある。さまざまな不動産セグメントにおける需要と供給の「位相差」、住宅購入者の信頼の危機による流動性の低下、在庫の増加は、市場が直面しなければならない問題です。

さらに、クアン氏によると、負債が残ると企業は財務上の課題にも直面し、債券ロットは延長されたとはいえ、2024年と2025年も依然として残るだろう。3つ目は、現在いくつかの法律がまだ重複しているため、プロジェクトの法的課題である。一方、実質的な住宅需要は依然として高く、手頃な価格の住宅や社会住宅の分野には依然として発展の機会があります。

住宅の需要と供給の「位相不均衡」現象、つまり市場供給が高級住宅分野に偏り、手頃な価格の住宅が不足している現象は、専門家や管理機関の代表者によって長年にわたり警告されてきた。最近は、企業がこの「市場に必要な」製品ラインを開発することを奨励する方向に意見が集まっています。

多くの専門家によると、手頃な価格の住宅と公営住宅が今年最初の回復期に入る不動産分野となるだろう。このセグメントの需要は依然として非常に高く、流動性が促進され、危機の時期を過ぎるとすぐに市場は新たな段階に入ります。

多くの企業が競争に参入

サヴィルズの推計と研究モデルによれば、ホーチミン市では人々の住宅需要を満たすために、実際の住宅需要を満たすために約5万戸のアパートが必要であり、総供給量の60～70%は手頃な価格の住宅セグメントから供給される。しかし、ホーチミン市ではこれらの製品が不足しており、供給はビンズオン省、ドンナイ省、ロンアン省などの近隣市場に集中していますが、需要を満たすのに十分ではない可能性があります。

郊外のアパートプロジェクトは、居住目的と投資目的で購入するホーチミン市の顧客をターゲットにしています。 2ベッドルームのアパートメントの販売価格は1戸あたり約20億ドンで、少人数の家族に最適です。

市場が非常に大きいため、多くの企業がこの流動性の高い製品の供給を拡大する競争に急速に参入しています。ナムロン社は、市場のニーズを満たす手頃な価格の住宅製品に重点を置き、サポート政策を推進し、在庫を管理し、売上を伸ばす戦略を実行します。今年の目標収益は約6兆6,570億ベトナムドンで、ホーチミン市、ロンアン、カントーの主要プロジェクトから得られる。

An Gia 社は、市場のニーズを満たすため、中価格帯および手頃な価格帯のプロジェクトの開発を積極的に選択しています。 An Giaのリーダーたちは、この分野は市場が好況でも不況でも依然として「無敵の強さ」を発揮し、大多数の人々のニーズを満たし、高い流動性を備えていると考えています。

TTキャピタル・インベストメント株式会社と日本の2つのパートナー、コスモスイニシア（大和ハウスグループの一員）とコテラスも、ホーチミン市と近隣の省で手頃な価格の不動産プロジェクトを開発するための長期合弁事業を立ち上げた。合弁会社は今後5年間で約1億5000万ドルを投資し、毎年約1000戸の低価格アパートを市場に投入することを目指すと発表した。

合弁企業はまた、ビンズオン省ディアン市ビンコムディアン近郊の約2,000戸のアパート規模で、販売価格が1戸あたり20億ドン以下のプロジェクトへの出資を完了したと発表した。最新情報によると、このプロジェクトは今年第3四半期から市場に投入できるよう必要な手続きを進めている。

社会住宅に関しては、政府は2021年から2030年にかけて、低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅を建設するプロジェクトを進めています。多くの企業がこの目標の実現に向けて登録しており、徐々に実現しつつあります。

ノバランドグループはホーチミン市と近隣省に20万戸の社会住宅を建設するための投資を登録した。ホアン・クアン・グループは、2030年までに50件のプロジェクト（5万戸のアパートに相当する）を完成させることを目指している。この2つのユニットが登録した数は、政府が目指している総目標の4分の1に相当します。

これまで、フンティン、ビングループ、サングループ、ヒムラム、ベカメックスなど一連の大手不動産企業が社会住宅の建設を約束してきました。約束を現実にするために、Vingroup は北部および中部地域で多くの社会住宅プロジェクトの建設を開始しました。

手頃な価格の住宅や公営住宅の復活は、今後、市場の大きな関心を集めることになるでしょう。この商品の供給は、今後1～2年でホーチミン市郊外の市場で爆発的に増加し、本当に住宅を必要としている人々の住宅所有への「渇望」を解消することになるかもしれない。

しかし、住宅供給の70％が依然として高級住宅分野にあり、市場の流動性が難しく、プロジェクトの法的問題がクリアされていない状況では、企業は依然として強力なリストラを必要としています。特に債券市場は「ソフトランディング」したが、満期圧力がまだ残っている場合にはそうだ。

そのため、企業は新たな競争に参入する前に、依然として製品の再編を計画し、財務の健全性を継続的に浄化し、より健康な体質を持つための装置を強化する必要があるという意見が多くあります。