これは、ホーチミン市天然資源環境局が市内の土地価格の調整に関する質問に答える際に述べたものである。

そのため、協議の過程で、新しい地価表は不動産業、不動産市場、生産・経営企業に大きな影響を与えるだろうという意見が多く寄せられました。土地価格が高い場合、つまり投入量が多い場合、産出量も高くなり、それが買い手に直接影響を及ぼします。そこから、製品価格は非常に高くなります。

土地価格表は不動産価格を上げない

天然資源環境省によると、不動産事業に関しては、不動産プロジェクトの土地使用料は剰余金方式で決定されるため、土地価格表の調整は不動産事業に影響を与えない。

したがって、剰余金方式により土地使用権の価値を決定した結果が地価公示地価より高いか低いかを問わず、地価公示地価に応じて調整する必要はない。

また、調整地価表における農地価格は以前より高く、地代格差が実際より調和的となり、不動産事業者が財務義務を履行する際の控除がより透明、公開、公平、合理的になる。

天然資源環境省は、実際の現地価格に応じて土地価格表を調整することは不動産市場に影響を与えないと主張した。写真：ル・トアン

天然資源環境省は、不動産市場は需要と供給の原則に基づいて運営されていると考えており、そのため、不動産を建設するための投入コストは市場価格に基づいて計算されます。

たとえば、入力コストが土地である場合、不動産事業者は土地使用者と交渉する必要があり、また、土地が割り当てられたり、土地使用目的が変更されたりする場合、州機関は企業が土地使用料を支払うための具体的な土地価格、つまり市場価格を決定する必要があります。

一方、地価の決定に剰余金方式を適用する場合、ほとんどの不動産事業では地価を決定する際に剰余金方式を適用するため、地価は地価表に拘束されません。

したがって、実際の現地の地価に応じて地価表を調整しても、不動産市場の投入コストには影響せず、出力製品は需給原則に従って稼働します。

実際の現地価格に応じて土地価格表を調整しても、不動産市場に影響を与えません。

経済状況に応じて税率を調整する

製造業や貿易業の企業にとって、土地価格は生産、貿易、サービス業の投入コストの 1 つです。これらのコストは原則として市場価格に応じたコストとなります。

したがって、地価表を適用する12の事例のうち、生産・経営活動の投入コストに影響を与えるのは、土地使用税の算定と、国が土地を賃借して毎年地代を徴収する場合の地代金の算定の2事例である。

土地価格が上昇すると、これらの税金も増加し、生産のための投入コストの増加につながります。

しかし、天然資源環境省は、短期的には、調整された土地価格表が土地使用税の計算にまだ影響を与えていないと考えています。

具体的には、従来の農地等以外の土地使用税率は、地価公示価格×制限区域内の土地面積（制限区域外の面積は0.15％）という算式で決定されていました。

ただし、2012年1月1日に施行された非農業用地使用税法では、非農業用地税の算定に用いる土地価格表も施行日から5年間は安定するものと規定されている。

これまでのところ、決定第02/2020号による土地価格表は第3サイクルに適用されており、2027年12月31日に終了し、この新しい土地価格表は次の5年サイクルの2028年1月1日まで適用されません。

したがって、調整された地価表は、現在から2027年末まで、非農業税の徴収に影響を与えません。

天然資源環境省は、今回の事件が国民全体と経済の生産・事業活動に影響を及ぼすことを認識しています。しかしながら、これらの費用はこれまで通り安定しており、市の経済に悪影響を与えることはありません。

国が土地をリースし、毎年地代を徴収する場合の地代計算については、政府法令第46/2014/ND-CP号で、地代価格は土地価格の割合（1％から3％）として計算すると規定されているため、市人民委員会は、市内の地代と水面地代価格を規制する決定第50/2014号を発行し、それに応じて率を1％から2％に規定しました。

現在、法令第103/2024号では、土地賃貸価格は土地価格のパーセンテージ（0.25%から3%）として計算されることが規定されています。

したがって、生産とビジネス活動の混乱を避け、経済の回復と発展の条件を整えるため、市人民委員会は、関連法文書の起草過程で、市の社会経済状況に合わせて税金の徴収率を調整する予定です。

市の経済全体を考慮すると、土地の賃貸価格はほとんどの生産活動とビジネス活動に影響を及ぼします。したがって、この問題を解決することで、土地の賃貸コストが増加することがないため、安定した生産と事業活動を確保できます。

調整された土地価格表により、国、土地利用者、投資家の間の利益の調和が確保されました。したがって、国は地代差を規制してインフラに投資し、市の社会経済発展の推進力を生み出し、市の人々の利益に役立てます。

したがって、上記の問題が解決されると、土地価格リストは市の経済にプラスの影響を与え、市の経済の回復と発展の勢いを生み出すための資源を動員することになります。土地使用税に関連する投入コストが増加しないため、製造企業や外資企業（FDI）も影響を受けません。