専門家によれば、ハノイでは1平方メートルあたり5000万ルピー以下の新築マンションが消えつつあるという。 （写真：リン・アン）

手頃な価格のアパートが徐々に「消滅」しつつある

手頃な価格の住宅セグメントは市場で需要が高いものの、供給が著しく不足しています。 2024年までに、ハノイ市場の新築マンションの約67％が高級・贅沢品セグメントに属することになるだろう。

2025年までに、5,000万VND/m2の価格の主要セグメントは消滅すると予測されています。専門家は、ハノイでは1平方メートルあたり5000万以下の新築マンションが消えつつあるとさえ言っている。手頃な価格の商業用住宅の話は市場の需要と供給のバランスを再構築すると期待されていましたが、今ではその実現はますます遠のいているようです。

ベトナム不動産協会（VARS）の統計によると、2024年第3四半期のハノイのアパート価格指数は2019年第2四半期と比較して64％上昇し、ホーチミン市の増加率の2倍となった。ホーチミンの平均一次販売価格は6,000万VND/m2に近づいています。

ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン氏は、ハノイの中所得層が住宅購入のために、接続インフラシステムがまだ整っていない郊外地区に移り住むケースが増えているとコメントした。プロジェクトのライセンスメカニズムが再計画されなければ、近い将来、他の都市でもこのような状況が発生するでしょう。しかし、これらの地域のマンション価格はもはや「適正」な水準ではない。

Batdongsan.com.vnの南部地域担当ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、2024年には、ハノイとホーチミン市の両方の主要市場でのマンションの販売価格が依然として高いものの、購買力はまだかなり良好であるという興味深い「パラドックス」が見られたと述べた。仲介業者の最大70％は、ハノイのアパートプロジェクトの取引量はプラスとなり、2024年には「完売」するだろうと考えています。ホーチミン市でも同様です。ホーチミンも40％を超えた。

これは、アパート部門、特に実際の住宅ニーズによく合ったプロジェクトが強い魅力を持っていることを示しています。アパートは、常に存在し、持続可能である真の住宅ニーズをターゲットにしているため、市場回復サイクルにおいて常に先駆者となっています。取引量の急増は、面積が狭く価格が手頃なマンションに集中している。さらに、買い手が選ぶプロジェクトは、インフラが完備し、建設密度が低く、投資家の評判が良く、支払いの進捗が良好で、金利優遇政策などを備えた完成品であることが多いとトゥアン氏は分析した。

ただし、ハノイやホーチミン市のような大都市では、手頃な価格と中価格のアパートのセグメントは縮小傾向にあります。ホーチミン市ですが、これは依然として主要なセグメントであり、定住するために家を所有する必要がある実際の購入者から大きな関心を集めています。

この現実から、特に大都市では、手頃な価格の商業住宅の開発が依然として緊急に必要とされています。元天然資源・環境副大臣ダン・フン・ヴォ氏は、不動産市場の安定と持続可能性を高めるために、手頃な価格の商業住宅分野の研究開発の取り組みを提案する必要があると述べた。

賃貸サービスアパートメントに投資すべきでしょうか？

ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン会長は12月23日午後に開催されたワークショップ「賃貸マンションの可能性」で、中心部の不動産価格は上昇傾向にあると語った。ハノイ中心部の4地区のアパートの平均価格は2019年初めと比べて2倍になっており、ハノイ全体の平均上昇率より30％高い。

たとえば、ハイバチュン地区とドンダー地区は、郊外の新規開業プロジェクトに比べて価格水準が比較的良好であるため、過去 5 年間で最も価格上昇率の高い 2 つの地区です。過去 3 年間に販売が開始された新規プロジェクトでは、開始フェーズごとに価格が約 10% ずつ継続的に上方調整されてきました。 2024年に販売開始予定の新しいアパートプロジェクトは、一般的な価格が1平方メートルあたり1億2,500万VNDからです。サービスアパートメントの費用は1平方メートルあたり約8,800万ドン（VATおよび管理費は除く）。

アパートの価格が高騰している状況で、50億VND以上の現金を持っている場合、投資を賃貸サービスアパートに切り替えるべきでしょうか？

SGOホームのゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、多くの投資家は賃貸収入と資産増加による利益が安定している二重の収益源を持つ不動産を探す傾向があると語った。

そのため、55億ドンあれば、投資家はキャッシュフローを生み出し、居住や賃貸に使用できる柔軟な不動産を見つけることができるとチョン氏は示唆している。このように柔軟性のある不動産であれば、後で売却することも難しくないでしょう。

チョン氏によると、ハノイやホーチミン市のような大都市の中心部にあるサービスアパートメントは、長期滞在者や専門家、外国人コミュニティからの安定した収入により近年注目を集めている。

さらに、サービスアパートメントの価格は同セグメントの市場よりも35〜70％安いですが、サービスアパートメントの賃貸価格は長期アパートメントよりも25〜50％高くなります。このことから、賃貸サービスアパートメントは高い投資効率をもたらす不動産商品であることがわかります。

ビンディン省の2兆5000億ドンの観光地プロジェクトに投資家がいる。

12月23日、ビンディン省人民委員会事務局からのニュースによると、同省人民委員会副委員長のグエン・トゥ・コン・ホアン氏が、ニョンリー-カティエンビーチ観光エリアのポイントNo.2（2-2）プロジェクトを実施するための土地使用権のオークション結果を承認する決定第4428/QD-UBND号に署名した。

本プロジェクトは、ビンディン省ニョンホイ経済特区フーカット郡カットチャンコミューンにおいて実施される、推定総投資額が少なくとも2兆2,155億7千万ドン（土地使用権オークション落札金を除く）のプロジェクトです。

その結果、選定された投資家は、Phu Gia Infrastructure Development Investment Joint Stock Company（本社：ビンディン省クイニョン市）で、落札価格は3,688.23億ドンとなり、開始価格の3,479.46億ドンと比べて約210億ドン（208.77億ドン）の差となった。

事業実施予定面積は40ヘクタール以上。そのうち、観光サービス用地（観光別荘地、リゾートサービス用地、ホテル用地、広場用地、商業サービス建設用地、プール用地）の面積は14.4ヘクタール以上、緑地の面積は15.3ヘクタール以上、交通用地及び技術インフラ用地（交通用地、技術インフラ用地、駐車場用地）の面積は5.6ヘクタール近く、ビーチ用地及び水面の面積は4.8ヘクタールです。土地利用の形態は、国が土地を賃借し、土地使用権オークションの形態を通じて賃借期間全体にわたって地代を一括徴収するというものである。

完成後、ビンディン省には、観光客の宿泊、リゾート、娯楽、レクリエーションのニーズを満たすために、規制に従って販売、リース、リース購入、その他の事業活動のための観光別荘、ホテル、リゾートサービスプロジェクト、商業サービスプロジェクト（レストラン、土産物店、カラオケ、一般事業）などのより多くの高級リゾートプロジェクトが存在することになります。

このプロジェクトでは、ホテル、リゾートヴィラ、広場、商業サービスなど、多くの重要な施設が建設され、地元の観光開発にさらなる勢いが生まれることが期待されています。

ビンディン省の指導者らによると、この地域も大きな可能性を秘めているが、十分に活用されていないという。ビンディン省は投資の呼びかけや誘致に関連した多くの政策を実施してきました。そこから、各時期の省人民評議会の指示に従って、十分な能力と経験を持つ投資家がその地域に投資して発展できるような条件を整えます。

レッドブック発行時の土地使用料債務記録に関する規定

土地使用権証書（赤色帳簿）交付時に土地使用料債務を記帳する規定、土地に付随する資産の所有権に注意する必要がある。

政令101/2024/ND-CP第18条第11項は、土地使用権および土地に付随する資産の所有権の証明書（一般にレッドブックと呼ばれる）を交付する際の土地使用料の負債を規定しており、以下のように実施されます。

a) 土地使用権及び土地に付随する財産の所有権に関する最初の証明書を発行する際の土地使用料債務の対象者は、現在土地を使用しており債務を登記する必要がある個人及び世帯、並びに法律の規定により債務を登記する必要がある相続人であり、その者は引き続き債務を登記される。

b) 本項 a 号に規定する場合において債務として計上される土地使用料の額は、土地使用権及び土地に付随する財産の所有権に関する証明書の発行時点で支払われるべき土地使用料の総額である。

c) 本項の規定に従って土地使用料債務を負う世帯および個人の土地使用料債務の記録、支払、清算の手順および手続、ならびに土地使用料債務の期限は、土地使用料および土地賃料の徴収に関する法律の規定に従って実施される。

d) 当該個人が再定住のために土地を割り当てられる場合、土地使用料の債務は、国家が土地を回収する際の補償、支援、再定住に関する政令の規定に従って記録されるものとする。

d) 本項a号に規定する対象者に対する土地使用料債務の計上は、2024年8月1日から2029年7月31日まで適用される。土地使用料債務の支払いおよび免除は、土地使用料徴収および土地賃料に関する法律の規定に従って行われる。