不動産市場は短期的に「活況」

しかしながら、上記地域における価格上昇と取引量の増加には投機的な要素が含まれており、不動産市場に多くのリスクをもたらしています。多くの地方当局はこうした状況について警告を発し、市場の管理と統制を強化しています。

建設省が発表した2025年第1四半期の不動産市場状況報告書の統計によると、全国で10万1,049件の土地取引が成立し、前四半期比16.4%増、前年同期比3%増となった。一方、マンション・戸建て住宅部門の成約件数は3万3,500件強にとどまった。

これら2つのセグメントを比較すると、前四半期の土地取引量は、従来の住宅商品全体の取引量の3倍以上に達していることがわかります。これは稀有な「位相差」であり、土地への資金流入が力強いことを示しています。

取引件数の多さに伴い、土地価格も急騰しました。例えば、 バクザン省では、バクザン市の一部の地域で、2024年末と比較して土地価格が20%以上上昇しました。同様に、フートー市でも、ヴァンフー、チュンヴォン、トーソン、タンミエウ、ジャーカムといった長年放置されていた都市部を含む一部の住宅地で、土地価格が前年同期比で20～30%上昇しました。また、ハイフォン市でも、キエントゥイ、アンドン、トゥイグエンの土地価格が2024年末と比較して15～20%上昇しました。

南部では、 ドンナイ省ニョンチャックが依然として「土地熱」のスポットとなっています。今年最初の3ヶ月だけで、ロントー、フードン、フオックカンの一部地域では、前年同期比で土地価格が20～30%上昇し、場所によっては40%以上上昇しました。

専門家によると、省レベルの行政区分の合併は不動産市場に一定の影響を与え、一部地域で価格が急騰する現象を引き起こしている。しかし、この状況は短期間で終わるだろう。

この現象について、ベトナム不動産市場調査評価研究所の副所長であるトラン・スアン・ルオン博士は、「省庁の合併に関する情報が出るたびに、関連地域の不動産市場は大きな変動の兆候を見せています。計画やインフラの変更に対する人々や投資家の期待につけ込み、一部の投機筋が利益追求の策略でこのゲームに急速に参入しています」とコメントしました。

「価格高騰のメカニズムは、多くの場合、新しい行政センターの計画や立地に関する噂を広め、購買心理を刺激することから始まります。次に、これらのグループは内部取引を行い、偽の『熱狂』効果を作り出し、土地価格を短期間で急騰させ、実際の価値をはるかに超える価格に押し上げます」とルオン氏は分析した。

この専門家は、仮想市場の熱狂という「罠」に陥らないためには、顧客が真の価値のある不動産市場と仮想市場を区別する必要があると提言しています。真に健全な市場は、人々の真の購買ニーズと真の支払い能力に基づき、透明性のある計画と当局による法的情報提供を伴わなければなりません。一方、実市場の不動産は、賃貸や事業を通じてキャッシュフローを生み出すことができ、既に整備済み、あるいは整備されつつある交通インフラや公共設備によって支えられている必要があります。

土地や住宅への影響だけでなく、省の行政境界の統合は工業用不動産にも動きをもたらします。専門家は、戦略的移行期におけるベトナムの工業用不動産市場の「活性化」を予測し、国際投資家にとってより魅力的な大規模工業都市の形成を促進するとしています。

サヴィルズ・ハノイ産業コンサルティング部門副部長のトーマス・ルーニー氏は、行政単位の統合は単なる境界変更ではなく、行政機構の合理化、計画の断片化の削減、そして地域間の競争力向上という目的も含んでいると指摘した。適切に実施されれば、統合された都市・産業エコシステムの形成への道が開かれ、投資先をますます厳選する外国投資にとって、より魅力的なものとなるだろう。

これにより、各省はより広い面積の新たな工業団地をより多く計画できるようになり、企業により多くの選択肢を提供できるようになります。土地資金の増加により、国内外の企業は工場開設に適した場所を容易に見つけることができ、需要の高い地域における工業用地の不足を回避できるようになります。

また、合併後、面積の大きい省では、より明確な区域区分を行える条件が整っており、自動車や半導体など、大規模製造業や特定の製造業向けに部品やスペアパーツを供給する支援工業団地や専門支援工業団地などの専門工業団地や工業団地が開発される。

「既に投資誘致の好機となっている地域は、計画段階でより緊密に連携し、統合することで、インフラ、労働力、そして開発の方向性において相互補完し合うことができるでしょう。大規模化は、地域がインフラと経営の水準を高め、ひいてはグローバルバリューチェーンにおける地位を向上させるのに役立ちます」とトーマス氏は分析しました。

しかし、長期的な利益が実現されるまでには、短期的な課題が伴うでしょう。行政境界の調整は、土地利用計画、投資許可、環境や建設に関する法的手続きなど、一連の要素に必然的に影響を及ぼすからです。

トーマス・ルーニー氏によると、短期的には、合併後の地域間で管理や政策の変更が同期されていないため、企業は困難に直面する可能性があります。しかし、長期的には、これはより透明性が高く効果的な法的枠組みを再構築する絶好の機会となります。新しい行政分野における手続きの調整と統一は、時間の節約と投資家の信頼の向上につながります。

計画の安定性と明確さが極めて重要な産業用不動産については、手順とポリシーを統一することで、物流インフラ、衛星都市、地域間輸送の接続を統合した大規模工業団地への道が開かれます。

合併がインフラ投資、特に環状道路、港湾、空港、デジタルインフラ整備と同期して実施されれば、工業団地は行政上の境界に縛られなくなります。そうなれば、企業はより多くの地域から労働力を確保し、より最適な運営コストを実現できるようになります。

地域間インフラの整備は、供給が限られ、投資コストが上昇する従来の産業市場からの脱却を促す流れも生み出しています。大規模で安価な土地資金と整備されたインフラを備えた新興地域は、新たな産業拠点となる機会を得るでしょう。