回覧06 - 信用アクセスの障壁

特に、クイエト氏は、通達06では、事業条件を満たすプロジェクトにのみ融資が与えられるという国家銀行の規制が企業にとって大きな困難となるだろうと述べた。実際、プロジェクトが顧客に販売される前に、投資家は初期の実装と建設のために資本を必要とします。資本がなければ、何もすることはほとんど不可能でしょう。

現在、ほとんどの投資家は総投資資本の約 10 ～ 20% しか自己資金で保有しておらず、「健全な」企業でも自己資本は約 25% しか保有しておらず、残りの 80% の資本は銀行や顧客から調達されています。

一方、プロジェクトを販売可能になるまで実施するには、敷地造成費用、土地税、インフラ建設費用などの費用を支払うために総投資額の 30 ～ 40% を費やす必要があります。

したがって、銀行から資金を借りることができない場合、投資家はプロジェクトが事業として適格になるまで、建設に必要な資金の 15 ～ 25% が不足することになります。

「こうした分析から、銀行融資がなければ、大きな経済的可能性を秘めた少数の企業を除いて、不動産事業のほぼ大多数は住宅を販売できる資格を得るまでプロジェクトを実施できないことが明らかになった」とクイエ氏は述べた。

したがって、クイエ氏によれば、「個人向けでなければ、投資家に融資すべきだ。そうしないと、投資家は建設プロジェクトをほとんど実行できなくなるからだ。」

ダット・サン・ノースの指導者らはまた、プロジェクトには融資資金の根拠として十分な法的条件を満たすことのみが求められるべきだと提案した。

クイエ氏によれば、現在、ほとんどの企業は資金調達を銀行に依存しているが、資金調達の条件は依然として非常に厳しいという。以前は、企業は信用と事業計画に基づいて借り入れを行うことができ、融資を受けるには適切で実現可能な事業計画のみが必要でした。しかし、今日では実行可能な事業計画で融資を受けるのは非常に困難です。

「通達06が発効すれば、企業の融資ははるかに困難になるでしょう。実現可能な事業計画があっても資金が不足している場合、融資も不可能になるでしょう」とクイエ氏は懸念を表明した。

借り入れが困難になると、企業は生産や事業を縮小し、発展しなくなるか、発展が遅くなります。

すでに投資プロセスに入っているため、規模を縮小することさえできない投資家もいます。予定通りに実施を継続したいのであれば、より多くの機械と労働者に投資する必要があります。また、パートナーと契約を締結したら、前金を支払ってパートナーに支払う必要があります。

長い間、これらの資金の50〜60％は銀行からの借り入れであり、計画と事業の完了が困難でした。

「通達06号は、プロジェクトを実施している企業に最も大きな影響を与え、最も困難な状況をもたらすだろうと思います。多くの企業が間違いなく倒産するでしょう」とクイエ氏は述べた。

国立銀行がこの件を「誤って禁止」したのか？

クイエ氏によれば、通達06号は銀行に対して過度に慎重な防御壁を作り出している。

実は、まだ解決されていない大きな「難問」があり、それは法的問題です。そのため、多くのプロジェクトでは、投資家が投資し、銀行が融資していますが、法的承認手続きが遅く、最終的に融資銀行のスケジュールが遅れ、事業も遅れています。

例えば、当初プロジェクトは 1 年以内に稼働する予定でしたが、実際には 2 年かかり、銀行の資本回収計画が遅れる原因となりました。企業自身も自社のプロジェクトがいつ事業化できるか確定できないため、銀行は不良債権を「抱え込む」ことを避けるよう慎重になっている。

プロジェクトが事業対象となるための手続きは、土地の評価、建設省、天然資源環境省によるライセンス取得など、多くの段階を経る必要があるため、銀行はいつ資本を回収できるかわかりません。

「銀行も実は、プロジェクトがいつ稼働するかわからないという法的不確実性を恐れています。融資すれば元金を回収できず、不良債権化してしまうでしょう。ですから、今、根本的な問題は依然として法的な問題を解きほぐすことにあると私は考えています」とクイエ氏は述べた。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長も同じ見解を示し、国家銀行は「間違った」対象を禁止しているのかもしれないと述べた。なぜなら、事業条件を満たさない不動産プロジェクトと、法的条件を満たさない不動産プロジェクトは異なるからです。

レ・ホアン・チャウ氏によると、不動産プロジェクトがファンドを設立し、投資承認を得るということは、企業が土地を所有しているため投資家として認められることを意味するという。このプロジェクトに建築許可があれば素晴らしいでしょう。それはプロジェクトの法的条件ではありますが、ビジネス条件ではありません。

「今、投資家は資金を借り入れる必要があるのに、なぜ貸し出しが禁止されているのでしょうか？企業はすでにプロジェクトを持ち、担保も確保し、債務返済能力も証明しています。なぜ貸し出しができないのでしょうか？ 」とレ・ホアン・チャウ氏は疑問を呈した。

「国が投資家に割り当てたプロジェクトは、当初は投資資金が非常に必要になります。この時期に借り入れをしてもリスクがないというのは真実ではありません。どんな事業活動にもリスクはつきものですが、問題はリスクのレベルです。プロジェクトが成立し、土地も確保され、投資家は多額の資金を投入しているのです」と、レ・ホアン・チャウ氏はプロジェクトのリスクについてさらに分析した。

ゴック・ヴィ