ハノイの「黄金の地」に残る廃墟都市の連続

新型コロナウイルス感染症のパンデミック以前は、タンさん（ハノイ、ハイバーチュン県）は毎週末、家族を連れてイオンモール・ハドンに行く習慣がありました。彼の印象では、途中で、何百もの廃墟となった堂々とした別荘を含む、いくつかの高級な都市部を必ず通過したという。

新型コロナウイルス感染症のパンデミックが発生し、経済や各家庭の生活は多くの浮き沈みを経験しましたが、この都市部は依然として「岩のように固く」、見慣れた放棄の傾向を保っていました。

ハノイでは、数千億ドン、あるいは数万億ドンの価値がある廃墟の都市部を見つけることは難しくないことは言及する価値がある。

トフー通りに向かって約2キロ離れたヒムラムのショップハウス街も、何年も太陽と露にさらされてきました。タンさんは毎週末の外出の後、午後7時か8時頃に家族を家に連れて帰ります。明かりがついている店はそれほど多くなく、残りのほとんどは暗闇に包まれています。

「5年も経つのに、この街は全く変わっていないのが不思議です。街の中心部はまだ活気があるのに、外に出てみると、一角に数軒の商店が建っているだけで、残りはすべて廃墟で、多くの別荘はひどく荒廃しています」とタン氏は広大な土地を惜しむ。

もう少し離れたホアイドゥック県トラムトロイ町にあるリデコプロジェクトも「草が生い茂った」状態だ。同じ「運命」をたどる他の一連のプロジェクトには、ヴオン・カム都市部、ナム・アン・カン都市部、ソン・ドン・センターなどがある...

長い間放置された家屋の中には、大雨のたびに野菜を育てたり、釣りをしたりしているところもあります。

ハノイでは、数千億ドン、あるいは数万億ドンの価値がある廃墟となった都市部を見つけるのは難しくありません。写真：ティエン・フォン

土地は放棄されているが価格は依然として上昇しているというパラドックス

ハノイの不動産市場では多くの矛盾が起こっています。ハノイでは毎年5万戸のアパートが不足しているが、一部の都市部は放置されたままとなっている。廃墟となった都市部の一部では、価格が依然として急騰している。

新型コロナウイルス感染症の流行前、ナムクオン都市圏では、別荘の価格は1平方メートルあたり1億ドン以下でした。しかし、現在、このプロジェクトの価格は、放棄されており流動性が低いにもかかわらず、依然として1億5,000万VND/m2から3億1,500万VND/m2の間で変動しています。最も人気のある価格は2億1,700万VND/m2で、1年前と比べて34.8%上昇しました。

「このプロジェクトの流動性がどれほど高いかは分かりません。ただ、何年も「売り出し中」の看板が掲げられたまま、いまだに撤去されていない家がいくつかあることは分かっています」と、タン氏はこのプロジェクトの取引についてコメントした。

一方、マスコミによって「名指しされ非難される」ハノイの廃墟都市部のリストのトップに頻繁に挙げられるリデコでは、依然として大幅な価格上昇が続いている。 Batdongsan.com.vnのデータによると、2025年3月時点のリデコヴィラの一般価格は1平方メートルあたり1億4,880万ドンで、2024年3月と比較して76％に相当し、6,430万ドン/平方メートル増加しました。

ソンドンセンターも過去1年間で「急激に」増加した。 2025年第1四半期末までに、このプロジェクトのヴィラの平均価格は1平方メートルあたり1億5,180万VNDに達し、取引開始から1年後には55%以上の上昇となる見込みです。最高提示価格は1平方メートルあたり2億VND近くに達した。このプロジェクトは市内中心部からかなり離れており、ホアイドゥック県ソンドンコミューンに位置していることを強調しておく必要があります。

ナムアンカン都市圏も、上記のプロジェクトほど急激な上昇ではないものの、1億VND/m2から1億2,270万VND/m2に上昇し、22.7%の増加となり、「後退」を拒んだ。

一部の都市部は依然として廃墟となっており、価格は急騰している。写真: VTCニュース。

価格上昇、流動性なし、冷却なし

EZプロパティのCEO、ファム・ドゥック・トアン氏は、現在、ヴィラが大型プロジェクトの熱に「乗っている」という現象が起きていると評価した。

トアン氏はコン・トゥオン新聞の記者に対し、別荘の供給は少数の大規模プロジェクトに集中しており、他のプロジェクトは存在しないと語った。全体として、市場には大口投資家がわずかしかいません。彼らの「ワンマンマーケット」は希少性を生み出し、価格を押し上げます。そのため、近隣のプロジェクトも増加のチャンスを活用します。

トアン氏は、フンイエンの大規模プロジェクトに続くいくつかのプロジェクトの統計では、価格は1平方メートルあたり1億2000万に上るが売れず、フートゥイのプロジェクトは1平方メートルあたり1億4000万～1億5000万で流動性が低いと述べた。その他のプロジェクトについては、特に直ちに流動性を失うようなものはありません。

しかし、流動性が低いにもかかわらず、別荘の価格はまだ冷え込んでおらず、むしろ数パーセント下がる程度で、以前の大幅な上昇に比べれば大したことはない。原因は何ですか？

不動産は資本集約的な市場です。別荘部門では、資金源はさらに莫大です。現在、小さなアパートを所有するには、顧客は少なくとも 100 万ドルを費やす必要があります。そのため、すぐに支払えるだけの「現金」を持っている人は多くありません。ほとんどの場合、財務レバレッジ（銀行ローン）を利用する必要があります。金利が上昇すると、投資家の利払い圧力が高まるため、売り圧力が高まる可能性がある。

過去において、2023 年は金利が上昇し、別荘の価格が急激に下落したが、非常に短期間であったという珍しい年でした。その後は、金利の変動や売上の低迷にかかわらず、別荘の価格は主に上昇傾向にあります。金利が下がれば価格は上がり、金利が上がっても価格は上がり続けます。ここでは経済法則が崩壊しつつあるようだ。それで何が起こっているんですか?

この質問に答えるのは難しいですが、まず最初にすべきことは、この状況を制限する方法を見つけることです。世間の注目を集めている提案された措置の 1 つは、第 2 の財産税です。

この提案の主な意義は、国民の「定住と就労」のニーズを保障するために第一種不動産税を免除することである。 2 つ目の不動産以降は、投資、賃貸、または未使用のために使用される資産であることが多いため、所有者は税金を支払う必要があります。家を所有するのが遅くなるほど、税率は高くなります。

しかし、今年初めの時点ではまだ決定は下されておらず、第2の固定資産税はまだ「調査」段階にある。同時に、何百、何千もの廃墟となった別荘が依然として社会の懸念を引き起こしている。