2024年土地法は、ベトナムにおける土地管理と利用を改善し、社会経済発展の促進と人々の正当な権利の保護に貢献することが期待されています。

しかし、実施期間が経過しても、新しい規制を実施するプロセスには依然として多くの障壁や困難が存在します。これらの問題は、法的文書間の一貫性の欠如だけでなく、執行メカニズム、管理能力、現地の慣行からも生じています。

実施ガイダンス文書の発行が遅い

政府と省庁は実施を導く文書の作成に努力してきたが、土地法の多くの規定は完全には実施されていない。

土地価格は、不動産市場と投資プロジェクトの発展に影響を与える重要な要因の 1 つです。しかし、現在の土地価格決定の仕組みには依然として多くの欠陥があり、土地取引の当事者間で紛争が生じやすくなっています。

現在までに、約59/63の省と市のみが詳細なガイダンス文書を発行しており、省庁と支部の法令と回状はまだ完成の過程にあります。これにより、地方自治体による法律の施行が困難になり、土地使用権、補償、移住支援、土地使用権証明書（レッドブック）の交付に関連する問題の解決プロセスに影響が出ています。

改正土地法の施行における大きな問題の一つは、人々の土地使用権の特定と承認である。土地使用権証明書（レッドブック）の交付手続きは、規制の重複や管理レベル間の同期の欠如により、依然として多くの困難に直面しています。さらに、地方における土地利用計画の適用は依然として緩やかであり、土地資源の浪費やプロジェクト実施の遅延を引き起こしています。

ベトナム不動産協会（VnREA）副会長のグエン・ヴァン・ディン氏によると、レッドブックの発行は依然として多くの困難に直面しており、多くのプロジェクトには完全で明確な法的文書がなく、土地取引に携わる人々に困難をもたらしているという。

ディン氏は、行政手続きを最小限に抑えるために、国家の土地データベースを完成させ、土地情報システムを地方間で同期させる必要があると提案した。同時に、州の管理機関は具体的な指示を作成し、土地使用権証明書の発行プロセスを簡素化して、人々と企業にとって有利な条件を作り出す必要があります。

多くの専門家や管理者が指摘するもう一つの問題は、開発プロジェクトのために土地を開墾することが難しいことだ。 TS。経済専門家のグエン・ミン・フォン氏は、土地の開墾は補償、移住、住民の合意といった複雑な問題が絡んでいるため難しい問題だと述べた。

これは、インフラ開発プロジェクトの進捗を遅らせる要因の 1 つです。多くの大規模プロジェクトは、住民と妥当な補償額について合意できないために行き詰まっている。

フォン氏によると、この問題を解決するには、透明かつ公正な補償の仕組みを構築するとともに、土地収用政策に対する人々の理解と同意が得られるよう宣伝や動員活動を推進する必要があるという。併せて、土地回復後直ちに住民の生活が安定するよう、インフラの整った移住地の建設も必要である。

土地価格メカニズムの問題点

土地価格は、不動産市場と投資プロジェクトの発展に影響を与える重要な要因の 1 つです。しかし、現在の土地価格決定の仕組みは依然として非常に不十分であり、土地取引において当事者間の紛争が生じやすい状況にあります。

ホーチミン市天然資源環境局長のレ・ティ・タン・ハ氏は、地域によって土地価格が頻繁に変動し、価格決定要因が不明確であることが人々や投資家に不安を与えていると語った。

ハ氏は、安定した透明性の高い土地価格メカニズムが必要だと考えている。土地価格に関する情報を公表し、定期的に更新し、共通のデータシステムに取り込むことは、土地価格の高騰を抑制し、取引の透明性を高めることに役立ちます。それに加えて、社会不動産プロジェクト、特に低所得者向けの住宅に対する優遇政策も必要だ。

ハノイでは、天然資源環境局の幹部らの認めるところによると、一部の場所では土地価格表が市場価格よりも低く、土地基金を創設するための費用と投資資金（用地整地費用、インフラ投資などを含む）を相殺するのに十分ではないとのことだ。

土地価格表が市場価格より低い状況を克服するために、地区、町、市の人民委員会は、価格の段階とオークションの複数ラウンド（ラウンドの回数は必須）を規制し、次のラウンドの開始価格が市場価格に近くなるようにしました。

しかし、土地法や不動産競売法では、低い保証金（開始価格の20%に相当）などの内容がまだ完全に規制されていません。価格を吊り上げたり「つり上げる」ために共謀する行為を禁止する規制はなく、オークション参加者が市場価格よりも高い価格で入札してオークションに勝利した後、落札額を支払わない（保証金を失う）か、次のラウンドで入札を継続しないという状況に陥り、オークションが失敗して市場価格の混乱を引き起こすことになります。

現在、個人が住宅を建設するための土地使用権の競売には、一定期間内に住宅建設を完了しなければならないという規定がないため、土地が活用されず、休耕地となり、計画的な管理が困難になり、都市の美観が損なわれ、土地資源が浪費されるという状況が生じています。

一部の地区、町、市では、社会経済の発展のための資本需要を満たすために土地使用権オークションから予算収入を集める圧力が依然としてかかっており、住宅建設用に個人に土地を割り当てるオークションを依然として開催しています。

行政手続きや地価の問題に加え、土地利用の監視や検査も多くの困難に直面している。天然資源・環境省土地管理局のグエン・チョン・ホアイ副局長は、現在、地方自治体には効果的な監視メカニズムが欠如しており、土地の浪費、土地の放棄、または誤用につながっていると述べた。

ホアイ氏は、土地の適切かつ有効な利用を確保するためには、厳格で透明性があり公正な監視メカニズムが必要だと述べた。

土地管理機関は、土地データ管理に情報技術を適用し、土地利用プロジェクトの監視と検査をより効果的に行う必要もあります。

質問を受けた企業の中には、不動産やインフラ開発プロジェクトにとって大きな障害の一つは法的手続きや用地取得の遅れであると述べたところもあった。多くのプロジェクト、特に住宅プロジェクトは、行政手続きや補償および移住に関する合意の欠如により停滞している。

一部の専門家によると、2024年土地法を効果的に施行するために、当局は上記の困難を解決するためにさらなる努力をする必要がある。

具体的には、改正土地法の新しい規制に関する詳細なガイダンス文書の発行を増やし、あらゆるレベルの職員を対象とした研修コースを開催する必要があります。これにより、地方自治体は情報を把握し、法的規制を効果的に施行できるようになります。

完全な土地データベースにより、同期と正確性が確保されます。土地管理に情報技術を適用すると、時間とコストを節約し、管理作業におけるエラーを制限することができます。

土地を取得する際の土地価格や補償の決定方法に関する、より明確で詳細な法的文書を発行します。当局は土地利用の監視と検査も強化する必要がある。

これらの解決策が同時に、かつ抜本的に実施されて初めて、2024年土地法はその有効性を最大限に高め、国の発展に好ましい条件を作り出すことができると考えられています。