動画：10月31日午前、不動産事業法（改正）に関する国会議員の意見表明。（出典：quochoi.vn）

具体的には、10月31日午前、会場で不動産事業法（改正）について議論した際、代表のトラン・ホン・グエン氏（ビントゥアン代表団）は、「不動産プロジェクトの投資家は、住宅や建設工事が事業開始のすべての条件を満たし、本法の規定に従って取引を行った場合にのみ、顧客から手付金を徴収できる」という案に賛同する旨を表明した。

グエン氏によると、この選択肢は、不動産取引において弱い立場にある顧客にとってリスクが少ない。なぜなら、手付金は不動産が取引可能となり、両当事者が正式に契約を締結した場合にのみ支払われるため、紛争の発生が制限されるからだ。

グエン氏は、選択肢2についても次のようにコメントしました。「不動産プロジェクトの投資家は、プロジェクトの基本設計が政府機関によって審査され、投資家が本法第24条第2項に規定されている土地使用権に関する文書のいずれかを保有している場合にのみ、顧客との契約に基づいて保証金を徴収することができます。保証金契約には、住宅の売却価格、リース購入価格、建設工事費が明記されている必要があります。保証金の上限額は政府の規定に基づきますが、住宅の売却価格、リース購入価格、建設工事費の10%を超えてはならず、各時期、各不動産種別における社会経済発展条件に適合していることが条件となります。」

グエン氏は、次のように意見を述べました。「プロジェクトの基本設計が政府機関によって評価され、投資家がオプション 2 に示されているような土地使用権に関する文書のいずれかを取得してから保証金を徴収する時間では、保証金を受け取ってから実際にプロジェクトを実施するまでに非常に長い時間がかかり、顧客にとってのリスクが増大します。」

一方、不動産市場では最近、多くの複雑な展開が見られ、不動産プロジェクトの投資家が依然として預金や出資契約を利用して恣意的に資本を調達し、不安と混乱を引き起こしています。

「現実には、多くのプロジェクトが5年、あるいは10年もの間、保証金を受け取ってから実行されていない。そのため、代表団は、このような事態を防ぐために、より厳格な規制が必要だと考えている」とグエン氏は強調した。

一方、代表のグエン・ダイ・タン氏（フンイエン）は選択肢2を選択した。

代表者は、これは顧客との契約に従って投資家がどのような場合に預金を徴収できるかを明確に規定したプランであると説明した。預託契約の内容、預託金額を明確に規定し、公開性、透明性を確保し、住宅や建設工事の売買、賃貸借、購入契約を締結した組織や個人の正当な権利と利益を保護する。不動産事業者が資金動員の手段として預金を受け入れることを制限する。

タン氏はまた、起草機関に対し、今後形成される住宅や建設工事の条件について明確に定めるよう検討するよう要請した。したがって、この決定により、投資家は、予定通りに完了した主要かつ必須のインフラプロジェクトの承認済み設計の条件を満たした建設プロジェクトの将来の住宅のみを販売できるようになります。

同時に、「プロジェクトの進捗に応じて完了する必要がある要件」の内容を明確にします。

さらに、タン代表は、起草機関が住宅・不動産市場に関するデータベースの構築、更新、管理、活用の責任を明確に定め、住宅・不動産市場情報システムにおいて住宅・不動産市場に関する情報を公表すべきだとも提案した。住宅や不動産市場に関する情報やデータを法律に基づいて各機関や団体に接続、共有、提供するのは建設部の責任です。

代表のグエン・ティ・ヴィエット・ンガー氏（ハイズオン）も、タン氏と同じ意見で、オプション2を選択することを支持しています。

代表者たちは、特に多くの困難に直面している不動産事業において、このような規制は企業や投資家の発展にとってより有利な条件を生み出すだろうと述べた。

プロジェクト投資には多額の資本が必要です。投資家が早期に預金を集められるようにすることで、投資家はより多くの資本を再投資することができ、機会の拡大や潜在的顧客の誘致に貢献します。

「この規制は顧客にさらなるリスクをもたらす可能性があるが、代表者は、管理を強化し、管轄の州管理機関の責任を強化することでこれを克服する必要があると強調した。

特に、投資家の審査と選定の初期段階から、投資家の能力とプロジェクト実施能力を確認します。 「選択肢１のようにリスクを制限すると、不動産プロジェクトの投資家は、住宅や建設工事が事業開始の資格を得たときにのみ手付金を徴収できるようになり、ビジネスチャンスが制限され、ビジネス発展の奨励やメカニズムの創出に反することになる」と代表者は述べた。

販売価格の5％を超えない保証金を推奨します

フイン・ティ・フック議員（バリア・ブンタウ省国会議員代表）は、不動産協会に相談し調査を行った結果、慣例上5％が妥当な頭金水準であることがわかったと述べた。

代表者は、第 23 条第 5 項を次のように改正することを提案しました。「不動産プロジェクトの投資家は、プロジェクトの基本設計が国家機関によって評価され、投資家が本法第 24 条第 2 項で規定されている土地使用権に関する文書のいずれかを保有している場合にのみ、顧客との契約に従って手付金を徴収することができます。」

預かり契約書には、家屋または建物の賃貸価格が明記されていなければなりません。保証金の最大額は政府によって規定されますが、各期間の社会経済発展条件に適合することを確保しながら、住宅または建築工事の販売価格または賃貸価格の 5% を超えません。

ゴック・ヴィ