不動産向け融資の難しさについて、ベトコムバンクのグエン・タン・トゥン総裁は、不動産部門の融資審査のプロセスにおいて、段階に関連する法的文書や方針を変更する必要があるという問題があり、認可された後も取り消されるプロジェクトが続いている現状が、不動産プロジェクトの審査を困難にしていると述べた。

「これにより、銀行はプロジェクトの法的文書を審査するだけでなく、何年にもわたって法的文書の見直しと評価を行う必要が生じます。法的問題はプロジェクトの実施期間を長期化し、投資コストを増大させ、投資家の銀行融資へのアクセスを阻害する要因となります」と董氏は説明した。

さらに、董氏によれば、一部の法的規制は依然として重複しており、実際には適用できないとのことだ。不完全な法的枠組みは買い手の権利に影響を及ぼし、銀行の融資や担保の受け取りに困難をもたらしました。

金利に関しては、銀行金利は下がったものの、住宅価格は依然として高い状況です。董氏によれば、これも不動産信用の提供を妨げる理由の一つだという。

「今年初めから、投資家と住宅購入者の両方に対して融資金利を約2.5%引き下げましたが、不動産価格はほとんど下落しておらず、住宅購入者にとって好ましい状況ではありません。取引は主に売買であり、これがバブルを引き起こし、不動産信用にリスクをもたらす可能性があります」と董氏は述べた。

BIDVのレ・ゴック・ラム総裁は、 「BIDVは預金金利と貸出金利を10倍に引き下げ、貸出金利は以前と比べて20%以上低下しました。短期貸出金利はわずか6～6.5%、中長期貸出金利はわずか8～9%です」と強調しました。

BIDV では、中長期融資プロジェクトは 3 ～ 6 か月ごとに再評価されます。預金金利の低下に伴い、貸出金利も下方修正されます。そのため、BIDVでは、預金金利に比例して貸出金利も低下しています。

しかしながら、昨今の不動産信用の難しさや問題点は、主に法律上の問題です。 「不動産プロジェクトだけでなく、消費者向け融資プロジェクトも行き詰まっています。BIDVの統計によると、昨年から現在までに約26兆VND相当のプロジェクトを承認しましたが、実際に支出されたのは約8兆VNDにとどまっています。約18兆VNDは、建設許可、用地取得、土地使用権の価値変換といった法的問題の解決を待っている状態です…」

MBBankの代表であるファム・ヌー・アン総裁は、 「現在、銀行の貸出金利はCOVID-19の時期と比較しても過去最低水準にあります。不動産の中長期貸出金利は9～10%程度で、世界市場と比較して非常に低い水準です。基本的に、銀行の貸出金利は損益分岐点に達しており、銀行が資本コストを削減しても、これを減らすには時間がかかるでしょう」と述べました。

ファム・ヌー・アン氏によれば、ほとんどの銀行は3か月ごとに金利調整サイクルを実施している。したがって、預金金利に応じて貸出金利は急速に低下するでしょう。

MBBank の幹部らはまた、不動産融資を厳しく制限する政策はなく、不動産融資の範囲を拡大する政策さえも持っていないことを確認した。

今日の不動産融資における最大の問題は法的手続きです。 「銀行はリスクの高いビジネスです。リスクが高い場合は、銀行はより綿密な評価を行う必要があります。また、企業は正確で透明性のある財務情報を提供する必要があります。企業が銀行に最良の数字を提供する場合もありますが、それは銀行にとって困難をもたらすこともあります」とアン氏は述べた。

コン・ヒエウ