小売スペースは依然として着実に成長している

サヴィルズによる前四半期の賃貸取引調査によると、飲食テナントが賃貸総面積の37％を占め、ファッション業界が市場シェアの24％を占め、健康、美容、娯楽などの残りの部門がそれぞれ13％を占めた。

ホーチミン市の小売スペースの稼働率は非常に安定しており、91%で維持され、四半期ごとに変化がないことは特筆に値します。

調査によると、中心部のほとんどの家主は、中心部以外の地域の3倍にあたる月額330万VND/m2という高い賃料水準に依然として自信を持っている。中心部以外の地域の賃貸価格も四半期ごとに1％わずかに上昇し、月額100万VND/m2となった。

非中心地での拡張を目的とした典型的なリース取引としては、ドラゴン ゴルフ ランドがロンソン ビルで床面積 1,900 平方メートルをリースしたことや、ポセイドン カンパニーがビンコム プラザ ファン ヴァン トリ プロジェクトで床面積 900 平方メートルをリースしたことなどが挙げられます。

サヴィルズのデータ​​は、小売りポディウム部門が苦戦していることも示している。これは過去 10 年間で最も大きな変動があったセグメントです。 2010年に100%の入居率でピークに達した後、入居率は第4四半期に2パーセントポイント低下して80%となり、賃料も前年比で6%下落した。

今年の第4四半期には、4つのプロジェクトから82,227平方メートルの新規供給が見込まれています。 2024年には、Vivo City、Giga Mall、Vincom 3/2などの主要プロジェクトも、小売サイクルを刷新するために改装とテナント構造の変更を計画しています。

オフィス供給は増加し続けている

また、サヴィルズの調査によると、2023年第3四半期には、純賃貸可能面積が93,000平方メートルを超える4つの新規プロジェクトが市場に参入したことで、賃貸用オフィスの供給量は前四半期比3％、前年比4％増加しました。

そのうち、トゥーティエム新都市エリアは、2つのクラスAプロジェクトであるThe METTとThe Hallmarkの90％の市場シェアを占め、新規供給の大部分を占めています。このエリアのクラスAオフィススペースの稼働率も50％で、賃貸価格は月額120万VND/m2です。

中心部に近いことと、新規開発の質の高いことから、このエリアは金融、銀行、不動産（FIRE）、情報通信技術（ICT）分野のテナントを誘致し、規模拡大を目指しています。著名なクライアントには、オーストラリア、韓国、台湾、マレーシア、ベトナムなどがあります。

市場に供給されている新規物件の残り10%は、改装が完了したBクラスプロジェクトの「ザ・ウォーターフロント・サイゴン」と、市場に投入されたばかりのCクラスプロジェクトの「L'MAKザ・シグネチャー」の2つのプロジェクトに属するものと特定されています。

サヴィルズ・ホーチミンのリサーチ＆S22M部門責任者、ジャン・フイン氏は、オフィス賃貸セクターの動向について次のように述べています。「好調な業績は、新規グレードAプロジェクトへの高い需要に支えられています。長年にわたり市場ではハイエンド物件の供給不足が続いていましたが、新たな供給によってFIREセクターの企業が惹きつけられています。」

サヴィルズの2023年最初の9か月間の取引調査によると、FIRE、ICT、流通が最大の賃貸面積を占めました。 FIRE業界のテナントは賃貸面積の68％を占め、平均取引面積は1,800㎡NLAです。新規プロジェクトでは、銀行テナントが賃貸面積の80％を占めています。

今後の供給は、2023年第4四半期に81,000平方メートルのNLAを提供する6つのプロジェクトから行われる予定です。 1区のNexusとVP Bank Saigon Towerは注目に値するプロジェクトです。どちらもクラスAのプロジェクトであり、完成段階にあります。

ホテルは閑散期に収容人数を減らす

サヴィルズのデータ​​によれば、ホーチミン市のホテル市場は109軒のホテルで15,641室となり、四半期ベースおよび年間ベースで安定を維持した。閉鎖され改装中の客室の100％が近い将来に再開される予定であることから、開発業者は競争力を維持するためにプロジェクトの質の向上と強化にも注力している。

2023年第3四半期のホテル客室稼働率は58%に達し、前四半期比でわずかに2パーセントポイント減少しました。平均客室料金は1室1泊190万ドンで、前四半期から変わらなかった。

4つ星ホテルと5つ星ホテルでも、閑散期の市場の影響で客室稼働率が前四半期比4%低下し、60%となった。このタイプでは、高級サービスを利用する顧客層であるピークシーズンやMICE顧客への依存度が、第3四半期の回復率を鈍化させた要因にもなっている。

「MICE活動のオフシーズンは、主にビジネス旅行者に依存しているホーチミン市のホテル市場にとって課題となっており、一方で海外からの訪問者数はパンデミック前のレベルにまだ戻っていない」とサヴィルズ・ベトナムの副総裁、トロイ・グリフィス氏は説明した。

前年比での増加にもかかわらず、ホーチミン市を訪れた外国人観光客数は2019年の最初の9か月と比較して57％にとどまり、全国平均の70％を下回った。

しかし、サヴィルズの推計によれば、ベトナムは2023年8月から、これまでの80カ国からさらに増え、すべての国と地域の国民が電子ビザの登録を許可することになる。同時に、複数回の入国で滞在を最長 90 日間延長します。サヴィルズは、これがこの市場の回復を促進する主な原動力になると考えています。