2023年末までに、ホーチミン市の不動産市場は、困難、課題、市場の需給低下に直面しながらほぼ3年を過ごしました。

全体的に暗い色で覆われた状況は、これで終わることなく、来年も続く可能性が高いとの見方が多い。

「火は金をテストする」を続ける

DKRAグループのコンサルティングおよびプロジェクト開発サービス担当ディレクターのヴォ・ホン・タン氏は、2024年のホーチミン市の不動産市場について、短期的には市場にプラスの変化が起きる可能性は低いが、投資家、買い手、不動産市場に関わるすべての関係者にとって「金の試金石」となるプロセスが続くだろうと述べた。

上記の状況の原因は、政策や法的解決策が「吸収」するのに時間がかかり、短期間で多くの前向きな変化をもたらすことができないため、市場への新規供給への圧力が目に見えない形で高まっていることです。

プロジェクトの実施期間が長引くと、財務コストが増加し、投資家と不動産事業者の利益が損なわれます。記載されている主な販売価格はそれほど変動しませんが、投資家は、元本/利息の猶予期間をサポートしたり、支払いスケジュールを延長したり、予定より早く支払う顧客に最大15％〜20％の割引を提供したりといったポリシーを通じて、間接的に「割引」を維持するでしょう...

二次市場では、地域別に見ると、契約額の10％～20％、あるいは30％以上も値下げして売りに出されるケースが依然としてあります。

これらの取引のほとんどは、総不動産価値の最大70％～80％に及ぶ高い銀行ローン・レバレッジを利用しているものの、元金/利息の猶予期間終了後にキャッシュフローが「ブロック」されている購入者に集中しており、そのほとんどは、中心部から比較的離れた場所にある、ユニット数の多い都市部のプロジェクトです。

預金金利は継続的に下方調整されているにもかかわらず、購入者の信頼を回復できず、回復の見通しがはっきりしないため、ほとんどの購入者は依然として不動産投資ではなく貯蓄を選択しています。

しかし、2024年末は不動産市場の次の成長サイクルの始まりと見ることができます。

住宅不動産セグメントは、特に同期した地域交通システム、人口圧縮、高い住宅需要を伴う大都市中心部または近隣地域のプロジェクトにおいて、市場の回復を主導すると予想されます。

通常、ホーチミン市および近隣の省（ビンズオン省、ドンナイ省、バリア・ブンタウ省、ロンアン省、タイニン省）のアパート部門では、2024年に供給がより明確に改善し、主にビンズオン省とホーチミン市の市場に集中して約12,000戸に達すると予想されています。

また、法令施行後は、公共投資支出率が上昇し、貸出金利・預金金利も低下傾向を維持するなど、不動産市場に明るい兆しがもたらされると考えられます。

新しいサイクルにおける法的標準化

プロジェクトの合法性は、一般的な不動産市場、特に将来の住宅市場における大きなボトルネックの 1 つと考えられています。今日の市場におけるプロジェクト問題の 70% は法的問題によるものです。

建設省の統計によれば、ハノイとホーチミン市だけでも約400件のプロジェクトで手続き上の問題が発生していると推定される。こうしたボトルネックは何年にもわたって続いていますが、完全に解決されていません。

上記の理由により、市場で営業している多くの不動産会社は法律を回避し、法的手続きを完了せずにプロジェクトを販売しており、購入者と会社自体に多くの潜在的なリスクと不利益をもたらしています。

今後、住宅法や不動産業法（改正）が成立し、撤去政策も同時に適用されることで、プロジェクトの合法性はもはや「必要条件」ではなく、徐々に「十分条件」、つまり製品を市場に投入するための前提条件になっていくと言えるでしょう。

これにより、市場の透明性が徐々に高まり、プロジェクトの中断や違反が回避され、不動産購入者の権利が保護されるようになります。

現在、グリーン不動産はベトナムだけでなく、世界中で徐々に避けられない開発トレンドになってきています。これらは住宅分野だけの基準ではなく、工業団地、オフィス、リゾート分野など、多くの種類の不動産にも適用されます。

COP26（第26回国連気候変動枠組条約）において、ベトナムは2050年までに温室効果ガスの純排出量を「ゼロ」にする国になることを約束し、国家の環境保護に対する正当な配慮を示しました。したがって、不動産開発におけるグリーン基準の適用は、不動産プロジェクトの開発段階において徐々に必須の基準となるでしょう。

何よりも、2024年は、より持続可能で安全かつ透明性の高い不動産市場の新たな発展サイクルに備えるために、市場で現在進行中の遅延を精査し、解決する年となります。

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