最近、ハノイの多くのミニアパートは、このセグメントの年間賃貸収入が数億ドンに達する可能性があるにもかかわらず、数百億ドンで販売されています。

トラン・ヴァン・リン氏は、ハノイ市ナム・トゥー・リエム区ミーディン区に、家具完備の15部屋を備えた新築6階建てマンションを販売していると語った。

リン氏によれば、賃貸収入は年間最大9億ドンであるにもかかわらず、105億ドンで売却することにしたという。

リン氏が最も多く言及した理由は防火問題だった。リン氏は、建物のデザインが非常に閉鎖的であるため、階段の配置には建物全体の再設計が必要となり、多額の費用がかかると率直に語った。現時点では彼の財政は潤沢ではないが、そうすることは容易ではない。

彼は新しいテナントを受け入れるのをやめ、建物全体を損失で売却することを決めた。

「私は2021年にこのマンションを115億ドンで購入したが、今は105億ドンで売却することに同意している。すぐに売却して元金を回収したいと考えている」とリン氏は語った。

同様に、グエン・ビック・ゴックさん（ハノイ市コウザイ区）も、2022年末に夫と共にコウザイ区のミニアパートを1棟丸ごと購入し、200億ドンで賃貸する予定だと語った。

したがって、このアパートは約30戸のアパートを賃貸しており、毎月のキャッシュフローは約7,000万～8,000万ドンです。しかし、ゴックさんは、賃貸事業を1年近く運営した後、いつ火事が起きてもおかしくない状況になり、責任を取らなければならなくなることを懸念し、5億ドンの損失で売却することを決めたという。

「ミニアパートの防火対策は実に不安定です。しかも、住民の意識管理は難しい。アパートのオーナーは遠く離れているとはいえ、たった一人の住民の意識が欠如していれば、何が起きてもおかしくありません。そうなれば、私たちが責任を負わなければなりません。このプレッシャーは非常に大きく、この市場から撤退せざるを得ない状況に追い込まれました」とゴック氏は打ち明けた。

多くのオンライン不動産取引フロアを調査したところ、ハノイの中心部と郊外の両方で多くのミニアパートが売りに出されていることがわかりました。これらのアパートは面積が50〜100平方メートル、高さが5〜9階で、60億〜100億VND以上で販売されています。こうした建物を売りに出す場合、ブローカーは年間 7 ～ 10 % の賃貸収益を宣伝することがよくあります。

例えば、カウザイ地区の60平方メートルの土地に屋根裏部屋付きの6階建てミニアパートを建て、所有者は賃貸用に12部屋を完成させている。クオンハーの小規模アパート火災後、所有者は2023年初頭と比較して5億ドンの「損失削減」を決定し、価格は145億ドンです。

あるいは、タンスアンにある面積58㎡、寝室17部屋、122億ドンで売りに出されているミニアパートは、年間10億ドン以上の安定した収益とキャッシュフローがあると紹介されている。所有者は現在、価格を115億ドンに引き下げた。

ハドンにある、面積約120平方メートル、部屋数25のミニマンションも7億ドン値下げされ、150億ドン近くになった。

多くの仲介業者によると、クオンハーのミニアパート火災後、ミニアパートの販売価格は大幅に下落したという。特に、アパート投資家の多くは、責任を恐れてこの形態のビジネスに興味を失っています。彼らは大幅な値引きを受け入れて建物全体を売却し、運営管理や防火システムへの投資の必要性を回避しています。

ベトナム不動産ブローカー協会の統計によると、利益を増やすために、ほとんどのミニアパート所有者は許可された階数よりも多くの階数を建てている。多くのアパートではインフラへの投資が不足していたり​​、インフラが老朽化しているにもかかわらず、修繕や補強のためのメンテナンスが不十分であったりして、居住者に不安を与えています。

火災安全性に関しては、2007年から2010年にかけて、購入者はほとんど関心を示しませんでした。その後、政策は明確になり、意識も高まりましたが、状況はあまり改善されず、あるいは書類上だけ改善されただけでした。

余分な階数、不適切な密度、防火および消火安全の確保が不十分な建物で火災が発生した場合、生命と財産の面で極めて深刻な結果をもたらします。

EZ不動産投資開発株式会社のゼネラルディレクター、ファム・ドゥック・トアン氏によると、以前はミニアパートの建設は収益性の高い投資チャネルと考えられていました。

トアン氏は、2015～2016年には、カウザイ区とタンスアン区の一部の地域では、土地価格が依然として1平方メートルあたり4000万～5000万だったと指摘した。ここでオーナーは1平方メートルあたり1100万〜1300万の投資で10階建てのミニアパートを建てました。販売価格は1平方メートルあたり約1,800万〜2,000万ドンで、住宅所有者は30平方メートルを超えるアパートで5億ドン以上を稼ぐことができます。

しかし、クオンハーでの火災の後、トアン氏は、法的および融資の問題に加えて、ミニアパートの部屋の品質も火災予防と消火を確実に保証していないと述べた。これらは、近い将来多くの人がミニアパートの購入を検討する障壁となるでしょう。

「ミニアパート市場は逼迫するため、投資家は賃貸するためにより多くの資金を投資する必要が生じるでしょう。購入者も、このタイプのアパートを選ぶ際により慎重になるでしょう」とトアン氏は予測した。

チャウ・アン