タンホア市への合併前の土地の分割と売却

6月25日、タインホア省人民委員会の副委員長であるマイ・スアン・リエム氏は、ドンソン郡ルントン町新住宅地プロジェクト第2号（ルントン新都市地区）の実施を組織する前に、土地区画の分割と販売の形で土地使用権が移転されるエリアを公表することに署名しました。

したがって、新住宅地第02号プロジェクトでは、承認された詳細計画によると、合計511の住宅用地のうち、道路前面に位置する193の住宅用地を除いた318の区画が、区画を分割して土地を売却し、人々に家を建てるという形で土地使用権が移転されます。

また、上記文書によると、新住宅地区第2号プロジェクトは、2024年6月6日付の決定第1926/QD-UBND号において、計画面積が25.1ヘクタールで、1/500の縮尺で詳細な建設計画がドンソン区人民委員会によって承認された。

このプロジェクトはドンソン県ルントン町で実施され、北側の境界は国道45号線（OM19、OX41）の南側の住宅地に接しています。南側はLe Hy通りに隣接しています。東側はトンニャット通りに隣接しています。トアンダン地区の再定住地域および土地開発の西側。

この中で、193 区画の住宅用地を含む、土地使用権を分割・売却により移転することができない区域について詳細な規定が設けられています。具体的には、環状道路 2.5 号線 (セクション 3-3、赤線境界線 45.0m) の正面に 81 区画が位置しています: LK3:10 から LK3:18。ルカ4:10からルカ4:18。ルカ5:10からルカ5:18。ルカ6:09からルカ6:16。ルカ7:01からルカ7:08ルカ8:01からルカ8:06ルカ9:01からルカ9:09。ルカ10:01からルカ10:09。ルカ11:01からルカ11:09。ルカ12:01からルカ12:04ルカ13:01。

ル・ヒ通りの正面には、分割や売却という形で土地使用権を譲渡することが認められていない区画が 112 区画あります。具体的には、ロット LK13:08 から LK13:14 まで。ルカ14:08からルカ14:14。ルカ15:11からルカ15:20。ルカ16:10からルカ16:18。ルカ17:10からルカ17:18。ルカ18:10からルカ18:18。ルカ19:10からルカ19:18。ルカ20:10からルカ20:18。ルカ21:09からルカ21:16。ルカ22:08からルカ22:14。ルカ23:10からルカ23:18。ルカ24:08からルカ24:18。ルカ25:11からルカ25:20。

特に注目すべきは、ドンソン地区が今年末にタンホア市に合併される見込みであることを踏まえ、タンホア省の指導者らが土地の分割と売却の許可を与えたことだ。同時に、上記プロジェクトにおける土地区画の分譲・販売は、2024年8月1日から施行される不動産業法（改正）と非常に近い時期となります。

上記プロジェクトにおける土地の分割と販売についてグオイ・ドゥア・ティン氏と短時間のやり取りを行ったところ、ドンソン区のリーダーは、同区がまだタインホア市に合併されておらず、同時に新規制がまだ発効していないため、土地の分割と販売はまだ禁止されていないため、ドンソン区による土地の分割と販売は規制に準拠していると述べた。一方、前面の区画はすべて同時に建築されてから販売される必要があるため、都市の景観に大きな影響を与えることはありません。

大都市圏における土地の分割と売買を「管理」する

6月29日午前、第15期国会第7回会議において、国会は土地法第31/2024/QH15号、住宅法第27/2023/QH15号、不動産事業法第29/2023/QH15号、信用機関法第32/2024/QH15号の一部条項を改正・補足する法律を可決し、予定より5か月早い2024年8月1日から施行することを決議した。特に、不動産業法には、土地の分割や売却に関わる注目すべき内容が含まれており、最近多くの人々や不動産業者の注目を集めています。

新しい規制では、土地法の規定に従って住宅建設プロジェクトに投資するために土地使用権を競売にかける場合、特別市、I種市、II種市、III種市街地の区、地区、市で自ら住宅を建てたり、土地を分割して販売したりする個人に土地使用権を譲渡することは許可されません。また、この新規制によると、8月1日から、タインホア省では、タインホア市、サムソン市、ビムソン町の区を含む3つの都市地域で、土地の分割と売買を禁止する「笛吹き」が行われることになる。

タインホア市の不動産投資家によると、未完成の住宅よりも投資コストが低いため、分割された土地は「販売」しやすく、価格も手頃で家を建てる必要がないため、特に投機家を中心に多くの人々の関心を集めているという。

「不動産事業法が施行されると、タインホア市都市部の土地が不足すると予想され、この種の土地の価格上昇の波が押し寄せると予想されます。しかし、それは主に投機筋によるもので、実需者によるものは多くありません」と、タインホア市の不動産投資家、ファン・ヴィエット・フイ氏は述べた。

実際、専門家によると、価格の安さ、建設の自由度、多くの購入者にとっての資金調達の容易さなどの利点に加え、販売用地の分割は都市部にとって「毒」そのものであり、無差別な販売用地の分割状況は、土地投機によって都市景観が荒廃し、調和が失われ、さらには放棄される大きな要因となっているためである。したがって、この新しい規制は、都市部が秩序正しく、より美しく持続的に発展し、計画、建築、美観、社会保障の価値を長期的に確保するのに役立つと期待されている。

この問題に関して、カントー市不動産協会（CaREA）のドゥオン・クオック・トゥイ会長は記者会見で、新規制により今後、土地の分割による販売数は減少するだろうと述べた。供給不足により土地価格が上昇するでしょう。しかし、トゥイ氏は、長期的にはこれが市場のより健全な発展に役立つとも断言した。

一方、元天然資源・環境副大臣ダン・フン・ヴォ教授は、近年の土地の分割と販売は中等所得層のニーズを満たしているだけでなく、支払う代償が高すぎるとコメントした。

「社会全体が土地の分割と売買に躍起になり、生活の必要がないのに誰もが土地を追い求めていた時代がありました。土地は無駄に金を蓄える場所と化しました。経済は資金の循環を必要としていましたが、そのすべてを土地に投資しました。大規模な分譲、ゴーストプロジェクト、東南アジアのゴム林やラムドン省の茶畑に仮想の波を作り出す…これらは非常に悲しい話です。土地の分譲と売買を厳しく取り締まれば、過去数年間に起こったような仮想土地熱やゴーストプロジェクトの状況を防ぐことができます」とヴォ氏は述べた。

ベトナム不動産ブローカー協会副会長のグエン・クオック・カイン氏によると、土地の分割と販売を厳しく規制して投機を減らし、購入と転売にのみ使用される未使用のリソースの浪費を避けることが非常に重要だという。しかし、カーン氏はまた、過去には土地が無駄になったこともあったが、政府が新しい法律を綿密かつ一貫して管理しなければ、シェルハウスを建てることを正当化する事例が起こりやすくなるとも述べた。

2024年6月、タインホアはドンソン地区をタインホア市に合併することについて有権者の意見を収集し続けており、高い合意が得られています。今年末までにドンソン地区が正式にタインホア市に合併される予定だ。

あなたが読んでいるのは、電子新聞「Nguoi Dua Tin」の「ドンソン地区が土地を区画に分割し、売却して市街地に戻る」という記事です。ご意見やシェアがある場合は、メール [email protected] までお送りください。