建設省は最近発表した不動産・住宅市場に関する報告書の中で、不動産事業は多くの困難に直面していると述べた。特に、2022年に破産・解散を宣言した不動産企業の数は、2021年と比較して38.7％増加しました。

困難の上に困難が重なる

同機関は、2022年は不動産セクターで事業を展開する企業にとって多くの課題に直面する年であり、困難に対処するために従業員の最大50％を削減する企業もあると評価した。主な理由は、信用融資へのアクセス、債券の発行、顧客からの資本動員が困難であり、多くの企業が資金不足に陥り、プロジェクトの実施を遅らせたり、一時的に中断したりする必要があることです。

また、融資金利、為替レート、ガソリン価格、建設資材価格などが上昇し、事業コストが増加し、事業運営に影響を及ぼしています。不動産購入者が銀行融資を受けるのが難しいという事実は、不動産商品やプロジェクトの流動性にも間接的に影響を与えます。企業は製品を販売して資本を回収し再投資することができません。

さらに、2022年末から現在に至るまで、企業による債券発行を規制する政策の変更など、さまざまな理由により、一部の企業は依然として投資家への債券の早期返済を迫られています。

ベトナム債券市場協会（VBMA）によるベトナム債券市場に関する報告書によると、昨年の社債発行総額は255兆1630億ベトナムドンに達し、前年比66%減少した。 2022年のほとんどの業界グループの債券発行額は前年比で減少し、特に不動産企業の債券発行は、多くの不利なマクロ要因を背景に、同時期に比べて80.8%減少しました。

資金調達の困難は不動産市場における売買活動に大きな影響を及ぼします。写真：タン・タン

一方、企業は最大210兆8,300億ベトナムドン相当の債券を前払いで買い戻す必要があり、これは2021年と比較して46%増加した。そのうち、不動産グループは約35兆4,000億ベトナムドンを前払いで買い戻した。つまり、不動産への資金供給が厳しくなるだけでなく、以前に比べて大幅に制限されることになり、業界の多くの企業が困難な状況に陥ることになります。最近損失を発表した一連の企業がこの困難を物語っている。例えば、ファットダット不動産は2022年第4四半期に約2,300億ドンの損失を出し、センランドも2022年第4四半期に最大586億ドンの税引き後損失を報告し、ダットサングループは4,000億ドン以上の純損失を出した…、他の多くの大企業も収益と利益が急激に減少した。

2,000億ドンを超える債券負債を抱える不動産会社の取締役会長は、自社が投資ポートフォリオの組み換えやプロジェクト売却によって負債と金利の状況から抜け出すために「損失と痛み」を受け入れたと語った...しかし、この時期に売却相手を見つけることは極めて困難だ。なぜなら、ほとんどの不動産会社は資金源を使い果たしており、不動産に限らずあらゆる資産の売却は困難だからだ。

「社債市場の逼迫が急激かつあまりにも急激だったため、私たちは適切な対応ができませんでした。現在私たちが懸念しているのは、プロジェクト実施のための資金調達方法が分からず、手続きに関する多くの政策が未解決であることです。したがって、政府が早急に企業のプロジェクト実施を支援する政策を撤廃する手段を確立することが必要です」と彼は述べた。

多くの解決策

ホーチミン市経済大学のグエン・ヒュー・フアン博士はラオドン新聞の記者に対し、不動産市場は投入と産出の両面で困難に直面しており、特に資金源が厳しく管理されていると語った。したがって、この市場の資金難を解決するためには、具体的なメッセージを発し、不動産企業の流動性を確保するために短期信用資本をある程度支援することで、中央銀行の政策を示すことが必要である。

「社債の​​問題は一夜にして解決できるものではなく、不動産企業は未完のプロジェクトを継続するために運転資金を切実に必要としています。企業は外貨融資などの他の資金調達源を求めることもできますが、米ドル建てで借り入れる必要があり、すべての企業が国際資本動員の条件を満たしているわけではないため、為替リスクに直面することになります。したがって、短期的な問題は依然として信用資本による「支援」を必要としており、不動産企業の回復を支援することに貢献しています」とグエン・フー・フアン博士は述べた。

グエン・ヒュー・フアン博士によると、不動産企業向けの融資資金が困難に直面しているだけでなく、居住用または投資用の住宅購入のために借り入れている個人顧客も資金へのアクセスが制限されていたり、年間約15％～16％の高い金利を支払わなければならない状況にあるという。したがって、貸出金利を安定させるか引き下げる解決策が早急に必要となる。

社債問題の解決について、ホーチミン経済大学企業金融学部副学部長のレ・ダット・チ博士は、銀行が預金者保護のために融資規制を遵守しなければならないのと同様に、社債市場を組織し管理するための措置を講じるためには、社債を銀行融資に加えて企業にとって重要な資金調達チャネルとして認識する必要があると述べた。

一方、金融・証券専門家のラム・ミン・チャン氏は、最近の社債市場では多くの投資家が信頼を失い、再び参加する意思がないと述べた。社債の重要な役割を回復するためには、以下の条件を確保する必要があります。

まず第一に、そして最も重要なのは、すべての社債は信頼できる格付け機関によって信用格付けされなければならないということです。その時、投資家は各社債の種類ごとのリスクレベルを知ることになります。第二に、規制当局は債券の配布を厳しく管理する必要がある。法律を回避して民間発行債券を一般に配布することは絶対に避けてください。第三に、証券取引業者資格を有する者だけが投資家に債券のアドバイスや販売を行うことが認められています。銀行員などの専門家以外の人からの債券販売のアドバイスは避けてください。

第4に、債券コンサルタントと債券販売者は、投資家がどの社債に投資しているのか、またその社債の潜在的なリスクを明確に理解できるように、詳細かつ厳格なコンサルティングプロセスに従わなければなりません。 「それができれば、社債は徐々に回復し、力強く発展し、企業、特に不動産業への資金供給チャネルとなるだろう」と専門家のラム・ミン・チャン氏は強調した。

管理機関の視点から、建設省住宅不動産市場管理局長のホアン・ハイ氏は、建設省が、国内市場での個別社債の提供と取引、および国際市場への社債の提供を規制する政令65/2022/ND-CPの改正と補足を政府に提出するよう財務省に提案したと述べた。法規制に従い、国内市場における社債の募集及び取引並びに国際市場への社債の募集に関する指導を強化する。株式市場における不動産事業の資金調達活動を管理し、投機、操作、価格インフレを回避します。

建設省は国立銀行と協力して、経済を支援するための適切な信用限度額管理計画を検討し提案することを提案した。信用機関に指示と指導を行い、企業、住宅購入者、投資家が信用源にアクセスするための条件を整えます。法律の規定に従って、信用機関が条件に合致した企業や不動産プロジェクトに迅速に融資や支払いを行うよう指導・指示する。高い効率性と債務返済能力を備え、生産と社会保障の目的に役立つ社会住宅プロジェクト、労働者住宅、低コストの商業住宅およびその他の種類の不動産への融資を優先します。

地方自治体では、その地域の住宅や不動産プロジェクトを検討し、リストを作成する必要があります。投資が承認されたものの実施されていない、または実施が遅れているプロジェクトの理由と原因を具体的に評価します。その上で、市場への供給を増やすために住宅プロジェクトへの投資を準備する際の困難や法的問題、手続きを解消することに重点を置きます。行政手続き改革を加速し、当該地域における不動産プロジェクトの実施に関する手続きの処理において責任の回避や遅延を回避する。

（*）1月30日付のラオドン新聞を参照