* 記者：トラン・ドゥ・リッヒ博士、不動産市場を支援するための多くの解決策が提案されていますが、なぜ企業は資金面でも法的問題でも困難を訴え続け、「救済」を求めているのでしょうか？

- ドクターTRAN DU LICH: 「救助」という言葉には同意できません。包括的な解決策は必要ですが、「救助」は必要ありません。

ベトナムの不動産市場は、今回だけでなく過去数十年にわたって、急速かつ力強く発展してきましたが、過剰な投機に反映され、不健全な状況にあります。もちろん、市場経済ではあらゆる分野で投機が行われますが、投機が行き過ぎると、供給、需要、価格に歪みが生じます。

例えば、2009年から2011年にかけて、不動産市場が凍結したのは、ハイエンド製品グループ、未完成プロジェクト、土地の分割と販売、または基礎の建設が完了したばかりで放置されたプロジェクトのみでした。一方、中価格帯および低価格帯の完成品は、不足しているにもかかわらず、依然として正常に取引されていました。

2022年、新型コロナウイルス感染症の流行が収束した後の経済回復の盛り上がりとともに、不動産市場も多くの商品分野で急成長を遂げ、投資やサーフィンの人気が高まりました。多くの不動産会社は商業銀行と提携しており、住宅を購入する必要のある人々のための条件を整えるのではなく、投機を刺激するための融資に取り組んでいます。

リゾート不動産やコンドミニアムホテルは力強く成長している一方、都市部には住宅があまりありません。例えば、ホーチミン市ではここ数年、低・中所得者向けの住宅分野では新たなプロジェクトや新製品が登場していません。

※不動産市場を「救済」する場合、優先順位はどうなるのでしょうか？

- 不動産業は信用貸付、債券による資金調達、顧客前払い、企業自身の資本の一部など、他人のお金でビジネスを行っていることは誰もが知っています。

救済を優先するのではなく、政府による同時的な改革プログラムと並行して、不動産市場の自己規制と自己浄化を促す必要がある。写真：ホアン・トリウ

不安定な金融市場という状況において、不動産市場への資本供給の4つの源泉、特に社債がすべて利用できなくなると、資本の混雑は避けられません。言うまでもなく、開発と継続的な実施の条件を備えた一連のプロジェクトは、手続きや法律上の問題で行き詰まっており、供給は増加していません。これにより、開発中のプロジェクトには実装を継続するための資金がなく、新しいプロジェクトが法的問題に巻き込まれるという悪循環が生じます。

このような状況に直面して、政府の最大の目標は、不動産市場の問題をただちに解決することではなく、中長期的に市場を健全化するための比較的体系的な計画を立てることであると私は考えます。

* 具体的な解決策は何ですか？

- 金融市場と不動産市場には非常に密接な相関関係があります。したがって、不動産市場を改善するための解決策は、主要な行動計画を通じて金融市場の問題の処理と同期させる必要があります。

制度面では、信用制度に関する規制、不動産業法、住宅法、土地法、建築法などの規制を含め、プロジェクトの開始から運営、開発に至るまで、不動産市場に関連するすべての法的規制を見直す必要があります。そこから、1〜2つの法律の難点を解決するだけでなく、法制度全体の欠陥を調整する必要があります。

法的なボトルネックがある場合、不動産プロジェクトの困難や障害を取り除き、対処すべき典型的な例をいくつか選択するためのワーキンググループを提案し、他の場所がそれに倣って解決策を再現するための法的前提を作成することができます。

注意: 不動産投機を制御および制限するには金融ツールを使用します。市場への適正な供給を増やすために、住宅購入者と投資家の両方に対する資本支援を優先し、実際の市場需要がある住宅プロジェクトを優先します。実際、多額の資本が埋もれている廃墟都市が数多く存在します。

では、本当に困っている人々にとって必要な住宅プロジェクトのために循環させるキャッシュフローはどこにあるのでしょうか?この状況は流通市場と似ています。重要なのは、市場に自己浄化と自己処理を行わせることですが、どうすれば市場を救い出せるのでしょうか。また、誰が市場を救い出せるのでしょうか。

大手不動産企業には、財務的圧力を軽減するために、積極的にリストラを推奨する必要がある。投資家は、負債の原因となるプロジェクトや、あまりに多くの産業が関与するプロジェクトを売却することで、自らを再編することができます。

投資家はリスク管理システムを必要とし、暴走したり、金融商品を過度に使用したりすることはできません。国立銀行は最近、不動産会社が全国で同時に数十のプロジェクトを展開している例を挙げた。どうすれば彼らは救われるのでしょうか？銀行側では、このグループ内の企業に対する債務グループの移管、債務の再編、延長、または債務の延期を行うことはできません。

最も重要なことは、すぐに始めることです。待つ時間が長くなればなるほど、難しくなります。

（つづく）