では、現在の不動産市場はどのような状況でしょうか?注目すべきことはありますか?

金利が下がり、人々は大胆に住宅を購入

ホーチミン市トゥードゥック市にマンションを購入したばかりのグエン・アン・トゥー氏（35歳）は、最近妻と一緒にホーチミン市の多くの不動産プロジェクトを調査し、ホーチミン市に隣接するビンズオン地域のプロジェクトも視察したが、ほとんどのプロジェクトが高額だったと語った。

プロジェクトを精査した後、トゥ氏と妻は、住宅価格の70％が銀行から融資された、価格が約30億ドンの市内のプロジェクトに住む場所を選ぶことに決めた。

Tuさんによると、現在、住宅ローンの金利が下がり、最初の2年間は固定金利、年6％で借りられるようになったため、Tuさんは10年以上賃貸生活を送っていたこの家に定住することを決意したという。

「実は、今は選べるアパートの数は多くないのですが、ここ2年間で見ると、プロジェクトの数は片手で数えられるほどしかありません。今回は金利が下がり、投資家への支援策も充実しているので、このタイミングで家を買うことにしました」とトゥさんは語った。

トラン・ヴァン・タオさん（33歳）は、将来新しいアパートか家を購入するという選択をする代わりに、同じくトゥドゥック市エリアにある古いアパートを購入することに決め、住宅購入手続きを終えた直後にピンクブックを入手した。タオ氏によれば、銀行融資は10億ドンで、金利は2年間年6％の固定で、彼の支払い能力に合っているとのこと。

ノバ・レキシントン不動産株式会社のゼネラル・ディレクター、ファン・ゴック・バオ・アン氏は、トゥオイ・チェ氏とのインタビューで、不動産市場に新しいアパートがあまりない状況で、本当に住宅を必要としている多くの人々が、すぐに住む場所を確保したいという差し迫ったニーズをすぐに解決できる、建設品質の良い、引き渡し済みのプロジェクトの住宅を購入することを選択していると語った。

6月22日、トゥドゥック市の公証役場には、週末であったにもかかわらず、土地取引手続き、特に土地やアパートの譲渡取引の公証をするために人々が来ていた。

Hさん（この公証役場の所長）によると、現在、土地取引の公証のために来ている人の数は、2023年の市場が「凍結」していた時期よりわずかに多いものの、パンデミック前のほんの一部に過ぎないという。

H 氏によると、この事務所は過去 6 か月間に 4,000 件の公証済み文書を受け取っており、そのうち 3 分の 1 は、アパート、土地、住宅の賃貸、購入、売却、譲渡に関する取引だという。

Hさんによると、現在住宅を購入する人のほとんどは本当に住宅を必要としている人々で、特に若いカップルが多く、一般的なアパートの価格は1戸あたり20〜40億ドンだそうだ。

主に合法的に居住できる家を探しています

ドンタイ不動産会社の副社長トラン・マン・チ氏は、トゥオイ・チェ氏との会話の中で、実際の取引を見ると、定住するために家を買いたいという真の住宅ニーズを持つ人々のほとんどが、現段階でマンションを購入するために市場に戻り始めていることが示されていると語った。

「現在、購入者は将来建設される予定だが、標準的な法的書類が整っていない不動産プロジェクトには興味を示していません。そのため、現在取引されているアパートは完全な合法性を確保する必要があります。投資家は柔軟な支払い方針を数多く提供し、支払いスケジュールを延長する必要があります。すでに住宅を受け取ったプロジェクトでも、購入者は未払い金額の最大30%を抱えており、支払いが遅れているケースもあります」とチー氏は述べた。

同様に、チタニウム不動産管理会社のディレクターであるファム・トロン・プー氏は、最近、トゥドゥック市の一部の住宅地の土地の取引が以前よりも「活発になっている」と述べた。

土地に関しては、一部の地域では土地価格が以前に比べてわずかに上昇し、1平方メートルあたり約1億～1億ドンから1億3千万～1億4千万ドンに上昇し、パンデミック前の水準に近づいているとプー氏は述べた。

また、フー氏は、今後、土地の分割や売却に関する規制が厳しくなり、土地の分割や売却のための土地資金が制限され、インフラの接続に関する情報も限られるため、現在、ホーチミン市以外のニョンチャックやロンアンなどの一部の地域でも、「凍結」期間よりも取引状況が良好になっていると述べた。

一方、外資系不動産会社の営業部長は、同社での実態として、北部地域の取引が南部地域よりも好調で、市場に紹介された南部のプロジェクトは前期ほど受け入れられていないと述べた。現在、住宅購入者は主に実際の住宅ニーズを抱えており、以前の時期のように投資や「サーフィン」目的の顧客層は多くありません。

この人物によると、ホーチミン市の不動産市場で最も困難なのは、新規プロジェクトの供給不足だという。

例えば、このグループは海外の親会社から数十億ドルをプロジェクト開発に投入する資本を利用できるが、土地資金が限られているため、近年この企業はM&A（合併と買収）のために市内のきれいな土地資金を持つプロジェクトを探したが、希望するものは見つからなかった。したがって、この人物は、今後も市場は供給に困難を抱えるだろうと考えています。

同様に、ホーチミン市で大規模プロジェクトを展開する不動産会社の副社長も、市場の吸収力が低いため、土地がきれいであるにもかかわらず、プロジェクトエリア内での別荘、タウンハウス、アパートの開発計画を一時的に中止せざるを得ないと述べた。

「私たちは未完成の分譲地の完成に努めているだけで、新規分譲地の開発は中止せざるを得ません。顧客は現時点で高額のマンションを購入するために多額の資金を費やす覚悟ができておらず、投資家自身も財政難に直面しており、この困難な時期に以前のように駆け込むだけの十分な資金がありません」と彼は語った。

不動産市場は法的問題により依然として厳しい状況にある

ホーチミン市不動産協会会長レ・ホアン・チャウ氏は、不動産業界で最も困難な点は、古いプロジェクトが行き詰まり、新しいプロジェクトが不足する原因となる法的問題であると語った。

チャウ氏によると、2024年第1四半期に「投資家の承認と同時に投資政策が承認された」商業用住宅プロジェクトは、面積3,647平方メートルの1件のみで、219戸のアパート規模で建設投資が完了した古いプロジェクトは1件のみだった。

将来の住宅を販売するための資金を調達できる商業住宅プロジェクトはなく、28,462戸のアパートを含む62の商業住宅プロジェクト（古いプロジェクト）が実施中です。

また、チャウ氏は、社会住宅プロジェクトへの投資は承認されておらず、建設許可も下りていないものの、242戸の社会住宅プロジェクト（旧プロジェクト）が1件のみ完了し、4,996戸の社会住宅プロジェクトと労働者向け住宅（旧プロジェクト）が7件実施中であると述べた。

「2024年、ホーチミン市の不動産市場では住宅需給の不均衡と住宅供給不足が続き、特に高級住宅分野の不均衡と手頃な価格の商業住宅および社会住宅の深刻な不足により、住宅価格が上昇、もしくは高止まりする可能性がある」とチャウ氏は述べた。

不動産事業の収益が増加した理由は何ですか？

ホーチミン市統計局によると、今年最初の5か月間でホーチミン市のその他のサービス収入は172兆4,910億ドンで、8.6%増加した。そのうち、不動産事業からの収益は101兆8,140億ドンと推定され、その他のサービス収益の59％を占め、前年同期比7.4％増加した。従来、2024年の最初の4か月間で不動産事業部門の収益は80兆8,450億ベトナムドンと推定されており、前年同期比9.8%増加していた。

公証役場の代表者は、トゥオイ・チェ氏との会話の中で、不動産部門からの収入増加は、不動産取引額の申告が前回の申告よりはるかに高く、実際の価値に近づいたことが一因であると語った。

公証役場の責任者は、かつては高額な税金の支払いを「回避」するため、不動産取引は数十万から数億ドンでしか記載されていなかったが、今ではそうではなく、すべての取引記録は5億ドンを超えていると述べた。申告が低ければ税金が還付され、後々の手続きが非常に面倒で困難になります。

そのため、人々の申告が販売価格に近づき、税金の徴収額が以前よりも高くなったとこの人は語った。

不動産市場は2025年半ばまでに安定すると予測

不動産市場は回復の兆しを見せているが、専門家によると、手頃な価格のアパートや公営住宅の取引が増えれば市場は安定するだろうという。

建設部によると、2024年第1四半期、全国で完成した商業用住宅プロジェクトは10件、新規認可は19件、将来住宅を販売できるプロジェクトは38件、実施中のプロジェクトは984件だった。

2024年第1四半期の不動産取引件数は累計133,512件（2023年第1四半期は109,066件）に達した。

うちマンション・一戸建ての取引件数は35,853件（同27,590件）、土地は97,659件（同81,476件）となった。建設省はまた、マンション市場が真の住宅ニーズを持つ層や中長期投資家の注目を集め続けていると述べた。

ローカルリカバリ

ベトナム南部のBatdongsan.com.vnのディレクターであるディン・ミン・トゥアン氏は、トゥオイ・チェ氏とのインタビューで、不動産市場は特にハノイ市場で回復しつつあり、二次市場の価格と高級マンションプロジェクトの価格はともに上昇しているとコメントした。

マンションの平均価格が上昇しているのは、新たに立ち上げられた高級プロジェクトが高価格を設定し、市場全体の平均価格が上昇しているためです。トゥアン氏は、今年の最初の3か月間でアパート市場は上昇したものの、供給と需要の両方の面でプラスの方向ではなかったと述べた。さらに、最近の不動産市場の回復は北部に集中している。北部では、アパートに加え、土地市場と戸建て住宅市場も拡大しています。

市場全体を見ると、不動産需要に応えられていない。ハノイで本当に住宅を必要としている人々は、4,000万VND/m2以下のセグメントを探していますが、ホーチミン市では5,000万VND/m2以下ですが、現在供給が不足しています。

CBRE VNの取締役であるVo Huynh Tuan Kiet氏によると、最近の市場供給は高級マンション以上の分野に限られているという。キエット氏は、今後数年間は純粋に商業用のアパート製品には中価格帯や低価格帯の製品はなくなるだろうと予測しています。

この専門家はまた、住宅供給が豊富である場合に限り、市場の需要が安定し、すべてのセグメントで需要と供給のバランスが取れ、市場が持続的に発展できると断言した。

現在、不動産市場は近年、偏り、不均衡が生じ、高級セグメントに傾いています。したがって、市場では、政府による社会住宅や低所得者向け住宅の開発支援によって、すぐにこうした供給が創出されるだろうとも期待されている。

不動産法の執行に対する期待

専門家によると、政府は不動産市場に関する3つの法律を国会の前回の決議より5か月早い8月1日から施行するとともに、信用機関から担保を受け取る際の一貫性と厳格性を確保するため信用機関法第200条と第210条の2つの条項も8月1日から前倒しで施行する案を提示しており、これにより不動産市場にとってより透明性の高い、より有利な新たな法的回廊が築かれることになる。

しかし、現実には、法律の適用には常に遅れが生じ、目立った影響が出るまでには6か月から1年かかります。さらに、この法律には市場の均衡化や住宅価格の調整については触れられておらず、融資金利や土地価格の引き下げについても触れられていない。むしろ、プロジェクトの投入コストが増加する可能性もあるため、住宅価格の低下は期待しにくい。

ディン・ミン・トゥアン氏はまた、市場に法律が浸透するには時間が必要であり、指針となる法令や通達も必要であるため、短期的には市場には依然として供給が不足するだろうとコメントした。現在、旧法と新法の間の移行期間中であり、誰も決断を下そうとしないため、新規供給は少なく、新規供給があるプロジェクトは非常に高値で売れる可能性があります。

しかし、トゥアン氏は、新しい法律が供給問題の解決に役立ち、南北両方のプロジェクトに対する法的障害が取り除かれることを期待している。規制がより明確になり、中長期的に供給がより豊富になります。

新法では投資家に対してもより厳しい要件が課され、潜在的な投資家だけがプロジェクトを実施できるようになり、同時に住宅購入者は住宅購入時に5%の頭金のみを支払えば済むようになる。投資家の審査がより良くなり、市場はより健全に発展するでしょう。しかし、不動産市場が均衡状態に達し、持続的に発展するには、少なくとも2025年第2四半期までかかるだろう。