解決できないのでプロジェクトを放棄する

建設省の統計によると、2023年第2四半期に全国で認可された新規商業住宅プロジェクトはわずか15件だった。そのうち、北部地域には 7 つのプロジェクト、中部地域には 3 つのプロジェクト、南部地域には 5 つのプロジェクトがあります。

政府が約1年間にわたり継続的に困難を取り除いたが、不動産市場では依然として供給問題が解決されていない。プロジェクトの問題の70%は法的問題によるものだからだ。

土地法案の改正により不動産業界に法的弾みがつくと期待される一方で、一部の規制が市場の回復のネックになるのではないかと企業は懸念している。

特に、第128条第1項b号及び第6項は、土地使用権の受領又は土地使用権の保有に関する合意を通じて、社会経済開発プロジェクトを実施するための土地の使用を規定している。

したがって、土地を利用して商業用住宅プロジェクトを実施する場合には、賃貸期間全体にわたって、土地使用料が支払われた、または地代が支払われた住宅用地または住宅用地と住宅用地以外の非農地の使用権を取得する契約が必要です。

住宅地規制のためプロジェクトを断念せざるを得なかった企業として、グローバル不動産投資株式会社（GP.Invest）のグエン・クオック・ヒエップ取締役会長がVietNamNet記者に語ったところによると、同社はハドン（ハノイ）で4ヘクタール、ホーチミン市第12区でプロジェクトを行うべきだったとのこと。しかし、数年間追求したが成果がなく、住宅地規制のためだけに誰も問題を解決しなかったため、断念せざるを得なかったという。

ヒエップ氏によると、2021年から、政令30号（住宅法（PV）のいくつかの条項の実施の詳細とガイドラインを定めた政令99/2015のいくつかの条項を修正および補足する）により、他の土地を住宅地に転換するには少なくとも少量の住宅地が必要であると規定されており、これを実行するのは非常に困難です。

「これが、何百ものプロジェクトが行き詰まり、転換できない理由です。土地を利用する人々の場合も、計画はあっても、1平方メートルたりとも土地がないため、転換できないのです。」

土地法の改正案では、何を維持するのが合理的で、何を変更するのが合理的でないかを検討すべきである。しかし、第 128 条では繰り返しになりますが、企業が住宅プロジェクトを開発するのは非常に困難だと思います。 「起草委員会はそれを理解すべきだった」とヒエップ氏は語った。

一方、ダット・サン・ミエン・バック社のヴー・クオン・クエット総局長は、この規制は政府機関に制約をもたらすと述べた。

クイエ氏は、ある地区がプロジェクトを計画したいが、そのプロジェクトは住宅地に立地していないという例を挙げました。これらの地区はそれをオークションにかける計画を立てることができるでしょうか?

「法律が重複すると、政府機関自身も困難に直面するのではないかと懸念しています。企業にとって、住宅地のない土地に計画する場合、その多くは商業サービス用地や植樹用の土地であり、住宅地の近く、あるいは住宅地として計画されている区域内にあります。その際、住宅地がなければ、たとえ計画に住宅地が含まれていても、その土地の性格が住宅地に転換されていないため、企業は計画を立てることができません。こうしたことは、不動産プロジェクトを開発する企業にとって多くの困難と複雑さをもたらすでしょう」とクエット氏は述べた。

さらに、このリーダーは、ハノイでも現在ベルト3、ベルト4まで広範囲に開発が進んでいるが、ベルト3には農地がたくさんある、と語った。条例案どおりであれば、その地域は住宅地として計画されており、高層ビルや低層ビルの開発は可能だが、既存の住宅地が１メートルもなければ、結局行き詰まることになるため、土地が無駄になる。

SGOグループ株式会社（SGOグループ）の取締役会長、ヴー・キム・ザン氏は次のように質問した。「もし草案の規制が可決されれば、多くの影響が出るでしょう。なぜなら、過去の土地の起源は大部分が非常に複雑だからです。」プロジェクト全体に農地、生産用地等の一部の土地が含まれる場合、どのように扱われますか？

「この法案が可決されれば、各地域の総合計画や区画割り計画を調整しなければならなくなるのではないかと懸念している。なぜなら、これまで多くの地方自治体が各地域の土地計画をほぼ全面的に更新してきたからだ」とジャン氏は述べた。

住宅供給と都市部の住宅価格への影響

SBLaw社の会長で弁護士のグエン・タン・ハ氏は、VietNamNet記者に対し、数百の古いプロジェクトで法的問題が解決されているときに、上記の規制は不動産市場に「閉塞」とさらなる困難をもたらすだろうと評価した。新たなプロジェクトの実施も困難で、住宅供給がさらに減少することになります。

弁護士は、事業を行うためには土地利用転換を申請する土地に住宅地がなければならないという規制に難しさがあると分析した。一方、現在、新たな不動産開発プロジェクトのほとんどは、農地、非農地、生産用地、その他の種類の土地の初期土地基金で実施されています。

住宅困難と認められるのは、農地以外の土地で、宅地以外の土地であって、土地使用料が支払われている場合、または、借地期間全体にわたって地代が一括して支払われている場合に限られます。しかし現実には、現在のプロジェクトのほとんどは、企業が毎年地代を支払う形で実施されている。したがって、毎年地代を支払うプロジェクトでは、不動産プロジェクトを開発することは不可能です。

それに加えて、この規制は、土地使用料が支払われた、または賃貸期間全体にわたって地代が一度支払われた住宅用地ではなく非農地にのみ適用されるため、商業用住宅プロジェクトを実施するためのプロジェクトの譲渡交渉を困難にしている。

実際、現在の規制では、投資家が都市部や商業住宅プロジェクトを実施するために土地使用権の譲渡を独自に交渉することが奨励されています。しかし、非農地を保有し、一回限りの地代金を支払う必要があるという要件により、多くのプロジェクトが転換できないことになる。

「土地法案第128条第1項b号および第6項に従えば、企業は商業用住宅プロジェクトを実施できなくなります。これは、アパートの供給と都市部の住宅価格に影響を与えるでしょう。」

この規制は、商業用住宅に使用される土地の種類に関する2014年住宅法第23条第1項の改正を含む、9つの法律を改正する法律第03/2022/QH15号の現在の規制よりも範囲が狭いため、プロジェクトの法的障害を取り除く現在のガイドラインにも反しています。したがって、投資政策に承認された企業に対する規制;同時に、投資プロジェクトを実施するために、住宅地または住宅地とその他の住宅地以外の土地の使用権を持っているか、または使用権を取得している場合には、投資プロジェクトを承認する」とハ氏は述べた。

土地法案：社会経済発展のための土地回復については依然として懸念する意見が多い。多くの国会議員は、土地法案（改正）における国家と公共の利益のための社会経済発展のための土地回復に関する規定について、引き続き懸念と懸念を抱いている。