コンバージョンプロファイルが大幅に増加

ホーチミン市人民委員会の決定第79/2024/QD-UBND号に基づき、ホーチミン市は2024年10月31日から新しい土地価格表を正式に適用します。

以前、ホーチミン市が古い土地価格表と比較して4〜38倍（K係数を含まない）に上昇した土地価格表を発表したことを知って、土地の利用目的を変更して「赤い本」を作成したい多くの人々は、新しい土地価格表が適用される前に、関連手続きを行うために土地登記所の支所に行きました。

10月末、ダウトゥ新聞の記者がゴーヴァップ地区土地登記所支店を訪れたところ、不動産コンサルティングサービス会社の従業員であるトラン・ヴァン・チュン氏が6セットの書類を提出するために待っていた。 Trung氏は、10月（新しい土地価格表が適用される前に）、ゴーヴァップ、第12地区、ホックモンの顧客に15セットの書類を完成させて提出したと語った。これらの文書は主に、使用目的の変更、レッドブックの付与、および土地の譲渡に関するものです。

専門家によると、この新しい土地価格表は、宅地利用権の承認、土地利用目的の変更、あるいは宅地区画の分離を申請する必要がある個人に大きな影響を与えるだろうという。

DKRAグループのヴォ・ホン・タン副総裁は、「新たな土地価格表は短期的には心理的にプラスとマイナスの両面を持つでしょう。他の土地から住宅地への転用を希望する人々は、特に郊外では何倍も（少なくとも10倍）高い税金を支払わなければなりません。なぜなら、この地域には主に農地が集中しており、支払うべき税金の額は以前購入した農地の価格よりもさらに高額になるからです」と述べました。

企業側も不安を抱えている。

大土新聞の記者に対し、ほとんどの不動産業者は、新しい土地価格表は短期的には不動産プロジェクトに直接影響を及ぼさないが、将来的には土地基金の創設コストと土地使用料の支払いコストを間接的に増加させるだろうと述べた。

トラン・アン・グループの副社長ハ・ヴァン・ティエン氏は、投資家や企業が非常に懸念しているのは、土地利用目的の転換時に当局が税金の負債を認めるかどうかという問題だと語った。従来は、転用時に税金の負債は発生しなかったが、現在では、土地に関する金銭債務の履行条件がない場合には、土地使用者が土地使用料を負債として計上することを土地法により認めており、土地使用権を譲渡して収益が発生した場合にのみ支払わなければならない。

「価格に関して言えば、不動産価格は近い将来確実に上昇するでしょう。市場メカニズムによれば、投入コストが上昇すれば、産出価格が下落したり、横ばいになったりする理由はないからです」とティエン氏は強調した。

ワンハウジングの事業開発ディレクター、トラン・クアン・チュン氏も同じ見解で、ホーチミン市の多くの人々は依然としてアパート価格が下がるのを待っているが、それは実現不可能だと語った。その理由は、新しい価格表による土地税費用、建設費、製品設計投資費など、プロジェクト開発企業のすべての入力要素が非常に高く増加したためです。

Trung氏によると、土地資金がますます不足する状況において、特に中心部で美しい場所を所有するためには、企業は莫大な金額を費やす必要があるという。土地価格が高いときに投資家が人気のある商品を作ると、確実に損失が出ます。美しい立地であれば、プロジェクト開発者もその立地にふさわしい製品を作る必要があるため、価格は安くなりません。

市場の観点から見ると、ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、プロジェクトの価格設定は主に剰余金方式で行われるため、調整された土地価格表はまだ不動産市場に直接的な影響を与えていないとコメントした。しかし、新たな土地価格は、不動産事業者がプロジェクト遂行のために土地使用権の譲渡を受ける「第2段階」で市場に影響を与えることになり、この時、人々は以前よりも高い価格で土地を売却したいと考え、住宅価格の上昇圧力につながる。

したがって、国は、投機家や土地ブローカーなどの活動を規制するための効果的な措置を講じ、新しい土地価格表を利用して「価格をつり上げ」、違法な利益追求を目的として市場を混乱させることを回避する必要がある。