最新の不動産：新たに承認された都市計画と農村計画により、今後数年間で都市開発は 4 つの都市エリアに形成される予定です。 （写真：リン・アン）

都市部の住宅面積は2030年までに1人当たり32平方メートルに達する

建設省は10月3日、2050年までのビジョンを掲げた2021～2030年の都市・農村システム計画を発表する会議を開催した。この計画は8月末に首相の承認を得ていた。

国立都市農村計画研究所副所長で建築家のファム・ティ・ニャム博士は、都市と農村のシステムの計画について簡単に説明し、現在までにベトナムにはハノイとホーチミン市という2つの大きな都市圏が形成されていると述べた。今後数年間の開発方向性は、ハノイ、ダナン、ホーチミン市、カントーの 4 つの都市エリアになります。

今後、ベトナムの都市ネットワークは、国、地域、省、地区レベルでの都市地域と中心都市のモデルに従って発展していきます。

国家中心都市圏は特別な都市圏であり、第一類都市圏は経済社会発展、国家安全保障と防衛、地域と領土の経済構造改革における主要な成長拠点、活力ある都市圏としての役割を果たします。

新たに承認された都市計画と農村計画により、今後数年間で都市開発は 4 つの都市エリアに分かれることになります。

具体的には、ハノイ都市圏には、ハノイ、ハイフォン、クアンニン、フンイエン、ハイズオン、バクニン、バクザン、ビンフック、ハナム、タイグエン、ホアビン、フートーが含まれます。

ホーチミン市、ビンズオン、ドンナイ、バリア・ブンタウ、タイニン、ビンフォック、ロンアン、ティエンザンを含むホーチミン市の大都市圏。

ダナン市、フエ、クアンナム、クアンガイ、ビンディン省の近隣都市部を含むダナン都市部。

カントー市、アンザン省、キエンザン省、ヴィンロン省、ドンタップ省の近隣都市部を含むカントー都市圏。

この計画はまた、ハノイとホーチミン市を国の重要な成長の中心として発展させることを目指しています。

計画承認決定では、2030年までに都市化率を50％以上、2050年までに70％にするという目標が設定され、全​​国の都市部の数は1,000から1,200程度となり、ASEAN主要4カ国グループの都市部の平均所得水準と同等の所得を持つ国レベルおよび地域レベルの都市センターが複数形成されることが含まれる。都市経済は国のGDPの約85％を占めています。

さらに、2030年までに、国際的なつながりを持つ国と地域のスマート都市ネットワークと、地域および国際的に認知されたブランドを持つ3〜5の都市エリアを構築します。

都市建築用地に対する交通用地の割合は約16～26％で、都市部の平均住宅面積は1人あたり32平方メートルです。

ハノイ市タンオアイ区、土地の競売を突然中止

タンオアイ地区人民委員会は、ドドンコミューンのヴァンクアン村、マンカ、マンコン、ママントロン地区にある197区画の土地の競売を中止すると発表した。

その理由は、ハノイ人民委員会の指示に従って、地区内の土地使用権の競売を確実に実施するためである。

区人民委員会は、市人民委員会の指示に従って書類を点検・検討し、法的条件を確保した上で、規定に従って土地使用権オークションの開催を発表し続けると述べた。

その後すぐに、オークション主催者のベトナムオークション株式会社も、マンカ、マンコン、ママンチョン、ヴァンクアン村、ドドンコミューンの地域にある58区画の土地と73区画の土地のオークションの中止を発表した。

この発表によると、顧客には申込金と保証金が返金される。

オークション主催者は以前、Man Ca、Man Cong、Ma Man 地域 (ONT-07 および ONT-08 ブロックに属する) の 58 区画の土地使用権のオークションを 10 月 5 日の朝に開催する予定であると発表していた。

土地の面積は76〜189m2以上で、価格は530万VND/m2から始まります。土地オークションに参加する顧客は、約8,100万～2億100万ドンを前払いする必要がある。

同じエリアにある他の73区画の土地も、開始価格は1平方メートルあたり530万ドンとなっている。面積は87.5～161m2、1区画あたり4億6,300万～9億2,600万VNDに相当します。各区画の保証金は9300万～1億8500万VNDです。オークションは10月19日に開催される予定だ。

タンオアイ区が土地競売の一時停止を発表したのは今回が初めてではない。これに先立ち、8月29日、タンオアイ地区人民委員会は、カオズオン村ムックサ村ダム地区の114区画の土地使用権オークションを一時停止することに関する文書を地区土地基金開発センターとオークション運営会社に送付した。

計画によれば、タンオアイ地区はこれら114区画の土地を2回に分けて競売にかける予定だ（1回につき57区画）。そのうち最初のバッチの57ロットは9月8日にオークションにかけられました。

区人民委員会は、合法性と条件を検討し、法的規制の遵守を確保した後、オークションの再開を発表すると述べた。

各土地区画の土地価格表作成の提案

政府が6月に公布した土地価格を規制する法令第71号によれば、天然資源環境省は、価格区域と標準土地区画に基づいて各土地区画の土地価格表の作成、調整、修正、補足の詳細を定める責任を負っている。

現在、価格帯と標準土地区画に基づいて各土地区画の土地価格表を作成することに関する具体的な規制はありません。したがって、天然資源・環境省によると、2024年土地法や法的文書、また現時点の土地管理の実際的な要求に準拠するためには、通達の作成と公布が非常に必要である。

土地価格区域と基準地目に基づいて各土地区画の土地価格表を作成するために、草案では、デジタル地籍図を含め、土地価格区域と基準地目に基づいて各土地区画の土地価格表を作成するための地域の状況を評価するための情報とデータを収集することを規定しています。土地データベース内の土地区画スペースと土地ベーススペース。土地データベース内の土地利用登録情報。土地利用計画に関するデータ、所轄官庁により承認された詳細な建設計画など...

標準土地区画を選択する基準は、価値エリア内で面積、形状、サイズに関する特性の出現頻度が最も高い土地区画であることです。

価値エリア内の土地区画に同じ頻度の面積の種類が多数ある場合は、価値エリア内の土地区画の平均面積に最も近い面積の土地区画を優先順位に従って選択します。

価値エリア内の土地区画が複雑な形状をしており、同じ頻度で出現する場合は、優先順位に従って、長方形または正方形に比較的類似している土地区画を標準の土地区画として選択します。

それに伴い、土地区画の位置、用途、形状、計画もほとんど変化しません。境界が明確であり、土地使用権および住宅所有権、土地に付随する資産（ある場合）に関する完全な法的地位があり、土地使用権および住宅所有権、土地に付随する資産（ある場合）に関する紛争がない。

この通達案では、統計分析を使用して、土地価格に影響を与える各要因の差異の各レベルをどのように調整するかを決定します。

土地評価実施機関は、地域の具体的な状況を踏まえ、統計的分析により地価に影響を与える各要因の差異水準ごとの調整方法を決定し、分析・評価を行い、比較比率表を作成します。

また、土地評価調査を実施する機関は、専門家に対し、直接ヒアリングを行ったり、意見収集のためのワークショップを開催したりして、比較表案に対する意見を調査します。地価表作成説明報告書において意見を総合し、比較比率表を提案する。

土地評価機関は、各価値地域内の土地の評価結果に基づき、各価値地域内における同一の用途を有する隣接土地の価格差、及び価値地域間における同一の用途を有する隣接土地の価格差を算定します。

同時に、土地評価調査を実施し、調査時から24か月以内かつ評価期限までに市場に譲渡された、または土地使用権オークションで落札された類似の土地区画と比較した各評価区域内の土地区画の評価結果の妥当性について、土地利用者や専門家から意見を収集します。

2024年土地法に基づいて発行された土地使用権証明書の取り消し事例

2024年8月から施行される2024年土地法（改正）第152条第2項は、国が6件のケースで発行された証明書を取り消すと規定している。

具体的には：

a) 国家は、付与された土地使用権証明書、住宅所有権及び土地使用権証明書、住宅所有権証明書、建設工事所有権証明書、土地使用権、住宅所有権及びその他の土地に付随する資産証明書、並びに土地使用権及び土地に付随する資産の所有権証明書に記載されている土地の面積全体を取り戻すものとする。

b) 土地使用権証明書、住宅所有権証明書及び土地使用権証明書、住宅所有権証明書、建設工事所有権証明書、土地使用権証明書、住宅所有権証明書及び土地に付随するその他の財産証明書、既に発行された土地使用権証明書、土地に付随する財産の所有権証明書の発行及び交換。

c) 土地使用者および土地に付随する資産の所有者は、土地および土地に付随する資産の変更を登録し、新しい土地使用権および土地に付随する資産の所有権の証明書を再発行する必要があります。

d) 証明書が正当な権限なく発行された、間違った土地使用者に対して、間違った土地面積に対して発行された、発行条件を満たしていない、証明書発行時の土地法の規定に従った正しい土地使用目的、土地使用期間、または土地使用の発生源に対して発行されていない。

d) 発行された証明書が管轄裁判所によって無効と宣言された場合。

e) 裁判所または執行機関の要請により土地使用権および土地に付随する財産を競売または譲渡する場合において、執行を受ける者が発行した証明書を提出しない。

したがって、土地使用権証書の取消しの場合については上記のとおり規定されている。