2023年不動産事業法によれば、取引価格指数が3か月以内に20％以上変動した場合、または市場に社会経済の安定を脅かすその他の変動がある場合、不動産市場を規制する措置が実施される。しかし、VARSは、現在のデータベースシステムは完全ではなく、正確性も十分ではないため、これを実行するのは困難だと述べています。

VARS は、信用政策を通じて市場を規制することが、経済への悪影響を防ぎながら持続可能で安定した発展を確保するための効果的な解決策であると考えています。

まず、VARSは不動産投機家に対する信用を厳しくすることを提案しました。具体的には、投機的な借り入れや過剰な財務レバレッジを最小限に抑えるために、信用機関はローン対価値比率を調整したり、より高い自己資本比率を要求したり、2 つ以上の物件を購入する購入者に高い金利を適用したりすることで、融資限度額を削減することができます。

さらに、VARS は信用監視と管理の強化を提案しました。政府は信用品質管理規制を導入し、銀行に不動産関連融資に関するより詳細な報告を義務付けることで、リスク監視能力を向上させることができる。

さらに、国は社会住宅プロジェクトのための優先的な融資メカニズムを確立し、低所得者の住宅ニーズを満たす社会住宅と手頃な価格の住宅の開発を支援する必要がある。

VARSはまた、初めて住宅を購入する人やその他の優先グループに対する信用を緩和する政策を推奨している。具体的には、金利を引き下げ、新婚の若い夫婦に対する優遇金利による長期ローンの支援などにより、市場と社会の安定に貢献します。

「政策が適切に実施されるためには、州は十分な規模と精度を持ち、定期的に更新されるデータベースシステムを構築し、真の住宅購入者と不当利得を狙う投機家を明確に区別する必要がある」とVARSは強調した。

VARS はまた、より包括的な市場規制のために、信用政策と不動産譲渡税や財産税などの税制措置を組み合わせることを推奨しています。しかし、市場秩序の安定とリスクの抑制のためには、こうした政策が柔軟に適用されていくことが必要である。

経済専門家のディン・チョン・ティン准教授も、信用政策を通じて市場を規制することで、不動産価格の激しい変動の中で管理機関が管理役割を強化するのに役立つという見解に同意している。ここ10年ほど、一部の投機筋やブローカーが「価格をつり上げ波風を立てる」という状況が一般的になってきた。同時に、管理の不備により多くの地域で不動産価格が急激に変動し、悪影響を及ぼしています。

信用政策を通じて不動産市場を規制することは新しいことではない。多くの国がこれを成功裏に適用しています。

米国では、2008年の金融危機後、米連邦準備制度理事会（FRB）が、サブプライム住宅ローンによるリスクを防ぐために厳格な信用基準を適用しながら、経済と住宅購入需要を刺激するために金利を引き下げました。米国政府には、低い頭金と優遇金利が適用される FHA プログラムなど、初めて住宅を購入する人向けの信用支援プログラムもあります。

カナダでは、政府は高リスク融資を制限するためにローン対価値比率の規制を強化した。トロントやバンクーバーのような大都市の住宅購入者は、住宅ローンを組む際に、より高額の頭金を支払わなければならない。

オーストラリアやカナダなど他の多くの国も、投機を防ぎ中間所得者を保護するために外国人不動産購入者に対する信用規制を課している。

VARSは「各国が成功裏に適用した政策は、間違いなくベトナムにとって貴重な教訓となるだろう」とコメントした。

最近、ベトナムの不動産価格は急騰しており、投機や暴利の兆候が見受けられます。建設省は政府庁舎に提出した報告書の中で、一部の都市部における商業用住宅価格の高騰は不動産投機が原因であると評価した。同省は、セカンド不動産や放棄された不動産への課税を含め、市場をコントロールするための多くの解決策を提案している。財務省はこれに同意し、この解決策を検討し実行すると述べた。

アン・ニエン