改正不動産事業法が国会で可決され、2025年初頭から施行され、将来の住宅購入の頭金を規制することになる。

具体的には、改正不動産事業法第17条では、不動産プロジェクトの投資家が、建設工事における家屋、建設工事における建築床面積、不動産プロジェクトにおける技術インフラを備えた土地使用権の預かり、購入、売却、譲渡、リース購入の契約に署名することを他の組織または個人に許可してはならないと規定されています。

同時に、この法律の第 23 条第 5 項では、将来の住宅購入のための頭金と支払いについても詳細が規定されています。不動産プロジェクトの投資家は、住宅または建設工事が事業開始のすべての条件を満たした場合にのみ、顧客から販売価格またはリース購入価格の 5% 以下の保証金を徴収することが許可されます。

専門家によれば、この預金規制により、預金が契約の形で行われてきた長い期間が終わったという。同時に、保証金規制は契約締結を保証し、住宅購入者の権利を保護します。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、不動産ビジネスには預金取引の特殊な特徴があると述べた。一方、2006年と2014年の不動産事業法では、不動産プロジェクトや住宅が契約を締結したり、将来の住宅、特に土地を販売するために資本を動員したりできるようになる前に発生する保証金については規制していない。

チャウ氏によると、2015年民法第328条第1項が保証金の価値と利率を規制していないことを悪用し、投機家、土地仲介人、悪徳業者が高額の保証金を受け取っており、場合によっては取引される不動産価値の90～95％に達することもあるという。 首謀者たちは詐欺目的で法的根拠のない「ゴーストプロジェクト」を立ち上げ、顧客に多大な損失を与え、社会秩序を乱したが、これはアリババ社で発生した詐欺事件の典型である。

ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長も同じ見解で、手付金は売買契約の締結を示すだけでなく、投資家が市場の需要を決定し、プロジェクト製品の成果を確保する目的も果たすと述べた。

「法律上の預金規制は非常に合理的ですが、先進国の経験から、銀行や信用機関といった第三者機関が共同口座を通じてこの金額を監督・管理し、投資家の懐に「流れ込む」ことのないようにしています。投資家が約束を果たさない場合、顧客は資金を回収することができ、銀行がこの金額の責任を負うことになります」とディン氏は強調した。

ダン・トリ記者によると、実際には、証券会社を通じて、あるいは投資家から直接、顧客から保証金や途中経過金を徴収している住宅プロジェクトが数多くあるという。しかし、その後、投資家はプロジェクトを実施しなかったり、途中で中止したりしたため、住宅購入者は「半泣き半笑い」の状況に陥った。

これらのプロジェクトの共通点は、投資家が顧客の頭金や途中経過金を数千億ドンに上乗せして保有していることで、住宅購入のための銀行ローンの利子支払いや月々の家賃支払いの負担を多くの人が負わなければならない。