宣伝を強化し、制裁を強化する

不動産専門家のファン・コン・チャン氏によると、住宅に抵当がかけられており、銀行が抵当権の解除を必要とせずに投資家に売却することに同意した場合、銀行と投資家は自ら問題を解決しなければならない。何らかのリスクが発生した場合、銀行と投資家が責任を負い、国民は法律によって正当な権利が保護されます。

しかし、投資家が顧客の家を質入れするという状況を止めるために、ファン・コン・チャン氏は、当局が国民に利益をもたらす形でそのようなケースを解決するためのガイドラインと規制を設ける必要があると提案した。特に、人々が法律を遵守し、手順を踏んで、全額を支払った場合、国家は彼らを保護し、ピンクブックを発行する必要があり、紛争や投資家の義務の履行により人々が損失を被ることがないようにする必要があります。

「法律には多くの規制があるものの、抜け穴も依然として存在しています。当局が介入し、迅速に対処する必要があります。必要であれば、人々は裁判所に訴訟を起こすことができます。裁判所は、他の投資家、銀行、そして人々が問題を明確に理解し、安心できるよう、判例のような非常に明確な判決を下す必要があります。同時に、顧客が負うリスクを最小限に抑えるためには、担保付きプロジェクトに関する情報を透明性を持って公開する必要があります。プロジェクト名のみを記載した一般的な情報開示ではなく、明確かつ詳細な情報開示を行い、定期的に更新することで、人々が理解できるようにする必要があります」とチャン氏は提案した。

別の観点から、ファン・フオン・ナム博士（ホーチミン市法科大学）は政令第16号を引用し、不動産プロジェクトまたは住宅建設投資プロジェクトの内容を開示しない、完全に開示しない、または正確に開示しない行為には、1億～1億2千万ドンの罰金が科せられる可能性があることを分析した。規定の条件を完全に満たさない不動産事業に対する罰金は6億VNDです。しかし、数千億ドン相当の大規模不動産プロジェクトにおける法の抜け穴を悪用して得られた利益と比較すると、この罰金は低すぎる。そのため、多くの投資家は故意に法律に違反し、罰金の支払いを受け入れ、他の団体の権利に大きな影響を与えています。

現在、2024年の不動産業法により、不動産事業者の情報開示義務に関して前向きな調整が行われました。しかし、違反行為を適切に処理するための罰則の枠組みを強化していないことも、法律の限界である。

さらに、法律では、建設局が住宅が売却またはリース購入の資格があるという書面による通知を発行した後、投資家はプロジェクトに抵当権を設定でき、顧客に販売する前に抵当権を解除しなければならないと規定されています。同時に、建設局から適格住宅通知書を発行してもらう手続きも必要です。しかし、チャン氏は次のようにコメントした。「投資家が規制を遵守することを保証するメカニズムがなければ、規制を実施するのは非常に困難です。」なぜなら、建設省が投資家に抵当権を設定すると発表した直後、投資家はこの発表を頼りにできるだけ早く顧客から資金を動員することになるからです。

顧客に販売する前に住宅ローンを清算する必要がある

投資家が顧客の住宅を銀行に抵当に入れるという慣行を規制するために、不動産取引フロアを介した取引を義務付けるのではなく、不動産事業組織が取引に参加する不動産取引にも公証を義務付けることで、公証組織の範囲を強化・拡大する必要がある、とゴ・ジア・ホアン氏（ホーチミン市法科大学）は述べた。公証活動の独立性は、投資家、不動産ブローカー、コンサルタントによる法律の実施と遵守をチェック・監視し、脆弱な立場にある人々を守るのに役立つためである。

同時に、経済発展の安定と秩序を維持するために、不動産事業者の将来の住宅取引を統制する仕組みを構築する必要がある。

「住宅購入者の安全を確保するため、銀行の抵当資産管理責任を強化するための規制を法律で追加する必要がある。なぜなら、将来の住宅販売において、投資家は銀行から資金を借り入れるだけでなく、顧客からも資金を調達するからだ。調達された資金が厳密に監視されていない場合、投資家は資金を悪用し、複数のプロジェクトに同時に投資する可能性があり、その結果、投資家が支払い能力を失い、プロジェクトを完了できず、顧客に住宅を引き渡すことができないリスクが生じる。この場合、住宅購入者だけでなく、抵当権を取得した銀行の権利も影響を受ける。したがって、住宅プロジェクトへの抵当権設定を受け入れる場合、銀行は抵当資産の管理と監督に責任を負う必要がある」とホアン氏は提案した。

同氏によると、プロジェクト譲渡の形で抵当資産を取り扱う際には、住宅購入者の権利を保証するためのより明確な規制が必要である。抵当権が設定された不動産プロジェクトを譲渡することで、当事者は財産を処理して債務を回収できるからです。