今週の注目の不動産ニュースをまとめました。

不動産供給が限られ、数百のプロジェクトが滞り、商品価格が上昇

国会は10月28日午前、議場で「2015年から2023年末までの不動産市場管理と社会住宅開発に関する政策と法律の実施」のテーマ別監督結果に関する監督代表団の報告書と国会決議案を審議した。

経済委員会のヴー・ホン・タン委員長は、「2015年から2023年末までの不動産市場管理と社会住宅開発に関する政策と法律の実施」というテーマ別監督の結果報告書を発表した。写真：国会

監視レポートによると、2015年から2023年までのベトナムの不動産市場は2つのフェーズに分かれています。

期間 2015 - 2021: 不動産市場は、多くの種類の不動産、多くの供給源によって活発かつ力強く発展し、多くの新しい都市エリアが形成され、観光用アパート (コンドテル)、リゾート ヴィラ (リゾート ヴィラ)、宿泊施設と一体となったオフィス (オフィステル) など、多くの新しい種類の不動産が登場しています。

ただし、今期の不動産プロジェクトの一部は前期から投資したプロジェクトです。不動産商品の構造は合理的ではなく、需要と供給のバランスが取れておらず、主にハイエンド層、金融投資目標を対象としており、大多数の人々の収入に適した商品はほとんどありません。一部のプロジェクトでは、特に人々に証明書を付与する際に、法的な問題が発生しました。

この期間の終わりには、適切な法的規制の欠如と法律の編成および実施のプロセスにおける限界により、ほぼすべての種類の観光および宿泊不動産が法的問題に直面しました。

2022年～2023年期間：不動産市場は低迷し、不動産事業の運営は、COVID-19パンデミックの圧力により露呈した2015年～2021年の欠点と限界により、多くの困難に直面しています。

この期間中、不動産供給は前期に比べて大幅に制限されます。大多数の人々の収入の増加に比べて、不動産価格は急騰している。ハノイやホーチミン市では、大多数の人々の収入に適した価格のアパートはもう存在しません。

特に、多くの住宅不動産プロジェクトが困難に直面し、スケジュールが遅れ、実行が遅く、停滞している一方で、企業がプロジェクトに投資したリソースは膨大であり、土地と資本の無駄を引き起こし、投資家の困難とコストを増大させ、製品価格を上昇させています。

建設省：マンション価格が35～40％上昇、1平方メートルあたり2500万ドン以下のマンションはほとんどなし

国会では住宅価格問題が依然として話題となっているが、建設省は最近、2024年第3四半期の不動産市場に関する報告書を発表し、マンション部門の「急激な」価格上昇を強調した。

それに応じて、ハノイのアパート価格は新旧のプロジェクトともに上昇し続けています。特にプライマリー市場では、価格水準は四半期ごとに約4～6％、年間では22～25％上昇しています。一部の地域では、前四半期と比較して最大35～40%の増加を記録しました。

ハノイの新築アパートは、ほとんどが中級から高級のカテゴリーに属しています。写真：タン・ヴー

建設省は報告書の中で、「販売価格が1平方メートルあたり2,500万ドン未満の手頃な価格のアパート部門では、取引や販売商品がほとんどない」と結論付けている。

上記の主張を証明するために、省は首都におけるいくつかのプロジェクトの販売価格を検討した。たとえば、チューリッヒのVinhomes Ocean Park（Gia Lam地区）の価格は4,600万～5,500万VND/m2です。ビンホームズ スマート シティ (ナム トゥー リエム地区) のサファイア分譲地の価格は 4,700 万～ 6,100 万 VND/m2 です。

次に、ルミ・プレステージ・プロジェクト（ナム・トゥー・リエム地区）の価格は、1平方メートルあたり最大6,900万VNDです。 50年にわたるサービスアパートメントプロジェクトであるナインティコンプレックス（ドンダー地区）の価格も、1平方メートルあたり6,000万～7,500万ドンに達します。それだけでなく、Viha Complex プロジェクト (Thanh Xuan 地区) も、1 平方メートルあたり 7,500 万～ 9,720 万 VND の価格になっています。

建設省はマンション価格の上昇について、「最近の不動産価格の上昇の理由は、土地関連費用の変動の激化、手頃な価格の住宅製品の供給が市場の需要を満たすのに十分でないなど、いくつかの要因の影響によるところが大きい」と説明した。

住宅価格が上昇しているのは、不動産業者が価格を「つり上げている」からではない

最近、ベトナム不動産協会（VARS）は「不動産ブローカーが価格をつり上げ、市場を混乱させている真実」と題した記者会見を開催した。したがって、TS。 VARSのグエン・ヴァン・ディン会長は、不動産ブローカーが最近の住宅価格上昇の主な原因ではないと断言した。

VARは、「不動産販売価格の決定権は投資家と開発業者にあります。不動産仲介業者は関与できません。彼らは顧客／投資家とほぼ同時に投資家の価格表にアクセスできます」と述べています。

ブローカーらも、早く取引を成立させるために住宅価格が「落ち着く」ことを望んでいる。写真：ドゥン・ミン

ディン氏は、住宅価格が高くなるほど、仲介業者にとって売却が難しくなるとさえ強調した。不動産価格が最も適切な水準になることを誰よりも望んでいるのは仲介業者です。そうして初めて、販売はより有利になり、ブローカーは手数料を受け取る機会が得られます。

SGOホームズのゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏によれば、不動産価格の上昇傾向は避けられないという。しかし、非常に短期間で価格が大幅に上昇することは珍しいことです。ブローカーを全面的に責めるのは無理がある。

「さらに、不動産仲介業者こそが住宅価格の上昇を最も望んでいない人々です。投資家が高値で売却すれば、取引成立の機会が減り、仲介業者も苦境に立たされるでしょう。しかし実際には、彼らが受け取る仲介手数料は変わりません」とチョン氏は述べた。

Housing Nowのディレクター、ホー・ティ・トゥ・マイ氏の観点から見ると、住宅需要が一次市場で満たされていないため、二次住宅の価格も同時に上昇している。プロジェクトの主要投資家は、二次価格と人々の住宅需要に基づいて販売価格を決定します。そのため、主要住宅価格も上昇しました。

ハノイは、アパートサービスの最大上限価格を月額16,500ドン/平方メートルに維持することを計画している。

ハノイ市人民委員会は、市内のアパート建設サービスの価格枠組みを公布する決定案について一般からの意見を求めている。

したがって、エレベーターのないアパートの場合、最低サービス料金は 700 VND/m2/月、最高料金は 5,000 VND/m2/月となります。エレベーター付きのアパートの場合、最低サービス料金は1,200 VND/m2/月になると予想されます。最大16,500VND/m2/月。

上記価格にはマンション建設サービスからの収入は含まれません。サウナ、スイミングプール、ケーブルテレビ、インターネットなどのプレミアムサービスは含まれません。

ハノイ市、月額48,000ドン/平方メートルの社会住宅賃貸価格を提案

市内の公共投資資本と労働組合の財源を使わずに建設に投資された社会住宅の賃貸価格枠を公布することに関する決定案によると。ハノイの場合、提案される賃貸価格帯は次のとおりです。

ハノイの公営住宅の賃貸価格はホーチミン市よりも安い。写真：タン・ヴー

10階建て未満の社会住宅の場合、賃貸料は月額48,000～96,000 VND/m2となります。

社会住宅は10〜20階建てで、賃貸料は月額49,000〜98,000 VND/m2です。

社会住宅は20〜30階建てで、賃貸料は月額73,000〜146,000 VND/m2です。

30階建て以上の社会住宅の賃貸価格は月額99,000～198,000 VND/m2です。

上記価格には付加価値税は含まれておりません。建設維持費運用管理サービスの価格;公営住宅における家具・家電の購入費用火災および爆発保険の費用;駐車料金;生活用水テレビサービス、取締役報酬およびその他のサービス費用…

ホーチミン市、郊外5地区の土地の分割と売却を禁止

最近、ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クオン副委員長が、不動産プロジェクト投資家と住宅建設投資プロジェクトが、組織や個人に技術インフラを備えた土地使用権を譲渡し、市内で自分の家を建てることを許可する地域を決定する規則に関する決定第83/2024号に署名し、公布した。

ホーチミン市は郊外5地区における土地の分割と売買を正式に禁止した。写真：ル・トアン

したがって、市内全域の不動産プロジェクトおよび住宅建設投資プロジェクトの投資家は、不動産プロジェクトおよび住宅建設投資プロジェクトにおける技術インフラを備えた土地使用権を、自ら住宅を建設する組織および個人に譲渡することはできません。

市のコミューン、町、地区における土地を利用した移住を目的とした不動産プロジェクト、住宅建設投資プロジェクトの投資家は、不動産事業法2023の第31条、土地法2024の第45条第1項および第2項に規定されている条件を確保する必要があります。投資家は、不動産プロジェクト、土地を利用した移住を目的とした住宅建設投資プロジェクトにおける技術インフラを備えた土地使用権を、個人が自分で住宅を建設する場合に譲渡することができます。

ホーチミン市では、住宅用地の区画分割の最小面積は36平方メートルと規定されています。

ホーチミン市人民委員会は10月31日、ホーチミン市における土地の分割、土地の統合、および土地の分割に許可される最小面積の条件を規定する決定第100/2024/QD-UBND号を発行した。この決定は署名日から発効し、土地分割の最小面積を規制する市人民委員会の決定第60/2017号に代わるものです。

具体的には、1、3、4、5、6、8、10、11区、ゴーヴァップ、ビンタン、フーニャン、タンビン、タンフーを含むエリア1の土地区画については、土地区画の最小面積は36平方メートルで、土地区画の正面の幅と奥行きは3メートル以上です。

ホーチミン市では、土地分割の最小面積を中心部では36平方メートル、郊外部では80平方メートルと規定している。写真：ル・トアン

エリア2には、7、12区、ビンタン、トゥドゥック市、および最小面積が50平方メートルで、間口幅と敷地奥行きが4メートル以上の地区の町が含まれます。

エリア3には、ビンチャン、ニャーベ、クチ、ホックモン、カンザー地区（町を除く）が含まれ、最小面積は80平方メートルで、間口の幅と敷地の奥行きは5メートル以上です。

農地については、一年生作物等の耕作地とその他の農地を区分できる最小面積は500㎡です。永年作物栽培地、水産養殖地、製塩地及び集中畜産地については1,000㎡とする。

土地の分割、土地の合併の条件については、土地法第220条第1項、第2項及び第3項に規定されている原則と条件を確保する必要があります。したがって、分割または合併された土地にはアクセス権が必要です。既存の公共交通機関に接続可能給水、排水等を確保する。

土地使用者が土地の一部を歩道用に確保する場合、その歩道については当事者と区、県、市の人民委員会が合意するものとする。 Thu Duc は、土地の分割または土地の統合を実施する前に、現地の実際の状況を考慮し、関係者間で合意された防火、給排水、電力の確保の方法を検討し、承認を得る責任があります。

複数区画（２区画以上）の土地において、通路として使用することが決定された土地面積については、当該土地に付帯する土地使用権証書及び所有権移転登記において共用部分に変更します。

この決定は、土地分割および土地統合手続きの実施に関連するニーズ、権利および義務を有する組織、世帯、個人に適用されます。管轄の国家機関は、法律の規定に従って土地の分割および土地の統合の手続きを実行するものとする。

ダナン市、工業団地内の社会住宅と労働者用宿泊施設の賃貸価格を「最終決定」

最近は市人民委員会。ダナン市はまた、市内の工業団地内の社会住宅や労働者用宿泊施設の賃貸料の枠も発表した。

したがって、公共投資資本や労働組合の財源を利用せずに建設に投資された社会住宅プロジェクトの場合、最低賃貸価格帯は5階建て以下（地下室なし）のアパートで、最高賃貸料は1平方メートルあたり月額88,000ドン、最低賃貸料は1平方メートルあたり月額57,000ドンとなります。

最も高い賃貸価格帯は、24階建てから30階建て以下（地下2階）のアパートで、最高賃貸料は165,000 VND/m2/月、最低賃貸料は104,000 VND/m2/月です。

個人が投資して建設する社会住宅の賃貸価格枠に関して、ダナン市は、個人住宅（1階建て、閉鎖型アパート、耐力レンガ壁構造、現場打ち鉄筋コンクリート屋根）の賃貸価格は最高58,000ドン/平方メートル/月、最低39,000ドン/平方メートル/月と規定しています。

一戸建て住宅（2階から3階建て、鉄筋コンクリート構造、レンガ壁、現場打ち鉄筋コンクリートの床と屋根、地下室なし）の賃貸料は、最高88,000ドン/m2/月、最低61,000ドン/m2/月です。

戸建て住宅（4階から5階建て、鉄筋コンクリート構造、レンガ壁、現場打ち鉄筋コンクリート床および屋根、地下室なし）の賃貸料は、最高96,000ドン/m2/月、最低66,000ドン/m2/月（建築面積50m2未満）、最高75,000ドン/m2/月、最低51,000ドン/m2/月（建築面積180m2以上）です。

工業団地内の労働者用宿泊施設の賃貸価格帯は、5階建て以下（地下室なし）のアパートが最も安く、最高賃貸料が84,000ドン/平方メートル/月、最低が54,000ドン/平方メートル/月となっています。

最も高い賃貸価格は、24階未満から30階以上（地下2階）のアパートで、最高賃貸価格は158,000 VND/m2/月、最低賃貸価格は100,000 VND/m2/月です。