マンション取引は増加し、価格は引き続き上昇

建設省のデータによると、2024年第3四半期には、約3,314戸規模の商業住宅プロジェクト16件が完成し、販売数は従来比177.7％となったが、2023年の同時期と比べると76.1％にとどまった。

それに伴い、新たに認可されたプロジェクトは23件で、その規模はおよそ11,669戸です。新規ライセンス取得プロジェクト数は第2四半期比121％、2023年同時期比153.3％となった。

将来住宅を販売できるプロジェクトは55件、規模は約21,374戸で、第2四半期と比較するとプロジェクト数で110％、2023年の同時期と比較すると117％に相当します。

また、建設中のプロジェクトは939件、規模は約426,158戸となっている。

取引件数は、マンション・戸建合わせて38,398件。土地は102,966件の取引が成立しています。

そのため、第3四半期のマンションや戸建ての取引量は第2四半期に比べて増加する傾向にあり、一方で土地の取引量は減少する傾向にあります。

具体的には、マンション・一戸建ての取引件数は2024年第2四半期（25,885件）比で48.3％増、2023年同時期比でも29％増加した。しかし、土地の取引件数は同第2四半期（124,991件）比で82.3％減、2023年同時期比でも112.8％減にとどまった。

2024年第3四半期のプロジェクトの不動産在庫は約25,937戸および区画で、そのうちアパートメントは4,688戸です。一戸建て住宅 12,250 戸土地は8,999区画あります。

2024年第3四半期の戸建住宅および土地の在庫は21,249戸/区画（戸建住宅12,250戸、土地8,999区画）で、2024年第2四半期と比較して150.6％に相当します。

手頃な価格の住宅やアパートの供給が不足しており、価格が上昇している。

取引価格に関しては、建設省のデータによると、ハノイとホーチミン市では、新規プロジェクトと既存プロジェクトの両方で価格が上昇し続けており、新規プロジェクトの価格は四半期ごとに約 (4% ～ 6%)、年間 (22% ～ 25%) 増加しています。

例えば、ハノイでは、チューリッヒ地区のヴィンホームズ オーシャン パーク プロジェクトが、カウザイ区チュンホア区で 1 平方メートルあたり約 4,600 万～ 5,500 万ドンの費用がかかります。ルミ プレステージ プロジェクトは、ナム トゥー リエム郡タイ モ区で 6,900 万 VND/m2 から販売されます。

ドンダー地区のナインティ・コンプレックス・プロジェクトの費用は約6,000万～7,500万ドン/m2です。サファイア プロジェクト – ビンホームズ スマート シティの価格は、ナム トゥー リエム地区で約 4,700 万～ 6,100 万 VND/m2 です。タンスアン地区にあるグエントゥアンヴィハ複合施設107番地の複合住宅プロジェクト。価格は1平方メートルあたり約7,500万～9,720万ドン。

ロンビエン省トゥオンタン区ゴックトゥイ地区のカイソンシティプロジェクトのHH4、HH5、CL2、CL3、CX、P1のシンボルの土地区画に高層住宅、樹木、駐車場を建設するプロジェクトで、価格は5,000万～6,800万VND/m2です...

仮想価格を作り出す「価格高騰」という現象がある

建設省の評価によれば、最近の不動産価格の上昇は、一部の地域、一部の種類、一部の不動産セグメントで局所的に発生しており、一般価格の上昇に影響を及ぼしている。

建設省は、その原因について、土地関連費目の変動幅の拡大や、新たな算定方法や地価表の適用による影響など、さまざまな要因が影響した部分が大きいとしている。

特に一部の地方やエリアでは、土地利用権オークションにおいて開始価格より何倍も高い落札価格がつく現象が起きています。一部の地域や地方における土地使用権オークションの管理と実施は良好ではない。多くの投資家が協会やグループを結成してオークションに参加するという現象があります。開始価格より数倍高い土地価格を支払い、土地オークションで落札した後は「手付金を放棄」して、その地域で仮想的な価格レベルを確立し、利益を上げることを目指します。

開始価格より何倍も高い落札価格での土地使用権のオークションは、近隣地域や地域の地価水準、不動産価格、住宅価格の上昇に影響を与える。同時に、住宅プロジェクトの実施コストが増加し、企業に困難をもたらし、市場への供給を減少させ、不動産市場に悪影響を及ぼします。

特筆すべきは、投機家や不動産ブローカーとして働く個人による「仮想価格の作成」と「価格のつり上げ」という現象である。人々の無知を利用して群集心理に投資し、利益を得る。

建設部は「これらの個人は、フリーランスの仲介業者として活動し、不動産仲介資格を持たず、専門知識が弱く、法律知識が限られており、プロ意識に欠け、ビジネス倫理が弱く、機会主義的な商慣行を引き起こし、共謀して価格を吊り上げ、実際の価値に比べて価格を吊り上げ、市場を操作し、顧客に損害を与え、不動産市場の透明性を低下させている」と述べた。

同省はまた、都市部の低所得者と中所得者といった大多数の人々のニーズを満たす不動産と住宅の供給不足も価格上昇につながっていると評価した。

これにより、特に一部の地域では、前四半期と比較して、場所に応じて価格が約 35% から 40% 上昇し、アパートの価格が上昇しました。

市場では、手頃な価格のアパートメントセグメント（販売価格が 2,500 万 VND/m2 未満）には、取引や販売商品がほとんどありません。中価格帯のマンション（約2,500万VND/m2から5,000万VND/m2未満）は、依然として市場における取引と供給の大部分を占めています。

その理由は、不動産事業は、特に土地価格の決定、土地使用料の計算、敷地の整地、土地の割り当てなど、法的手続きにおいて困難や問題に直面するからです。

多くの企業は信用融資や社債発行による資金調達に困難を抱えています。

最近建設中または進行中の多くのプロジェクトは、一時的に中断されたり、進捗が遅れたり、建設の進捗が遅れたりしなければなりませんでした。

また、近年の株式市場、債券、金などに関わる経済変動は、人々や投資家の心理に影響を与え、人々や投資家のキャッシュフローを、蓄積した資金や投資資金の安全な「避難場所」として住宅や土地への投資へとシフトさせる傾向が生まれています。