Réglementer les différentiels de loyer foncier

Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), la valeur ajoutée du foncier (différence de loyer foncier) est créée par deux entités principales : l'État et les investisseurs (dans lesquels le rôle des investisseurs privés est très important). Par conséquent, les politiques financières sur les terres et les prix des terres doivent être réglementées pour garantir l’équité et la stabilité sociale des recettes budgétaires de l’État et les avantages des investisseurs.

Premièrement, l'État crée une valeur ajoutée à partir du foncier (différence de loyer foncier) grâce à l'aménagement du territoire, à la construction et à l'urbanisme, à la planification intégrée des modes de transport (TOD) et permet la conversion des usages du foncier selon la planification pour que les investisseurs puissent réaliser des projets d'investissement commercial. L’État a donc le droit de réguler la valeur ajoutée du foncier (différence de rente foncière) pour servir les intérêts nationaux et publics.

Par exemple, à Hô-Chi-Minh-Ville, 1 hectare de terre agricole ne crée qu'une valeur d'environ 500 millions de VND/an, mais lorsque l'utilisation du sol est modifiée pour devenir une terre non agricole, 1 hectare de terre de production, industrielle, commerciale, de service et urbaine crée une valeur allant jusqu'à 55 milliards de VND/an, soit 100 fois plus élevée. Ceci est démontré par le fait que le district 7 a été créé en 1997 (séparé du district agricole de Nha Be). À cette époque, les recettes du budget de l'État n'étaient que de 59 milliards de VND, mais après 25 ans, en 2022, les recettes du budget de l'État ont atteint 5 550 milliards de VND, soit 94 fois plus qu'en 1997.

Ainsi, en 2018, le gouvernement a autorisé Hô Chi Minh-Ville à convertir 26 000 hectares de terres agricoles en terres non agricoles, de production, industrielles, commerciales, de services et urbaines au cours de la période 2025/2020. Actuellement, Ho Chi Minh-Ville construit un projet visant à convertir 5 quartiers de banlieue en zones urbaines. Parallèlement, l’Assemblée nationale vient de publier la résolution 98 visant à piloter un certain nombre de mécanismes et de politiques spécifiques pour le développement de Hô Chi Minh-Ville, qui créeront les conditions pour que la ville se développe rapidement dans les années à venir, y compris les ressources foncières.

Pendant ce temps, les investisseurs (principalement des investisseurs privés) créent une valeur supplémentaire à partir du terrain (différence de loyer foncier) en investissant dans la construction et les activités commerciales de travaux sur le terrain pour développer des projets. Principalement grâce à la créativité et à la capacité financière de l’investisseur, qui se reflètent dans le rendement de l’investissement du projet. Plus le taux d'investissement est élevé, plus la valeur du bien immobilier est élevée et l'investisseur a le droit de profiter de la valeur accrue du terrain (différence de loyer foncier) après avoir rempli ses obligations financières envers l'État.

Il est donc nécessaire de développer un mécanisme de régulation de la valeur ajoutée foncière (différence de rente foncière) pour harmoniser les intérêts entre l’État et les entreprises.

Faire des frais d'utilisation du sol une taxe

Une autre question qui doit être soulevée est que l’État ne devrait percevoir les droits d’utilisation des terres et les loyers fonciers que de manière raisonnable et équitable, afin de ne pas percevoir de sommes excessives ou de laisser passer quoi que ce soit.

Selon de nombreuses entreprises, les frais d’utilisation du sol constituent actuellement un fardeau pour elles et également une inconnue car elles ne sont pas en mesure de payer ces frais depuis longtemps.

La manière actuelle de calculer les taxes d’utilisation du sol fait souffrir les entreprises et crée un mécanisme de demande et de don, de harcèlement. Les investisseurs du projet doivent payer d’énormes frais d’utilisation du sol, équivalents à environ 70 % des coûts d’indemnisation pour le déblaiement du site, et doivent presque racheter les droits d’utilisation du sol pour la deuxième fois, et ce fardeau est finalement supporté par les acheteurs de maisons. En conséquence, les frais d’utilisation du sol représentent une part importante de la structure des coûts du logement, représentant environ 10 % du coût des appartements, environ 30 % du coût des maisons de ville et environ 50 % du coût des villas. L’État perçoit actuellement d’importantes recettes provenant des taxes foncières, mais à long terme, si toutes les terres sont attribuées, cette importante source de recettes budgétaires n’existera plus et devra être complétée et remplacée par l’impôt foncier.

Par conséquent, les entreprises proposent de réglementer les frais d'utilisation des terres comme une taxe prélevée sur la conversion des terres agricoles en terres résidentielles, avec un taux d'imposition d'environ 10 à 15 %, calculé sur la base de la liste des prix des terres publiée par le Comité populaire provincial, ajusté annuellement par le coefficient d'ajustement des prix des terres (coefficient K) en fonction des prix du marché. Cela garantira la transparence, éliminera le mécanisme de demande-octroi et réduira les frais d’utilisation des terres actuellement très élevés à un niveau plus raisonnable. Sur cette base, la loi sur l’impôt foncier (terrains résidentiels, logements) sera complétée pour créer une source de revenus stable et durable pour le budget de l’État des provinces et des villes gérées par le gouvernement central.

Pour accélérer le calcul des frais d'utilisation du sol, les experts et les entreprises recommandent de conserver la méthode de l'excédent pour calculer les frais d'utilisation du sol et les loyers fonciers pour les parcelles et les zones de terrain à potentiel de développement, à grande échelle et d'une valeur supérieure à 200 milliards de VND, car il n'est pas permis d'appliquer la méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain pour ces projets. En fait, près de 90 % des projets immobiliers du passé devaient utiliser la méthode du surplus pour calculer les frais d’utilisation du sol.