Le marché immobilier se redresse positivement

Selon le rapport de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VAR), le troisième trimestre 2024 en particulier et les 9 premiers mois de 2024 en général ont montré une reprise positive du marché immobilier après une période difficile. En partie grâce à la stabilité de l’économie et aux politiques gouvernementales de soutien.

En particulier, la loi sur le logement 2023, la loi sur les affaires immobilières 2023 et la loi foncière 2024 entrent officiellement en vigueur à compter du 1er août 2024, soit 5 mois plus tôt que les réglementations précédentes, contribuant à perfectionner le corridor juridique du marché immobilier et à ouvrir un nouveau cycle pour le marché dans une direction plus sûre, plus saine et plus durable. Les secteurs de l’immobilier, du logement à l’immobilier commercial en passant par l’immobilier industriel, montrent tous des signes de croissance positive avec de nombreux nouveaux projets mis en œuvre.

Mme Pham Thi Mien, directrice adjointe de l'Institut vietnamien de recherche et d'évaluation du marché immobilier (VARs IRE), a déclaré que le marché immobilier résidentiel a commencé à montrer des signes de « réchauffement ».

En conséquence, l'histoire des enchères foncières est « plus brûlante » que jamais, avec des enchères organisées « du jour au lendemain », enregistrant des centaines, voire des milliers de personnes acceptant de « manger et attendre » pour concourir pour une place. Le prix remporté est également un record, égal à celui d'un terrain de projet doté d'infrastructures bien investies.

La chaleur du marché est également tirée par le segment des appartements, avec des prix atteignant continuellement de nouveaux niveaux élevés, tant sur le marché primaire que secondaire. La forte demande a conduit des milliers de propriétaires d’appartements à recevoir régulièrement des appels leur demandant de vendre leur maison. Malgré les prix de vente élevés, les projets d’appartements nouvellement lancés ont enregistré de très bons taux d’absorption.

Outre les appartements, certains projets de faible hauteur récemment lancés par de grands investisseurs ont également enregistré un nombre « record » de réservations malgré des prix de plus en plus élevés. De nombreux appartements sont bien situés, non seulement les prix sont élevés, mais pour les acheter, les clients/investisseurs doivent également accepter de payer la différence.

Les courtiers fonciers « font des vagues »

Outre les résultats de l’offre et de la demande réelles, le marché a également montré des signes de « réchauffement ». Cette situation se traduit par une spéculation foncière, une hausse des prix de l’immobilier et des transactions immobilières non transparentes.

« De nombreux petits investisseurs entrent sur le marché à des fins spéculatives, provoquant une hausse déraisonnable des prix de l'immobilier. Des signes de reprise sont également perceptibles dans le segment des appartements, avec des prix de vente de plus en plus élevés pour les appartements transférés, grâce à l'aide de certains groupes spéculatifs. Ces signes découlent tous d'une offre insuffisante, même si elle s'est améliorée », a déclaré Mme Mien.

Français Plus précisément, Mme Mien a déclaré qu'au troisième trimestre 2024, le marché immobilier résidentiel a continué d'enregistrer une offre de 22 412 produits proposés sur le marché, avec environ 14 750 produits nouvellement ouverts, en baisse de 25 % par rapport au trimestre précédent, mais en hausse de 60 % par rapport à la même période en 2023. Malgré la diminution de la quantité selon les statistiques, l'offre du troisième trimestre a encore montré une « croissance » lorsqu'un certain nombre de nouveaux projets sont apparus, notamment avec la présence de projets à grande échelle qui ont commencé à être déployés, rendant le marché plus « vivant ».

Au cours des 9 premiers mois de 2024, le marché a enregistré 38 797 nouveaux produits proposés à la vente. L’offre enregistre toujours une forte différenciation. Ainsi, 70 % de l’offre nouvelle provient du segment des appartements. Parmi ceux-ci, les produits dont le prix de vente est de 50 millions de VND/m2 ou plus représentent l’écrasante majorité. Le marché est presque totalement dépourvu d’appartements commerciaux abordables. Au niveau régional, le Nord est en tête de l’offre nouvelle avec 46 %, suivi de la région Centre avec 29 % et du Sud avec 25 %.

Les données de recherche de VARS montrent également que, bien que l'offre se situe principalement dans les segments haut de gamme et de luxe, l'ensemble du marché a enregistré environ 10 400 transactions réussies au troisième trimestre, soit un taux d'absorption de 51 %. Cela reflète l’intérêt du marché pour les nouveaux produits immobiliers, même si une grande partie de l’offre nouvelle est réalisée selon des normes élevées et que les coûts d’investissement, en particulier ceux liés au foncier, augmentent.

Le volume des transactions et le taux d'absorption ont diminué respectivement de 25 % et d'un point de pourcentage par rapport au trimestre précédent, mais ont augmenté respectivement de 80 % et de 28 points de pourcentage par rapport à la même période en 2023. Parmi ceux-ci, le volume des transactions d'appartements est resté « écrasant », représentant 71 % du total des transactions de logements au troisième trimestre, les nouveaux projets d'appartements enregistrant un taux d'absorption moyen de 75 %. Même les projets d’appartements à Hanoi ont enregistré des taux d’absorption allant jusqu’à 90 % peu après leur ouverture à la vente.

La tendance à développer de petits appartements pour réduire la valeur globale de l’appartement, afin de mieux répondre aux besoins et aux capacités financières des célibataires et des jeunes familles, est de plus en plus évidente. C’est également la meilleure forme d’enregistrement des liquidités.

Au cours des 9 premiers mois de 2024, le marché a enregistré 30 589 transactions réussies, soit 2,5 fois plus que la même période en 2023. De nombreux nouveaux projets lancés fin septembre, commençant à recevoir des réservations, ont également enregistré un montant important d'intérêts et des dépôts « énormes ».

Concernant les prix de vente, les prix des logements continuent de « s'ancrer » à des niveaux élevés, tant sur le marché primaire que secondaire, notamment dans le segment des appartements. Car le déséquilibre entre l’offre et la demande devient de plus en plus grave car même si l’offre s’est améliorée, il est toujours difficile de satisfaire la demande. En outre, la plupart des nouvelles offres continuent d’être réalisées selon des normes élevées, tandis que les coûts d’investissement, notamment ceux liés au foncier, augmentent.

Plus précisément, au troisième trimestre, le niveau des prix primaires à Hanoi a continué d'augmenter et ne montrait aucun signe d'arrêt, tandis que l'offre s'améliorait progressivement. Les nouveaux projets, des produits de faible hauteur aux produits de grande hauteur, principalement dans les segments haut de gamme et de luxe, reçoivent toujours une forte attention du marché. Cela a créé une force motrice pour que les prix des appartements secondaires restent élevés, même si la liquidité s'est progressivement stabilisée après une période de croissance « chaude ».

À Da Nang, le niveau de prix primaire des appartements a également enregistré une augmentation « record », avec plus de 50 % de la nouvelle offre évaluée à plus de 80 millions de VND/m2. Cependant, le marché est toujours bien absorbé grâce à la demande d'investissement des acheteurs hors province, en particulier des investisseurs de Hanoi. En outre, les prix secondaires se sont également améliorés dans tous les domaines, les prix des terrains résidentiels dans certaines zones ayant augmenté de 10 à 25 % au cours de la même période.

Pour Ho Chi Minh-Ville, le niveau des prix primaires reste stable à un niveau élevé en raison d'une offre provenant principalement des projets en cours. Dans le même temps, les prix primaires dans les provinces et les villes de la périphérie de Ho Chi Minh-Ville ont légèrement augmenté, allant de 3 à 5 %, la nouvelle offre ayant des prix de vente plus élevés.

L'étude sur l'indice des prix des appartements, reflétant les fluctuations du prix de vente moyen des projets dans l'échantillon de 150 projets sélectionnés et observés par VARS, montre également qu'au T3/2024, le prix de vente moyen du groupe de projets échantillonnés à Hanoi est proche de 60 millions de VND/m2, soit une augmentation de 64,0 % par rapport au T2/2019. Le prix de vente moyen du groupe de projets à Ho Chi Minh-Ville est passé de 49,2 millions de VND/m2 à 64,2 millions de VND/m2, soit une augmentation de 30,6 % par rapport à la période de base. À Da Nang, l'indice des prix du marché de Da Nang a enregistré une augmentation de 46,2% au troisième trimestre, supérieure à celle de Ho Chi Minh-Ville.

« La demande immobilière, notamment en matière de logement et d'investissement, continue de se déplacer vers les banlieues, les provinces et villes entourant les deux zones urbaines spéciales et le marché secondaire, qui offre de nombreuses options à des prix plus raisonnables. Les appartements et maisons de moins de 3 milliards de dongs font l'objet d'une forte demande à Hanoï et à Hô-Chi-Minh-Ville », a souligné Mme Mien.