Immobilier avec redevances foncières « suspendues » : modification de la réglementation, facilitation de la délivrance des livres roses

En attente de l'évaluation foncière

En août, le Département de l'Agriculture et de l'Environnement de Hô-Chi-Minh-Ville a continué d'annoncer publiquement des dizaines de terrains à évaluer. Nombre d'entre eux ont été proposés plus de 20 fois, mais n'ont toujours pas trouvé d'expert. Le plus long était celui du projet de zone résidentielle 13C, dans la commune de Binh Hung, à Hô-Chi-Minh-Ville, investi par la société par actions Tan Binh Construction Investment (Tan Binh Company), qui avait été mis en vente 29 fois pour trouver un expert. L'évaluation a eu lieu en avril 2013.

Selon M. Nguyen Quang Dung, directeur juridique de Tan Binh Company, le projet de zone résidentielle 13C s'est vu attribuer des terrains par le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville en 2002 pour la construction et l'exploitation d'infrastructures techniques urbaines. Suite à cette décision d'attribution, l'entreprise a mis en œuvre le projet et rempli ses obligations financières en 2008. En 2013, le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville a publié une décision visant à ajuster et à compléter cette décision en fonction de la situation. Par conséquent, l'entreprise restait redevable de redevances foncières pour la superficie agrandie de plus de 4 800 m². Auparavant, l'entreprise avait signé un contrat avec un service d'évaluation afin d'établir un certificat visant à déterminer les obligations financières supplémentaires. Cependant, après de nombreuses révisions du certificat, celui-ci n'ayant toujours pas été obtenu, le service d'évaluation a refusé de poursuivre. Par ailleurs, pendant le processus de finalisation du dossier conformément aux instructions, la loi foncière de 2013 est entrée en vigueur ; à cette date, la responsabilité de l'organisation de l'évaluation foncière incombait auparavant au Département des ressources naturelles et de l'environnement.

« L'entreprise a transmis de nombreux documents au ministère de l'Agriculture et de l'Environnement concernant la détermination d'un financement supplémentaire. Cependant, il n'existe pas de service de conseil pour évaluer le prix conformément à la réglementation. Le prix du terrain n'ayant pas été fixé, l'entreprise n'a pas pu honorer ses obligations financières supplémentaires. Par conséquent, les 99 parcelles de terrain qu'elle a cédées à des particuliers depuis des décennies n'ont pas encore été approuvées », a déclaré M. Dung.

De même, le terrain du projet d'appartements Hoa Sen, situé au 262/20, rue Lac Long Quan, dans le quartier de Binh Thoi, a également fait l'objet d'une 23e évaluation. Selon cette annonce, le choix d'une unité d'évaluation permettra à Saigon Trading Corporation - Société à responsabilité limitée unipersonnelle de remplir ses obligations financières supplémentaires envers l'État suite à la modification des critères d'urbanisme et d'architecture. L'évaluation débutera en juin 2010.

Concernant le retard dans l'évaluation foncière pour déterminer les obligations financières, lors d'un récent atelier, le dirigeant du groupe Novaland a indiqué que le groupe gère 13 projets pour lesquels des terrains ont été attribués depuis près de dix ans, mais que, jusqu'à présent, les autorités fiscales n'ont pas notifié les frais d'utilisation du sol. Faute de paiement de ces frais, de nombreux acheteurs de maisons depuis longtemps n'ont pas encore obtenu de livret rose.

Proposition d'application du coefficient d'ajustement du prix des terrains en 2025

S'adressant aux journalistes du SGGP, M. Dao Quang Duong, chef par intérim du département de l'économie foncière du département de l'agriculture et de l'environnement de Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré que la plupart des dossiers d'attribution, de location et de modification de l'affectation des terres avant le 1er juillet 2014 étaient bloqués au stade de l'évaluation foncière. En effet, pendant cette période, la collecte d'informations pour déterminer les prix des terrains s'est heurtée à de nombreuses difficultés et les données étaient encore limitées, rendant leur mise en œuvre quasiment impossible. Plus précisément, pendant cette période, 76 dossiers de location annuelle et 84 dossiers d'attribution et de modification de l'affectation des terres pour la mise en œuvre de financements supplémentaires étaient bloqués.

Selon M. Dao Quang Duong, l'entrée en vigueur du décret 71/2024 réglementant les prix des terrains a fourni des orientations pour la détermination des prix spécifiques des terrains, contribuant ainsi à lever les obstacles à l'évaluation des prix afin de déterminer les obligations financières des entreprises. Ainsi, Hô-Chi-Minh-Ville a déjà levé les obstacles à la détermination des prix des terrains pour 76 cas de location de terrains et 52 cas d'attribution et de changement d'affectation des terres. Par la suite, Hô-Chi-Minh-Ville a délivré 27 000 livres roses aux acheteurs de logements et de terrains. Parallèlement, depuis début 2025, le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement a soumis 9 dossiers d'évaluation des prix des terrains, pour un chiffre d'affaires d'environ 52 000 milliards de VND, et l'on s'attend à ce que des dizaines de milliers d'appartements continuent de bénéficier de livres roses. Depuis l'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024, la tâche de détermination des prix des terrains a été supprimée, ce qui a raccourci les délais de traitement des dossiers de détermination des prix spécifiques des terrains d'environ 3 mois par rapport à auparavant.

Outre ces avantages, il existe encore des cas où le prix des terrains ne peut être déterminé, car le décret 71/2024 ne les a pas clairement définis. Plus précisément, l'article 63 du décret 102/2024 stipule la méthode d'évaluation foncière pour les cas spécifiés au point b, clause 2, de l'article 257 de la loi foncière. L'article 7 du décret 71 stipule que le prix des terrains est calculé en multipliant le tarif foncier au moment de la remise du terrain par le coefficient d'ajustement du prix du terrain au moment de la remise du terrain. Cependant, avant le 1er juillet 2014, ce coefficient n'était pas spécifié. Français Par conséquent, le 19 juin, le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville a envoyé un document au vice- Premier ministre Tran Hong Ha et au ministère de l'Agriculture et du Développement rural, proposant de modifier et de compléter le décret n° 71/2024 dans le sens que pour les cas spécifiés à l'article 63 du décret n° 102/2024 qui doivent être déterminés par la méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains, la liste des prix des terrains au moment de la publication de la décision sur l'attribution des terres, la location des terres et la conversion de l'utilisation des terres doit être appliquée multipliée par le coefficient d'ajustement du prix des terrains publié par le Comité populaire provincial en 2015. Autoriser l'application du coefficient d'ajustement du prix des terrains de 2015 garantit également la cohérence avec les prix du marché et harmonise les intérêts entre l'État et les investisseurs.

Source : https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html