Nousevatko vai laskevatko kiinteistöjen hinnat 1. elokuuta jälkeen?

Vuoden 2024 alusta tähän päivään asti, jopa ennen kolmen lain voimaantuloa, hinnat ovat jatkuvasti "nousseet" kaikilla kiinteistömarkkinoiden segmenteillä. Erityisesti kahdessa suurkaupungissa, Hanoissa ja Ho Chi Minh Cityssä, asunnontarvitsijoiden tarvitsee vain odottaa hetken, ennen kuin hinnat voivat muuttua. Näistä asuntosegmentissä on kirjattu voimakkain hinnannousu. Hanoissa Savillsin vuoden 2024 toisen neljänneksen kiinteistömarkkinaraportti osoittaa, että vuodesta 2020 lähtien ensisijaisten asuntojen keskihinta on noussut 18 % vuodessa, kun taas toissijaisten asuntojen hinnat ovat nousseet 14 % vuodessa. Ho Chi Minh Cityn rakennusosaston varajohtaja Huynh Thanh Khiet totesi, että asuntosegmentissä hinnannousu on tasaisempaa kuin muissa segmenteissä. Tänä aikana hinnat ovat nousseet jatkuvasti keskimäärin 15–20 % vuodessa. Jopa edullisessa segmentissä, jossa neliöhinta oli 25–35 miljoonaa VND/m² vuonna 2015, se nousi 40–60 miljoonaan VND/m² vuonna 2023. Keskihintaisten asuntojen neliöhinta oli 50–70 miljoonaa VND/m² vuonna 2023, kun se vuonna 2015 oli vain noin 35–50 miljoonaa VND/m². Kalliimpien asuntojen neliöhinta on tällä hetkellä 70–100 miljoonaa VND/m². Keskustan asuntojen hinnat olivat korkeimmat, vaihdellen viime vuonna 80–200 miljoonan VND/m² välillä, kun taas lähiöiden asuntojen hinnat vaihtelivat 30–60 miljoonan VND/m² välillä.

KUVA: NGOC DUONG

Vietnamin kiinteistötutkimuslaitoksen varajohtaja Pham Thi Mien kertoi tonttikiinteistöjen osalta, että pienten rakennusten ja tonttikiinteistöjen myynnit ja siirtotapahtumat ovat alkaneet osoittaa myönteisiä elpymisen merkkejä, ja joissakin hankkeissa on kirjattu varsin hyviä myynti- ja siirtotransaktiotuloksia. Hanoissa esikaupunkialueilla maan hinnat ovat myös nousseet 10–20 prosenttia vuoden alkuun verrattuna. Ennen lain voimaantuloa 3. elokuuta Ho Chi Minh Cityn kiinteistömarkkinat kokivat noususuhdanteen, kun kaupungin tarkistettu maan hinnasto, jonka odotetaan tulevan voimaan 1. elokuuta ja jonka odotetaan nousevan 5–50-kertaisesti, toi maan hinnat lähemmäksi markkina-arvoa, mutta aiheutti myös huomattavia vaikeuksia, sillä se vaikutti kymmeniin ryhmiin. Ho Chi Minh Cityn kiinteistönvälittäjäyhdistys jätti eilen asiakirjan, jossa ehdotettiin hakemusten määräajan lykkäämistä, jotta vältetään painetta ihmisten maankäyttömaksuille. Kiinteistöjen hintojen nousun syynä on tarjonnan niukkuus. Oikeudelliset esteet vaikeuttavat hankkeiden toteuttamista, ja useat sijoittajat ovat jumissa yrityslainojen kanssa, minkä vuoksi he ovat supistaneet toimintaansa. Alhaisen tarjonnan ja korkean kysynnän vuoksi hinnat pysyvät korkeina huolimatta alhaisesta likviditeetistä. Tällä hetkellä tuhannet pysähtyneet hankkeet odottavat ratkaisua markkinoiden tarjonnan lisäämiseksi. Siksi kolmen uuden lain odotetaan auttavan alentamaan kiinteistöjen hintoja ja parantavan asumisen saatavuutta. Todellisuudessa ei kuitenkaan näy merkkejä tästä.

Markkinat kukoistavat, hinnat nousevat…

Taloustieteilijä Dr. Vu Dinh Anhin mukaan edellä mainittujen kolmen lain varhainen voimaantulo poistaa monia oikeudellisia rajoituksia, lievittää vaikeuksia, auttaa pysähtyneiden hankkeiden uudelleenkäynnistämistä ja luo edellytyksiä uusien hankkeiden syntymiselle. "Periaatteessa markkinaperiaatteiden mukaan kiinteistöjen hintojen yleensä ja erityisesti maan hintojen pitäisi laskea, kun tarjonta kasvaa ja kysynnän ja tarjonnan tasapaino saavutetaan. Todellisuus on kuitenkin päinvastainen. Tämä on luonnollinen ja väistämätön ilmentymä markkinoiden aktivoituessa uudelleen; ja se on linjassa sekä ostajien että myyjien motivaatioiden ja todellisuuden kanssa", hän selitti.

KUVA: NGOC DUONG

Tämä asiantuntija analysoi, että kiinteistömarkkinat ovat olleet lähes jähmettyneet viimeiset kaksi vuotta. Kun markkinat käynnistyvät uudelleen, ne vilkastuvat jälleen, ja yksi ensimmäisistä merkeistä on hinnankorotukset. Lisäksi, vaikka monilla hankkeilla on mahdollisuus käynnistyä uudelleen, kehittäjän näkökulmasta niiden kustannukset nousivat merkittävästi sinä aikana, kun hankkeet olivat "pysähdyksissä". Tontti jätettiin käyttämättömäksi, hankkeet pysähtyivät, mutta heidän oli silti maksettava lainakorkoja, poistoja jne., puhumattakaan kehittäjän ja rakennusyritysten välisistä veloista. Näiden nousseiden kustannusten vuoksi hankkeiden omistajat nostavat hintoja kompensoidakseen hankkeiden uudelleenkäynnistystä. Toisaalta ostajat todennäköisesti hyväksyvät hinnankorotuksen, koska pääoman saatavuus on nyt paljon parempi ja korot ovat laskeneet. Osa kiinteistösijoituksiin liittyvistä kustannuksista, kuten pääoman saatavuus ja lainakorot, voidaan kompensoida hinnankorotuksella. Tämä johtaa nykyiseen kiinteistöjen hintojen nousutrendiin. Pidemmällä aikavälillä katsottuna tohtori Vu Dinh Anh uskoo, että on liian aikaista ennustaa, nousevatko vai laskevatko kiinteistöjen hinnat kolmen lain voimaantulon jälkeen. Lait sisältävät monia muutoksia, jotka vaikuttavat kiinteistöjen hintoihin monin eri tavoin. Nousu tai lasku riippuu kunkin segmentin viimeaikaisten maan hinnanvaihteluiden syistä. Esimerkiksi kiinteistömarkkinoita on viime aikoina vaivannut rajallinen tarjonta. Kolmen uuden lain säännösten perusteella tarjonnan kasvun todennäköisyys lähitulevaisuudessa on erittäin suuri. Näin ollen tarjonnan puutteesta johtuva maan hintojen nousun syy ratkaistaan, mikä voi johtaa laskusuhdanteeseen. Vastaavasti kiinteistöjen myynnin salliminen maalla, johon liittyy maanvuokraoikeus, tekee markkinoista dynaamisempia. Tärkeintä on, että tohtori Anhin mukaan, jopa voimassa olevien lakien ollessa voimassa, niiden vaikutusten laajuus markkinoihin riippuu suuresti siitä, miten asetukset ja määräykset konkretisoidaan ja pannaan täytäntöön. Esimerkiksi asuntojen vuokrausta koskevien säännösten osalta nykyinen laki edellyttää vuokranantajilta liiketoiminnan perustamista, mutta tämä voi johtaa vuokranantajan lisääntyneisiin velvoitteisiin valtion budjettiin. Monissa mielipiteissä esitetään, että liiketoiminnan perustamista koskevan vaatimuksen ei tulisi perustua vuokrattujen asuntojen lukumäärään tai pinta-alaan, vaan vuokrattujen kiinteistöjen arvoon. Näitä ehdotuksia ei kuitenkaan ole vielä sisällytetty nykyisiin säädöksiin. ”Vuokranantajia yritysten perustamiseen velvoittavien säännösten viimeistely vaikuttaa myös kiinteistömarkkinoihin, ainakin siltä osin, voiko vuokra-asuntosektori kehittyä. Jos vuokra-asuntomarkkinat kehittyvät samaan aikaan kun omistusasuntojen kysyntä laskee, se vaikuttaa asuntojen hintoihin. Toisaalta, jos tilanne vaikeutuu liikaa eivätkä vuokra-asunnot kehity, se vähentää myös kysyntää niiltä, ​​jotka haluavat ostaa lisää vuokra-asuntoja. Tämä osoittaa, että markkinoihin kohdistuvien vaikutusten laajuus riippuu pitkälti säännösten, lakisääteisten ohjeiden ja jopa muiden kiinteistömarkkinoihin liittyvien lakien säännösten konkretisoinnista”, Vu Dinh Anh kommentoi.

...mutta sitä ei voida lisätä välittömästi.

Arvioidessaan kolmen lain vaikutusta kiinteistömarkkinoihin maisteriopiskelija Ngo Gia Hoang (Ho Chi Minh Cityn oikeustieteellinen yliopisto) kommentoi: "Vuoden 2024 maalaki on poistanut hallituksen viiden vuoden välein antaman maan hintakehyksen. Tämä tarkoittaa, että kunnilla ei ole enää rajoituksia asettaa maan hintoja alemmiksi kuin hallituksen kehyksessä aiemmin. Kunnat voivat ennakoivasti laatia maan hintataulukoita, jotka vastaavat todellista tilannetta. Erityisesti markkinapohjaisten maan arvostusmenetelmien soveltamisen myötä valtion määrittämät maan hinnat pysyvät markkinoiden kehityksen tasalla, mikä rajoittaa nykyistä "kahden hinnan" tilannetta. Vuoden 2024 maalain säännösten myötä maan hinnat paikallisissa maan hintataulukoissa kuitenkin nousevat edelliseen kauteen verrattuna. Valtion määrittämien maan hintojen nousun vaikutus johtaa joidenkin maankäyttäjien taloudellisten velvoitteiden, kuten maankäyttömaksujen, maanvuokran, muun kuin maatalousmaan käyttöveron, rekisteröintimaksujen tai korvausten ja maanraivauskustannusten nousuun. Samaan aikaan kiinteistöalan yritykset voivat kohdata investointikustannusten nousua maan hintojen noustessa, mikä johtaa markkinoille saatettujen kiinteistöjen hintojen nousuun." Spekulointi, maan hintojen nostaminen joillakin paikkakunnilla ja yleisön pelon hyödyntäminen mahdollisista hinnankorotuksista lakien voimaantulon jälkeen luo keinotekoisen kuplan, joka nostaa hintoja niiden todellista arvoa korkeammalle. Nguyen Chi Hieu (talous- ja oikeustieteellisen yliopiston kirjanpidon ja tilintarkastuksen osaston varajohtaja) väittää kuitenkin, että paikkakuntien vuosittain julkaisemat uudet maan hinnastot, jotka seuraavat tarkasti markkinahintoja, pakottavat yritykset maksamaan korkeampia maan ja tilojen vuokrakustannuksia, mikä vaikuttaa voittoihin ja voi johtaa tavaroiden ja palveluiden hintojen nousuun ja aiheuttaa inflaatiopainetta markkinoille. Äkilliset hinnankorotukset voivat aiheuttaa epävakautta kiinteistömarkkinoilla; liian nopeat hinnankorotukset voivat luoda kiinteistökuplan, mikä johtaa taloudellisiin riskeihin. Ei vain yritykset, vaan myös yksityishenkilöt kohtaavat suuremman taloudellisen taakan ostaessaan maata tai asuntoa, erityisesti pienituloiset tai keskituloiset. Nousevat maan hinnat tekevät asuntojen ostamisesta kalliimpaa, mikä heikentää monien, erityisesti nuorten tai uusien perheiden, asuntojen saatavuutta. Lisäksi vuoden 2024 maalaki määrää, että kaupallisia asuntohankkeita toteuttavat rakennuttajat saavat hankkia maankäyttöoikeuksia vain asuinkäyttöön ja heidän on neuvoteltava suoraan asukkaiden kanssa maan ostamisesta. Samaan aikaan kansalliskokous ei ole vielä hyväksynyt päätöslauselmaluonnosta kaupallisten asuntohankkeiden pilottihankkeista ilman asuinmaata. "Maanjakoa koskevien määräysten tiukentaminen ja maan hintakehysten poistaminen... tarkoittaa, että monien kaupallisten kiinteistöhankkeiden panoskustannukset voivat nousta, mikä johtaa asuntojen ja kiinteistöjen hintojen nousuun. Kiinteistöjen hinnat kuitenkin nousevat, mutta eivät välittömästi; siihen liittyy viive, koska se riippuu monista tekijöistä. Lyhytaikainen tarjonta on varmasti rajallista, mikä on välttämätön edellytys kiinteistöjen hintojen nousulle, kun taas kiinteistöjen kysyntä on edelleen tuntematon ja epäselvä tekijä", Hieu sanoi. Hänen mukaansa nykytilanteessa, yleisten vaikeuksien keskellä, spekulatiiviset ostajat ovat kuitenkin edelleen epäröiviä investoimaan paljon ja haluttomia lainaamaan pankeilta. Ne, joilla on todellista tarvetta, uskovat, että kiinteistöjen hinnat ovat edelleen korkeat ja odottavat. Siksi kiinteistöjen hinnat eivät nouse dramaattisesti lyhyellä aikavälillä, mutta pitkällä aikavälillä ne varmasti nousevat. Ho Chi Minh Cityn kiinteistönvälitysyhdistyksen puheenjohtajan Le Hoang Chaun näkemys on, että edellä mainitut kolme lakia eivät voi voimaan tultuaan aiheuttaa kiinteistöjen hintojen välitöntä nousua. Politiikan täytäntöönpanon viiveen ja hankkeiden vaatimien pitkien prosessien vuoksi tuotteiden saaminen markkinoille voi kestää vuosia. On kuitenkin selvää, että kuntien maankäyttölain mukaisesti julkaisemat maan hinnastot ovat realistisempia, kuten Ho Chi Minh Cityn äskettäin ilmoittama. Luonnoksen maan hinnaston jyrkkä nousu vaikuttaa monien talouden sektoreiden panoskustannuksiin, ensisijaisesti maan korvausten ja raivauksen kustannuksiin, joilla on heijastusvaikutus, joka nostaa asuntojen hintoja, vuokria, maanvuokrakustannuksia ja tehtaiden vuokrakustannuksia teollisuusalueilla sekä kaupallisissa, palvelu- ja matkailuinvestointihankkeissa, mikä voi johtaa tavaroiden hintojen nousuun yleisesti. Tämä vaikuttaa myös kielteisesti sosiaalisen asuntotuotannon hankkeisiin, joissa yritykset neuvottelevat maankäyttöoikeuksien siirroista hankkeiden toteuttamiseksi.