Maatalousmaan segmentti on edelleen hiljainen.

Äskettäisessä kiinteistöalan seminaarissa luonnonvara- ja ympäristöministeriön maaosaston varajohtaja Le Van Binh totesi, että kun vuoden 2024 maalaki tulee voimaan, tämä segmentti tulee kokemaan vilkkaan kehityksen.

Itse asiassa vuosina 2020–2022 maatalousmaan markkinat olivat melko kuumia. Monet yritykset ja yksityishenkilöt ostivat maatalousmaata tarkoituksenaan muuttaa se myyntiin tarkoitetuiksi lohkotuiksi tonteiksi, mikä loi tuolloin nousukauden.

Vaikka markkinoiden odotetaan vilkastuvan, todellisuudessa maatalous- ja metsäsegmentit herättävät vain suurten, järjestäytyneiden sijoittajien, kuten yritysten, huomion. Tämä johtuu siitä, että uudet säännökset luovat suotuisat olosuhteet vain viljelijöille ja sopivat maatalousalaan investoiville yrityksille. Pienille sijoittajille maatalousmaan ostaminen, käyttötarkoituksen muutoksen odottaminen ja sitten tonttien jakaminen ja myyminen on kuitenkin erittäin vaikeaa toteuttaa.

Kiinteistönvälittäjä ja sijoittaja, joka sijoittaa eri maanosille Hanoissa, Hoa Binhissä ja Thai Nguyenissa, Ha Kien kertoi, että maatalousmaan segmentti on edelleen "hiljainen", koska maatalous- ja metsämaan verot ja muuntomaksut ovat melko korkeat, joten piensijoittajat eivät investoi tähän segmenttiin. Sen sijaan suuret sijoittajat, joilla on tarve investoida kymmeniin hehtaareihin riisipeltoja ja metsämaata aikomuksenaan myöhemmin muuttaa ne palvelu-, matkailu- , liike- tai asuntohankkeiksi, näyttävät olevan innokkaita osallistumaan peliin.

Hanoilaisen kiinteistönvälitysyrityksen johtaja kertoi, että hänen yrityksensä aikoo "metsästää" laajamittaista metsä- ja maatalousmaata Hoa Binhin ja Thai Nguyenin maakunnissa ja jopa "seikkailla kauempana" Keskiylängölle löytääkseen ostettavaa maata.

Maatalousmaan muuttamisesta Le Van Binh huomautti, että se on tehtävä suunnitelman mukaisesti ja että riisinviljelyalaa on yli 3 miljoonalla hehtaarilla tavoiteltava kansallisen ruokaturvan varmistamiseksi. Siksi kiinteistösijoittajien on oltava varovaisia ​​ja ymmärrettävä lain säännökset, jotta vältetään tehottomia sijoituksia ja ostamista korkeilla hinnoilla, mutta vaikeuksia realisoida kiinteistöjä.

Vietnamin kiinteistönvälittäjien yhdistyksen mukaan vuoden 2024 ensimmäisen kuuden kuukauden aikana tonttimarkkinat paranivat huutokaupattujen ja jaettujen tonttien myötä. Hankemaan ja maatalous-/metsämaan osalta ei kuitenkaan vieläkään näy elpymisen merkkejä; likviditeetti on edelleen heikkoa ja kaupat ovat hitaita. Jopa monien maatalousmaata omistavien sijoittajien on tällä hetkellä vaikea myydä maata.

Kiinteistönvälitysyrityksen johtajan mukaan sijoituksen voittomarginaali tähän segmenttiin on noin 25–30 % vuodessa, ja jos se voidaan muuttaa asuinmaaksi, se voi nousta 35–40 %:iin vuodessa. Mahdollisuus hinnannousuun vuosikymmenen aikana on, että maatalousmaan arvo voi nousta 3–5-kertaiseksi tai jopa enemmän. Maatalouden ennustetun hinnaston perusteella maatalousmaan asuinmaaksi muuttamisen hakemuksen käsittelykustannukset kuitenkin nousisivat yhdeksänkertaisiksi nykyisiin kustannuksiin verrattuna.

Esimerkiksi jos sijoittaja haluaa hakea maankäyttötarkoituksen muutosta ja jakaa 1 000 neliömetrin maatalousmaan Dong Anhissa (Hanoi), nykyinen maankäyttömaksu on 6,6 miljardia Vietnamin dongia. Uuden hinnaston luonnoksen mukaan laskettuna tämä summa kuitenkin nousee 61,8 miljardiin Vietnamin dongiin. Näin ollen pelkästään maankäyttömaksu 100 neliömetrin tontilta on yli 6 miljardia Vietnamin dongia. Tällä hinnalla olemassa olevan asuntomaan ostaminen olisi halvempaa kuin maatalousmaan muuttamisesta maksettava vero.

Lisäksi vuoden 2024 maalaissa määrätään, että maatalousmaahan, jota on jätetty kesannoksi tai jota ei ole käytetty yhtäjaksoisesti 12–24 kuukautta, voidaan määrätä hallinnollisia seuraamuksia ja se voidaan takavarikoida. Siksi sijoittajien, joilla on tällä hetkellä maatalousmaata, on kiireellisesti saatettava päätökseen menettelyt sen muuttamiseksi asuinmaaksi tai sen viljelytarkoituksen muuttamiseksi, jos he eivät halua menettää kaikkea.

"Jos ostat maata hyötyäksesi investointitrendeistä ja -suunnittelusta, mutta alueellinen suunnitelma keskeytetään, viivästyy tai sitä mukautetaan, sijoittajat saattavat pahimmassa tapauksessa olla kykenemättä myymään maataan. Lisäksi maatalousmaan, erityisesti sellaisten tonttien, joita ei voida muuttaa omistusoikeudeksi, ostaminen sisältää konkurssiriskin, jos käytetään taloudellista vipuvaikutusta", eräs sijoittaja keskusteli maatalousmaan omistamisen riskeistä nykyään.