Rakennusministeriön ennusteiden mukaan asuntojen kysyntä kasvaa edelleen vuosina 2021–2030, erityisesti kaupunkialueilla. Nykyinen kaupunkiväestön suhde on noin 40 % ja sen ennustetaan nousevan noin 45 prosenttiin vuoteen 2030 mennessä. Nykyisen väestönkasvun ja asuntojen kysynnän perusteella kaupunkien asuntoja on rakennettava lisää noin 70 miljoonaa neliömetriä vuodessa.
Erityisesti sosiaalisen asuntotuotannon potentiaali ja kehitysmahdollisuudet Vietnamissa ovat edelleen merkittävät. Todellisuudessa politiikat eivät kuitenkaan ole vielä todella houkuttelevia, joten useimmat kiinteistönvälitysyritykset suhtautuvat tähän segmenttiin edelleen välinpitämättömästi. Ihmiset ja yritykset toivovat, että käyttöön otetaan uusia politiikkoja, joilla poistetaan menettelyllisiä ja taloudellisia esteitä ja edistetään siten sosiaalisen asuntotuotannon kehitystä.
Nguyen Hoang Nam - G-Homen toimitusjohtaja:
Tällä hetkellä, jos rakennuttaja haluaa rakentaa sosiaalista asuntotuotantoa, hänen on varattava 20 % yksiköistä vuokralle ja hän saa myydä ne vasta viiden vuoden kuluttua. Sosiaalisen asuntotuotannon kehittäminen on nykyään erittäin kallista, eivätkä vuokrahinnat voi olla korkeita nykyisten hintarajoitusten vuoksi.
Kaikki sosiaalisten asuntojen myynti- ja vuokrahinnat ovat julkisesti saatavilla niiden paikkakuntien rakennusosaston portaaleissa, joilla projektit sijaitsevat. Sosiaalisten asuntojen arvioidut vuokrahinnat Hanoissa ja Ho Chi Minh Cityssä ovat noin 100 000 VND/m²/kk. Muissa maakunnissa ja kaupungeissa vaihteluväli on noin 30 000–50 000 VND/m²/kk.
Lisäksi sosiaalisen asunnon vuokraamiseksi vuokralaisten on täytettävä useita ehtoja; joskus heidän on vuokrattava vähintään vuoden ajan. Lisäksi määräykset määräävät, että kun joku on kerran hyötynyt sosiaalisesta asunnosta, hän ei ole oikeutettu siihen toista kertaa. Näin ollen, jos vuokralainen virallisesti vuokraa vain yhden kuukauden, hän ei ole enää oikeutettu ostamaan sosiaalista asuntoa tulevaisuudessa.
Monet maat ympäri maailmaa ovat ottaneet käyttöön vuokra-asuntojen rakentamisen liiketoimintamallin menestyksekkäästi ja laajalti, koska niiden pitkän aikavälin pääomakustannukset ovat alhaiset. Yritysten tarvitsee lainata vain noin 3 prosentin korolla, mikä tekee investoinnista helppoa, ja ne voivat silti tuottaa voittoa aloittaessaan vuokrauksen.
Samaan aikaan Vietnamissa yritysten on tällä hetkellä hankittava pääomaa noin 12–15 prosentin korolla ja niiden on aina varauduttava lisämaksuihin, mikä nostaa käyttöönottokustannuksia. Nykyisellä rahoitusmekanismilla ei ole käytettävissä varoja yritysten tukemiseen, kun korot ja tuotantokustannukset ovat niin korkeat.
Samaan aikaan yritysten voittomarginaali on vain 10 %, keskimäärin vain 2 % vuodessa. Tämä vaikeuttaa yritysten houkuttelemista investoimaan sosiaaliseen asuntorakentamiseen.
Rouva Duong Thuy Dung - CBRE Vietnamin vanhempi johtaja:
Ennen vuotta 2021 sosiaalisen asuntorakentamisen neliömetrikohtaiset investointikustannukset perustuivat samoihin neliömetrikohtaisiin investointikustannuksiin kuin liikerakentamisessa, kuten rakennusministeriö oli määrännyt. Rakennusministeriö antoi kuitenkin 13. heinäkuuta 2022 päätöksen nro 610/QD-BXD, jossa ilmoitettiin rakennushankkeiden neliömetrikohtaiset investointikustannukset ja rakenneosien komposiittirakennushinnat vuodelle 2021.
Rakennusministeriö on tämän mukaisesti antanut puitteet sosiaalisten asuntohankkeiden investointikustannuksille kerrostalojen muodossa. Tarkastelun jälkeen sosiaalisten asuntohankkeiden investointikustannukset ovat noin 25 % pienemmät kuin kaupallisten kerrostalojen.
Siksi vuodesta 2021 alkaen toteutettavissa sosiaalisen asuntotuotannon hankkeissa käytetään rakennusministeriön julkaisemia investointikustannushintoja hinnoittelusuunnitelmia laatiessaan. Näin ollen sosiaalisen asuntotuotannon investointikustannukset ovat pienemmät kuin kaupallisen asuntotuotannon. Jos kuitenkin halutaan varmistaa hyvä laatu ja rakentaa mallikkaita sosiaalisen asuntotuotannon alueita, investointikustannuksia on korotettava.
Tällä hetkellä Vietnamin kiinteistökehityshankkeiden, ei ainoastaan sosiaalisen asuntotuotannon, kehityskustannukset ovat korkeat. Siksi haasteena on, miten varmistaa, että kehittäjät välttävät tappiot ja saavuttavat kannattavuuden liiketoiminnassaan.
Vaikka asuntojen kysyntä on edelleen erittäin korkeaa, erityisesti kohtuuhintaisten asuntojen segmentillä tai erityisesti sosiaalisten asuntojen alalla, yritysten tulisi seurata markkinoita tarkasti, tarttua tilaisuuksiin ja tarjota tuotteita, jotka eivät ole liian kalliita. Lisäksi kokemukset joissakin maissa osoittavat, että asuntojen myymisen sijaan rakennuttajat antavat ihmisten vuokrata asuntoja 1–3 vuodeksi, ja vuokrasopimukseen lisätään ostoehto. Tämä antaa apua tarvitseville enemmän aikaa kerätä varoja ja tehdä omia valintojaan.
Herra Le Hoang Chau - Ho Chi Minh Cityn kiinteistönvälitystoimiston puheenjohtaja:
Asetuksen nro 100/2015/ND-CP mukaan sosiaalisen asuntotuotannon hankkeiden sijoittajat saavat nostaa rakennustiheyttä tai maankäyttökerrointa enintään 1,5-kertaiseksi standardiin verrattuna. Rakennusministeriö on kuitenkin poistanut tämän säännöksen sosiaalisen asuntotuotannon kehittämistä ja hallintaa koskevassa uusimmassa asetusluonnoksessa.
Sosiaalisen asuntotuotannon kehittämistä ja hallintaa koskevaan asetusluonnokseen on palautettava säännös, jonka mukaan sosiaalisen asuntotuotannon hankkeiden sijoittajat voivat lisätä rakennustiheyttä tai maankäyttökerrointa jopa 1,5-kertaisesti säädettyihin rakennusnormeihin ja -määräyksiin verrattuna. Tällä varmistetaan toteutettavuus ja kannustetaan sijoittajia neuvottelemaan maankäyttöoikeuksista tai hankkimaan olemassa olevia maankäyttöoikeuksia sosiaalisen asuntotuotannon hankkeiden toteuttamiseksi.
Tämä on myös yksi sijoittajia houkuttelevista toimintamekanismeista. Sosiaalisen asuntotuotannon hankkeiden sijoittajien tulisi voida mukauttaa rakennustiheyttä tai maankäyttökerrointa enintään 1,5-kertaiseksi nykyisiin toimivaltaisten viranomaisten antamiin rakennusnormeihin ja määräyksiin verrattuna tapauksissa, joissa tontilla tai alueella on vain 1/2000-mittakaavan kaava tai joissa sijoittajalla on jo maankäyttöoikeudet sosiaalisen asuntotuotannon hankkeen toteuttamiseen.
Koska ilman tätä mekanismia sijoittajat valitsisivat jo omistamansa maan kaupallisten asuntohankkeiden toteuttamiseen, jotka ovat helpompia ja tehokkaampia, sen sijaan, että toteuttaisivat lukuisten säännösten rajoittamia sosiaalisen asuntotuotannon hankkeita.
Lisäksi, vaikka valtiolla ei vielä ole maata käytettävissä sosiaalisen asuntotuotannon kehittämiseen, on tärkeää kannustaa sijoittajia neuvottelemaan itsenäisesti maankäyttöoikeuksista tai hankkimaan maankäyttöoikeuksia olemassa olevalle maalle sosiaalisen asuntotuotannon hankkeiden toteuttamiseksi.
VNA:n mukaan
[mainos_2]
Lähde: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478
