Después de cuatro reducciones en las tasas de interés operativas desde principios de año, el Banco Estatal de Vietnam (SBV) ha señalado un cambio de política desde una flexibilización cautelosa a una flexibilización controlada. Sin embargo, para el negocio inmobiliario, las tasas de interés no son tan importantes como tener acceso al capital.

Recientemente, ha surgido una propuesta para promover el crédito inmobiliario en forma de "círculo cerrado". En consecuencia, el sector bancario puede investigar y desplegar paquetes de crédito inmobiliario para determinados segmentos de precios (rango medio e inferior). El crédito se desembolsará en un circuito cerrado en el que el banco controlará el 100% del flujo de caja (banco - comprador de vivienda - inversor - banco).

Con esta solución, los inversores tendrán que sufrir una pequeña pérdida al reducir los precios de venta, pero podrán liberar inventario. Se espera que esta solución ayude a resolver el problema de vivienda de las personas con mucho potencial y capital, ayudando a los bancos a desembolsar el crédito selectivamente y con control de riesgos...

Sin embargo, el experto económico, Dr. Nguyen Tri Hieu, dijo que es necesario reexaminar la realidad del mercado inmobiliario en términos de la relación entre tres partes, incluidos los bancos, los inversores y los compradores de viviendas. Señaló que en Estados Unidos los bancos sólo prestan a los compradores de viviendas una vez finalizado el proyecto y el banco puede evaluar el valor para que los clientes tengan dinero para pagar al inversor.

En Vietnam, es más creativo, pero algo peligroso. Los inversores exigen a los compradores de viviendas que depositen y paguen según el progreso. Esto significa que los inversores han solicitado préstamos a los bancos para desarrollar proyectos futuros, pero al mismo tiempo siguen cobrando dinero de los compradores. Cuando hay mucho dinero, los inversores lo utilizan para financiar otros proyectos. Los inversores que "pescan con las manos vacías" corren el riesgo de que el proyecto no se complete, mientras que los compradores ya han pagado, analizó el experto.

En consecuencia, el Dr. Nguyen Tri Hieu planteó la cuestión de cómo controlar el flujo de caja para que, al final, los compradores tengan una casa, el banco reciba el dinero y el inversor complete el proyecto y obtenga ganancias. Dijo que en realidad en Vietnam aún no existe un mecanismo de ciclo cerrado de crédito, porque surgen muchos problemas al momento de implementar los proyectos.

La solución sencilla es que, para cada proyecto que se forme en el futuro, cuando los compradores de vivienda paguen, deberán pagar directamente al banco para deducirlo de la deuda pendiente del inversor. Si bien el propietario del proyecto tiene la garantía, ya que el proyecto se formará en el futuro, su valor disminuirá gradualmente cuando el activo se venda a los compradores de vivienda y se deduzca del activo original en poder del banco. Por lo tanto, el banco solo acepta la disminución del valor de la garantía cuando la deuda pendiente disminuye en consecuencia, explicó el experto.

El Dr. Nguyen Tri Hieu comentó que el problema actual del "bloqueo" del crédito inmobiliario se debe a que los bancos no pueden controlar el flujo de caja, por lo que no se atreven a prestar en el contexto del mercado inmobiliario congelado. En este sentido, propuso tres soluciones para desbloquear el crédito inmobiliario.

En primer lugar, no se deben rebajar los estándares actuales para los préstamos inmobiliarios. Las empresas todavía tienen que calcular y garantizar el flujo de caja, el índice de ganancias y el índice de apalancamiento financiero.

En segundo lugar, las empresas prestatarias deben reestructurar sus sistemas financieros y sus flujos de caja para poder pagar sus deudas.

En tercer lugar, debería haber un programa de préstamos especial para apoyar la vivienda social, como el paquete de 30 billones de VND que se implementó, apoyando a las empresas para que proporcionen productos que satisfagan las necesidades de la mayoría de la sociedad.