El mercado inmobiliario ha mostrado recientemente señales más positivas en cuanto al acceso al capital tanto por parte de las empresas como de los clientes. (Foto: HA)

Los 'grandes' comentan sobre el mercado

En la reunión anual de accionistas, los líderes de grandes empresas dieron pronósticos y comentarios sobre el mercado inmobiliario de este año, con oportunidades mezcladas con desafíos.

Al evaluar el mercado inmobiliario de este año, el Sr. Pham Thieu Hoa, presidente de la junta directiva de Vinhomes, dijo que el punto brillante son las tres leyes relacionadas con los bienes raíces aprobadas por la Asamblea Nacional, que ayudarán a que el mercado sea más transparente y claro. Sin embargo, para que estas leyes tengan un impacto positivo en el mercado, dijo que es necesario esperar a que entren en vigor los decretos de implementación.

La Sra. Nguyen Thu Hang, directora general de Vinhomes, evaluó que el mercado se recuperará, pero no tan rápido como se esperaba.

Según la Sra. Hang, el mercado ha mostrado recientemente señales más positivas con respecto al acceso al capital tanto por parte de las empresas como de los clientes. Los compradores de vivienda ahora cuentan con el apoyo de mejores tasas de interés que antes, con una tasa de interés fija durante los primeros dos años del 6-6,5%/año. Esto crea condiciones y confianza para que los compradores de viviendas regresen al mercado.

En cuanto a Nam Long Investment Joint Stock Company, el Sr. Nguyen Xuan Quang, presidente de la junta directiva, señaló tanto las oportunidades como los desafíos.

El Sr. Quang analizó que el primer desafío está relacionado con el mercado y los productos. El mercado presenta un desequilibrio entre la oferta y la demanda en los diferentes segmentos inmobiliarios, una crisis de confianza conlleva a una reducción de liquidez y un aumento del inventario.

El segundo es el desafío financiero cuando las deudas aún permanecen, los lotes de bonos, aunque prorrogados, todavía persistirán en 2024 y 2025. El tercero es el desafío legal del proyecto cuando actualmente algunas leyes aún se superponen.

Sin embargo, según él, el mercado también abre muchas oportunidades diferentes, como una alta demanda real, segmentos de vivienda asequibles y el desarrollo de vivienda social. Los tipos de interés de los préstamos han disminuido, incluso más bajos que antes del Covid-19 y son competitivos con los de muchos otros países, por lo que son muy atractivos.

En particular, se acaban de promulgar nuevas leyes relacionadas con el sector inmobiliario. El Gobierno ha realizado grandes esfuerzos para crear, eliminar y promover obstáculos al mercado hacia el desarrollo sostenible.

Para Dat Xanh Group, una empresa con muchos proyectos en la ciudad de Ho Chi Minh y Dong Nai, el Sr. Luong Tri Thin, presidente de la junta directiva, dijo que después del final de Covid-19, la economía declinará y afectará el mercado inmobiliario.

Después de las recientes vacaciones del Tet, el mercado comenzó a mostrar signos de recuperación positiva. Los productos de apartamentos en el primer trimestre han vuelto a tener transacciones, aunque no tan altas como años anteriores, pero en comparación con los dos últimos trimestres de 2023 y el primer trimestre de 2023, el número de transacciones se ha duplicado, especialmente en Hanoi, es 3 veces mayor.

Con una situación tan general, el Sr. Thin ve que el mercado aún tiene puntos positivos como que todavía hay escasez de oferta promedio; La demanda de vivienda por parte de la gente sigue siendo muy grande; El flujo de caja barato es muy bueno ahora, muchos clientes piden prestado con un plazo de 20 años, la tasa de interés fija por 3 años es solo del 5-6%/año.

A nivel general, el mercado general mejorará este año y 2025 tendrá cambios positivos.

Los edificios de apartamentos se enfrían, los inversores invierten dinero en comprar terrenos en los suburbios

Los precios de los apartamentos han aumentado continuamente en los últimos años y aumentaron drásticamente en los primeros meses de este año. Según información reciente del mercado, el Sr. Hoang Hai, Director del Departamento de Gestión del Mercado Inmobiliario y de la Vivienda (Ministerio de Construcción), dijo que el precio de venta promedio de algunos proyectos en Hanoi y Ho Chi Minh fluctúa alrededor de 50-70 millones de VND/m2.

Según el Sr. Hai, en Hanoi los precios de los apartamentos en venta han ido aumentando continuamente tanto en el mercado primario como en el secundario. Cabe destacar que hay proyectos de departamentos que han estado en uso durante 5 a 10 años, e incluso los viejos edificios de departamentos de gran altura también están teniendo precios muy altos.

Sin embargo, el líder del Ministerio de Construcción comentó que algunos edificios de departamentos con aumentos repentinos de precios tuvieron muy pocas transacciones y casi ninguna transacción.

De hecho, el alto precio de los apartamentos ha hecho “dudar” a muchos inversores e incluso a verdaderos compradores. Muchas personas deciden dejar de comprar y vender apartamentos en este momento.

Los altos precios y la escasa oferta de apartamentos en Hanoi en este momento han hecho que muchos inversores se muestren reacios a invertir en este segmento. La gente con experiencia aprovechará este tiempo para recolectar terrenos en los suburbios.

Muchos inversores se están trasladando al segmento de terrenos y viviendas privadas. La razón es que los terrenos suburbanos todavía tienen "puntos bajos" en precio, por lo que invertir en departamentos es más adecuado en este momento. Sin embargo, es necesario optar por invertir en productos con estatus legal claro, planificación y potencial de incremento de precios a partir de una buena infraestructura.

El mercado de terrenos ha estado en alza recientemente. El informe del mercado inmobiliario para el primer trimestre y el pronóstico para el segundo trimestre de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) muestra que muchos distritos suburbanos de Hanoi están experimentando un aumento repentino en los precios de los terrenos, especialmente en parcelas subdivididas.

En comparación con el cuarto trimestre de 2023, los precios de los terrenos aumentaron alrededor de un 5%, y el mercado en las afueras de Hanoi y adyacentes a los parques industriales aumentó entre un 10 y un 20%.

Los precios de los terrenos en muchos lugares han dejado de bajar. Los terrenos con precios inferiores a 2.000 millones de VND en suburbios, provincias y ciudades, con estatus legal garantizado, infraestructura y servicios públicos disponibles, han registrado un aumento de precio de hasta un 40% en comparación con el período más difícil del mercado, según el informe de VARS.

Esta unidad también advirtió a los inversores que tengan mucho cuidado antes de gastar dinero para comprar terrenos en este momento y que investiguen cuidadosamente el precio del segmento para evitar formar "fiebres virtuales", que causan riesgos inseguros, cuando el mercado aún está en proceso de recuperación.

Al comentar el mercado inmobiliario de este año, muchos expertos dicen que "el terreno sigue siendo el rey" para la inversión a largo plazo. Los inversores que disponen de "capital" o utilizan un apalancamiento financiero bajo pueden considerar invertir.

Aunque se considera un buen momento para considerar invertir, los expertos también recomiendan que los inversores consideren con cuidado para evitar caer en la "trampa" de la reducción de precios.

Recuperación de más de 1.400 hectáreas de tierra en el distrito de Yen Dung, Bac Giang

Según el plan de uso de la tierra de 2024 del distrito de Yen Dung, que acaba de ser aprobado por el Comité Popular de la provincia de Bac Giang, la localidad recuperará 1.411,45 hectáreas de tierra este año.

En concreto, el distrito de Yen Dung recuperará 1.360,23 hectáreas de tierras agrícolas, de las cuales la superficie de tierras de arroz que necesita ser recuperada es de 1.111,93 hectáreas, la tierra para otros cultivos anuales es de 20,47 hectáreas, la tierra para cultivos perennes es de 208,62 hectáreas, la tierra para acuicultura es de 19,21 hectáreas y la tierra no agrícola es de 51,23 hectáreas. Las comunas con grandes áreas a recuperar son Tien Phong (32 ha), Yen Lu (221,2 ha), la ciudad de Tan An (124,66 ha), la ciudad de Nham Bien (109,53 ha)...

Un rincón de la ciudad de Nham Bien, distrito de Yen Dung, provincia de Bac Giang. (Fuente: Periódico XD)

El Comité Popular de la provincia de Bac Giang solicita al Comité Popular del distrito de Yen Dung que sea responsable ante la ley de la exactitud de la información, los datos, los documentos, el sistema de mapas y la base de datos del plan de uso de la tierra aprobado para 2024; sobre la conformidad de la información y datos del citado plan con la adecuación de la ordenación del territorio al año 2030 y la normativa legal a la hora de proponer una relación de obras y proyectos en la zona.

Completar la publicación de todos los documentos del plan de uso de la tierra 2024 aprobados en el portal/sitio web del Comité Popular del Distrito de Yen Dung y, al mismo tiempo, organizar el anuncio y la publicación del contenido del plan mencionado anteriormente de acuerdo con las disposiciones de la ley.

El Comité Popular de la provincia de Bac Giang también solicitó al distrito de Yen Dung que lleve a cabo la gestión de tierras, la recuperación de tierras, la conversión del uso de la tierra, la asignación de tierras y el arrendamiento de tierras de conformidad con el plan de uso de la tierra aprobado; Ejecutar proyectos y obras de acuerdo con la ley. Organizar la inspección y supervisión periódica de la implementación del plan de uso del suelo 2024 para los Comités Populares a nivel comunal.

Procedimientos para la asignación y arrendamiento de tierras para proyectos de inversión en la invasión del mar

El Gobierno acaba de emitir el Decreto 42/2024/ND-CP sobre actividades de invasión del mar. En consecuencia, la zona marítima identificada para la invasión debe tener una ubicación, área, límite y coordenadas específicas determinadas de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre medición y cartografía. La determinación de las zonas marítimas para la invasión del mar en la planificación y el uso del suelo deben garantizar los principios prescritos en la Ley de Tierras de 2024.

El Decreto establece claramente que para los proyectos de inversión en invasión del mar o proyectos de inversión con elementos de invasión del mar que utilicen capital de inversión pública, los procedimientos para la asignación de tierras y el arrendamiento de tierras deberán cumplir con las disposiciones de la Cláusula 3, Artículo 68 del Decreto 43/2014/ND-CP. En el caso de un proyecto de inversión de invasión marina o un proyecto de inversión con un elemento de invasión marina para desarrollar fondos de tierras, después de completar la invasión marina y ser aceptado de acuerdo con las regulaciones, el inversionista del proyecto de invasión marina debe entregar toda el área de tierra recuperada y las obras de construcción (si las hubiera) a la agencia estatal competente para llevar a cabo la asignación de tierras y el arrendamiento de tierras para que las organizaciones e individuos las utilicen de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre tierras.

Para los proyectos de inversión en recuperación de tierras o proyectos de inversión con elementos de recuperación de tierras que utilizan capital extranjero para inversión pública y proyectos que utilizan otras fuentes de capital, el orden y los procedimientos para la asignación de tierras y el arrendamiento de tierras son los siguientes: En caso de asignación de tierras y arrendamiento de tierras a través de subasta de derechos de uso de la tierra, se implementarán el orden y los procedimientos prescritos en la Cláusula 5, Artículo 68 del Decreto 43/2014/ND-CP y la Cláusula 21, Artículo 1 del Decreto 148/2020/ND-CP;

En caso de asignación o arrendamiento de tierras en caso de selección de inversionistas mediante licitación de conformidad con las disposiciones de la ley sobre licitación o en caso de aprobación de inversionistas de conformidad con las disposiciones de la Cláusula 3, Artículo 29 de la Ley de Inversiones de 2020, se aplicará el orden y los procedimientos para la asignación y arrendamiento de tierras de conformidad con la Cláusula 3, Artículo 68 del Decreto 43/2014/ND-CP;

En caso de asignación o arrendamiento de tierras que no sea mediante subasta de derechos de uso de tierras, se implementará de acuerdo con el orden y los procedimientos prescritos en la Cláusula 3, Artículo 68 del Decreto 43/2014/ND-CP.

Los inversionistas de proyectos de inversión en áreas marinas o con elementos de invasión marina al presentar solicitudes de asignación de tierras, arrendamiento de tierras y asignación de área marina con proyectos de inversión en áreas marinas o con elementos de invasión marina de proyectos de inversión aprobados por agencias estatales competentes.

Los Comités Populares Provinciales deciden asignar tierras y arrendar tierras al mismo tiempo que asignan áreas marítimas para la recuperación del mar. Los inversores de proyectos de inversión de invasión del mar o de proyectos de inversión con elementos de invasión del mar no tienen que pagar tarifas por utilizar áreas marinas para llevar a cabo actividades de invasión del mar.

El tiempo para determinar que el usuario de la tierra debe poner la tierra en uso se calcula a partir de la fecha de notificación de aceptación de los resultados de la totalidad o parte del área de invasión marina terminada de acuerdo con el progreso del proyecto de inversión de invasión marina o los elementos de invasión marina en el proyecto de inversión.