Se esperan 3 nuevas leyes que ayuden a desbloquear los cuellos de botella del mercado. 2 segmentos son brillantes para la inversión. Condiciones para comprar vivienda social.

A corto plazo, se prevé que el mercado inmobiliario vietnamita se mantenga estable, con un fuerte crecimiento del sector inmobiliario industrial y residencial en zonas altamente urbanizadas. (Foto: Linh An)

Aspectos destacados del mercado

Según la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, en agosto de 2024, el mercado inmobiliario vietnamita continuó enfrentando muchos desafíos y oportunidades, lo que refleja las fluctuaciones en la economía global y las políticas regulatorias nacionales.

En consecuencia, el segmento inmobiliario sigue siendo un punto brillante en el mercado, especialmente en grandes ciudades como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh. Sin embargo, el acceso a la financiación sigue siendo un obstáculo importante para muchos compradores de vivienda, lo que provoca una disminución en las transacciones inmobiliarias.

El sector inmobiliario industrial continúa creciendo fuertemente, especialmente en el contexto del aumento de las entradas de IED en Vietnam.

En concreto, los nuevos parques industriales en localidades como Bac Ninh , Binh Duong y Long An están atrayendo la atención de los inversores extranjeros, principalmente en los sectores manufacturero y logístico.

Los expertos en bienes raíces creen que, a corto plazo, se espera que el mercado inmobiliario vietnamita continúe estable, con un fuerte desarrollo del sector inmobiliario industrial y residencial en áreas altamente urbanizadas.

Sin embargo, cabe señalar que factores como la inflación, la política monetaria y la situación económica mundial podrían tener un impacto importante en la evolución del mercado en los próximos meses.

Expectativas ante tres nuevas leyes

Según Nhandan , las señales de recuperación de la economía de Vietnam son cada vez más claras con la orientación de la gestión del Gobierno hacia el objetivo de alcanzar el objetivo de crecimiento del PIB del 7% para todo el año, lo que abre muchas expectativas para la recuperación y el desarrollo de los canales de inversión, incluido el mercado inmobiliario.

En el primer semestre de 2024, el mercado inmobiliario recibió señales positivas de crecimiento en muchos segmentos, especialmente en los apartamentos, cuya oferta y liquidez se están recuperando. El número de clientes que deciden dar un anticipo para comprar inmuebles como inversión y para vivir ha crecido significativamente, tanto en el mercado primario como en el secundario. Esto ha contribuido a una ligera mejora en la tasa de absorción de muchos proyectos.

El segmento inmobiliario industrial está comenzando a cobrar impulso para dar la bienvenida a la cuarta ola de inversión extranjera directa (IED) que llega a Vietnam; el segmento de apartamentos también se está calentando con nuevos aumentos de precios y una mejor liquidez; los terrenos también están comenzando a registrar signos de recuperación a medida que aumentan las transacciones y transferencias.

En particular, la autorización de la Asamblea Nacional para que tres leyes relacionadas con el mercado inmobiliario, incluida la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios, entren en vigor a partir del 1 de agosto de 2024, cinco meses antes que las reglamentaciones, está creando expectativas de una recuperación más positiva del mercado inmobiliario en la segunda mitad de 2024. La base de esta creencia es la promulgación de leyes nuevas (enmendadas) que han superado las limitaciones y los problemas previos con muchas regulaciones innovadoras y progresistas que se pueden aplicar inmediatamente sin necesidad de documentos de orientación detallados.

La visión de los legisladores es unificar las regulaciones institucionales relacionadas con el uso del suelo, evitar la superposición y el conflicto de leyes, facilitar la claridad y transparencia de las actividades de inversión y el uso de los recursos del suelo, y promover la capacidad práctica. Por lo tanto, una vez promulgadas, las leyes crearán un nuevo corredor legal, eliminando la mayoría de los obstáculos para el mercado, ya que entre el 70 % y el 80 % de los problemas actuales se deben a la ley.

Para garantizar la eficacia de la implementación, los decretos correspondientes también se están acelerando, garantizando un contenido de calidad y siguiendo de cerca la evolución del mercado. Si bien la ley aún requiere tiempo para su asimilación, se prevé que el mercado inmobiliario continúe recuperándose de forma sostenible, con resultados gradualmente mejores, y para finales de año, la recuperación del mercado mostrará un claro progreso.

Por estas razones, la "puerta brillante" se abre cuando los bienes raíces se convierten en un canal que los inversores consideran elegir junto con otros canales de inversión populares como acciones, divisas, oro, depósitos... Cuando el mercado inmobiliario "se caliente" de nuevo, traerá ingresos, promoverá el desarrollo económico a través de efectos positivos y se extenderá a muchas otras industrias y sectores de la economía.

La lista de precios de terrenos seguirá vigente hasta finales de 2025

La lista de precios de tierras emitida por el Comité Popular Provincial de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras de 2013 (antigua lista de precios de tierras) seguirá aplicándose hasta el 31 de diciembre de 2025.

La información anterior fue señalada por el Ministerio de Finanzas en un documento sobre la implementación de las disposiciones de la Ley de Tierras de 2024, que acaba de ser enviado a los ministerios, agencias de nivel ministerial, agencias gubernamentales, otras agencias centrales y Comités Populares de provincias y ciudades de administración central.

Respecto a la cuestión del manejo de la transición para aplicar la lista de precios de tierras, el Ministerio de Finanzas dijo que la lista de precios de tierras emitida por el Comité Popular provincial de acuerdo a las disposiciones de la Ley de Tierras de 2013 continuará aplicándose hasta el 31 de diciembre de 2025.

“Si es necesario, el Comité Popular provincial decidirá ajustar la lista de precios de la tierra de acuerdo con las disposiciones de esta ley para adaptarse a la situación real de los precios de la tierra en la localidad”, afirma el documento del Ministerio de Finanzas.

Según la Ley de Tierras de 2024, vigente desde el 1 de agosto, a partir de 2026 los Comités Populares provinciales emitirán listas de precios de tierras una vez al año para mantenerse al día con el mercado, en lugar de cada 5 años como estipulaban las regulaciones anteriores.

A finales del mes pasado, Ciudad Ho Chi Minh publicó un borrador de la lista ajustada de precios de terrenos. Los precios de esta lista son mucho más altos que los de la anterior, con aumentos en muchos lugares de 10 a 30 veces, y en algunos lugares incluso de 51 veces.

Según el director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, el ajuste es necesario debido a que la lista de precios de terrenos de 2020 vigente presenta algunas deficiencias. Esta lista se ajusta para adaptarse a la situación real y a los precios de los terrenos en la zona.

Sin embargo, la Ciudad aún no ha aplicado esta lista de precios de terrenos ajustada debido a la necesidad de considerar cuidadosamente los factores.

Anteriormente, los habitantes de Ciudad Ho Chi Minh también se apresuraron a completar los procedimientos de tierras porque estaban preocupados de que los precios ajustados de las tierras aumentaran, lo que afectaría los casos de solicitud de certificados y el cambio de los propósitos del uso de la tierra.

En los últimos días, muchos archivos de conversión de uso de suelo en Ciudad Ho Chi Minh han sido suspendidos debido a problemas en el cálculo de impuestos mientras la autoridad fiscal espera instrucciones.

Perspectiva del proyecto de vivienda social en la ciudad de Duy Tien, Ha Nam. (Fuente: VGP)

¿Cuáles son las condiciones para comprar vivienda social?

De acuerdo con lo dispuesto en los artículos 29 y 30 del Decreto Nº 100/2024/ND-CP del 26 de julio de 2024 del Gobierno por el que se detallan una serie de artículos de la Ley de Vivienda sobre el desarrollo y la gestión de la vivienda social (en vigor a partir del 1 de agosto de 2024), para disfrutar de las políticas de apoyo a la vivienda social, se deben cumplir las siguientes condiciones de vivienda e ingresos:

Ninguna vivienda o superficie media de vivienda per cápita es inferior a 15 m2

"Artículo 29. Condiciones de vivienda

1. Se considera que no se posee vivienda propia cuando el sujeto a que se refiere el apartado 1 del artículo 77 de la Ley de Vivienda y su cónyuge (si lo hubiere) no consten en el Certificado de derechos de uso del suelo y de propiedad de los bienes afectos al suelo de la provincia o ciudad de administración central donde se ubica el proyecto de vivienda social al momento de presentar la solicitud de compra o arrendamiento con opción a compra de vivienda social.

Dentro de los 7 días a partir de la fecha de recepción de la solicitud de confirmación del nombre en el Certificado de derechos de uso de la tierra y propiedad de los activos afectos a la tierra, la Oficina/Sucursal de la oficina de registro de tierras a nivel de distrito de la provincia o ciudad administrada centralmente donde se ubica el proyecto de vivienda social llevará a cabo la confirmación para el caso especificado en esta Cláusula.

2. En caso de que el sujeto especificado en la Cláusula 1 del Artículo 77 de la Ley de Vivienda sea propietario de una vivienda, pero la superficie media per cápita sea inferior a 15 m² por persona. La superficie media per cápita especificada en esta Cláusula se determinará considerando: el solicitante, su cónyuge, padre, madre (si los hubiere) y sus hijos (si los hubiere) registrados como residentes permanentes en dicha vivienda.

"Dentro de los 7 días a partir de la fecha de recepción de la solicitud de confirmación del área promedio de vivienda per cápita, el Comité Popular a nivel comunal realizará la confirmación para el caso especificado en esta Cláusula".

Ingresos no superiores a 15 millones de VND/mes

"Artículo 30. Condiciones de ingreso

1. Para los sujetos especificados en los apartados 5, 6 y 8 del artículo 76 de la Ley de Vivienda, se deberán cumplir las siguientes condiciones de ingresos:

a) En caso de que el solicitante sea soltero, el ingreso mensual real percibido no debe superar los 15 millones de VND, calculados de acuerdo con la Tabla de Salarios y Sueldos confirmada por la agencia, unidad o empresa donde trabaja el solicitante.

En caso de que el solicitante esté casado según la ley, el solicitante y su cónyuge deben tener un ingreso mensual total de no más de 30 millones de VND calculado de acuerdo con la Tabla de Salarios y Sueldos confirmada por la agencia, unidad o empresa donde trabaja el solicitante.

b) El plazo para determinar las condiciones de renta dentro de 01 año consecutivo, contado desde que el sujeto señalado en esta Cláusula presente solicitud válida al inversionista para registrarse para comprar o arrendar-comprar vivienda social.

2. Si el sujeto especificado en la Cláusula 5, Artículo 76 de la Ley de Vivienda no tiene contrato de trabajo, si es soltero, sus ingresos mensuales reales no podrán superar los 15 millones de VND. Si está casado, de acuerdo con la ley, el solicitante y su cónyuge deberán tener un ingreso mensual real total no superior a 30 millones de VND. Dentro de los 7 días siguientes a la fecha de recepción de la solicitud de confirmación, el Comité Popular a nivel comunal confirmará la condición de ingresos durante un año consecutivo desde que el sujeto especificado en esta Cláusula presente una solicitud válida al inversor para el registro de compra o alquiler de vivienda social.

3. Para los sujetos especificados en los incisos 2, 3 y 4 del artículo 76 de la Ley de Vivienda, deberán ser hogares pobres o casi pobres según los estándares de pobreza del Gobierno.

4. Para los sujetos señalados en el inciso 7 del artículo 76 de la Ley de Vivienda, se aplicarán las condiciones de ingreso señaladas en el artículo 67 del presente Decreto."