La Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA) acaba de presentar al Comité Permanente de la Asamblea Nacional una serie de opiniones relacionadas con el Proyecto de Ley de Tierras (enmendado), en las que advierte contra el riesgo de colusión en la fijación de precios de tierras al momento de tasar los precios.

Según HoREA, hay cuatro entidades involucradas en la evaluación y decisión sobre los precios de los terrenos para proyectos inmobiliarios a nivel provincial. En primer lugar están los organismos estatales (Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Director del Departamento de Finanzas y Comité Popular Provincial).

El siguiente sujeto es el inversor en proyectos inmobiliarios que se ve directamente afectado por las actividades de valoración de terrenos. La tercera es la empresa de valoración (que proporciona servicios de valoración de tierras e informes o certificados de valoración). Finalmente, se invita al revisor a unirse al Consejo de Valoración de Tierras; desempeñar la tarea de revisar de forma independiente las actividades de valoración y tasación de este Consejo antes de presentarlas al Comité Popular Provincial para que decida sobre los precios de las tierras.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de HoREA, dijo que hay muchos casos en los que estas entidades se confabulan activamente entre sí para acordar los precios de las tierras, lo que provoca que los resultados de la valoración de las tierras sean incorrectos. Dijo que estas situaciones deben ser claramente identificadas para tener mecanismos y soluciones para prevenir y combatir la pérdida de ingresos del presupuesto estatal y la pérdida de activos públicos porque estos son recursos territoriales.

El Sr. Chau agregó que actualmente, los cinco métodos de valoración de tierras, incluyendo comparación, deducción, ingreso, superávit y coeficiente de ajuste del precio de la tierra, no han cumplido con los requisitos de precisión. Estos cinco métodos no incluyen el método de valoración masiva y aún no han creado una base de datos completa de precios de entrada, ni se han actualizado en tiempo real, lo que produce resultados de valoración poco fiables.

La aplicación de antiguos métodos de valoración conduce a una situación en la que el mismo proyecto inmobiliario, si lo realiza una sola empresa de valoración pero aplica dos métodos de valoración diferentes, arroja dos resultados diferentes con una diferencia de valor del 17%. Mientras tanto, un mismo proyecto inmobiliario pero con dos empresas tasadoras distintas aplicando el mismo método de valoración del terreno también arroja dos resultados distintos con una diferencia de valor de alrededor del 17%.

El presidente de HoREA también planteó cuestiones delicadas: varios funcionarios, empleados públicos y empleados que trabajan en el campo de la tierra y la financiación de la tierra temen la responsabilidad y los riesgos legales en el desempeño de sus funciones. Manejan las cosas a su antojo, trasladan documentos en círculo, no se atreven a proponer, no se atreven a decidir o ponen un precio del terreno muy alto en comparación con el precio del mercado para estar seguros.

De manera similar, muchas empresas de valoración no aceptan participar en la valoración de tierras para determinar las tarifas por el uso de la tierra y las rentas de la tierra de proyectos inmobiliarios pagados al presupuesto estatal porque temen la responsabilidad y los riesgos legales al realizar el trabajo de valoración de tierras.

Frente a estas deficiencias, HoREA recomienda que el Gobierno central considere la propuesta del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh presentada al Gobierno sobre la puesta a prueba de la aplicación del método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra. Esta propuesta conducirá a la necesidad de emitir un coeficiente de ajuste del precio de la tierra (coeficiente k4) para calcular las tarifas por el uso de la tierra para todos los proyectos de vivienda comercial, independientemente de que su valor sea superior o inferior a 30 mil millones de VND, según la Lista de Precios de la Tierra.

Sobre esa base, el Estado puede decidir sobre las tarifas por el uso de la tierra y el alquiler de la tierra en un período no mayor de 6 meses a partir de la fecha de emisión de la decisión sobre la asignación de tierras, el arrendamiento de tierras y el permiso para cambiar el propósito del uso de la tierra. Este punto es similar a la regulación de que los certificados de valoración de tierras no son válidos por más de seis meses.

El Sr. Chau dijo que la propuesta del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh formalizará el cálculo de las tarifas de uso de la tierra y las tarifas de alquiler de tierras para proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales y áreas urbanas para garantizar la transparencia. A partir de allí, el Estado y las empresas pueden prever el monto de los derechos de uso de la tierra y de las rentas de la tierra que deben pagarse al presupuesto estatal.

"Resolver el atraso en la financiación de tierras demostrará el papel del Estado de liderar el mercado en lugar de seguirlo, garantizando una recaudación adecuada, correcta y oportuna para el presupuesto, al tiempo que se garantizan los derechos de los inversores en proyectos y de la ciudadanía", enfatizó.

Fiel