La vivienda social necesita la mano del Estado

PV: 2023 es un año de muchas dificultades y desafíos para la economía vietnamita en general y para el sector inmobiliario en particular. El gobierno emitió muchas políticas para aliviar las dificultades del mercado. ¿Cómo evalúa el “apoyo” de las políticas al mercado inmobiliario en los últimos tiempos?

Sr. Nguyen Van Duc: En los últimos tiempos, las políticas que ha emitido el Gobierno han tenido un impacto positivo en el mercado inmobiliario. Sin embargo, las políticas emitidas por el Gobierno sólo han tranquilizado el espíritu, no han intervenido realmente de manera profunda, directa y profunda, perjudicando la salud de los sujetos que participan en el mercado inmobiliario.

Sin embargo, en mi opinión, la "enfermedad" del mercado inmobiliario no reside en las políticas, sino en las propias empresas (inversión en el segmento equivocado, inversión en el objetivo equivocado, empresas que "arrean pollos" - PV). Cuando las inversiones son equivocadas, las empresas piden mucho dinero prestado a los bancos y no pueden resolver la situación; ninguna política puede "salvarlas". Además, las políticas y leyes tienen cierto retraso y no pueden absorberse de la noche a la mañana.

PV: Muchas opiniones dicen que la Ley de Vivienda (modificada) ha eliminado el cuello de botella de la vivienda social. ¿Qué opinas sobre esto?

Sr. Nguyen Van Duc: El objetivo de la vivienda social es ayudar a los pobres a tener vivienda. Es una buena política, pero la clave es cómo se hace.

Las nuevas regulaciones en la Ley de Vivienda (modificada) son más abiertas, ayudando a que los pobres tengan condiciones para acceder a la vivienda social. Sin embargo, en mi opinión personal, la vivienda social necesita la mano del Estado en lugar de depender de las empresas.

De hecho, muchas empresas y nosotros hemos invertido en viviendas sociales, pero después de un tiempo, no pudieron sobrevivir. En aquella época, a la hora de construir viviendas sociales, había trámites administrativos, subida de precios, tipos de interés bancarios, largos plazos de construcción, etc., lo que hacía que las empresas sufrieran dobles pérdidas. Por eso actualmente muy pocas empresas invierten en vivienda social.

Nuestro objetivo es tener un millón de viviendas sociales en 2030, pero no tenemos el capital ni los mecanismos para lograrlo. En mi opinión, nos resultará difícil “llegar a la meta” como estaba previsto.

En mi opinión, deberíamos desarrollar la vivienda de alquiler y deberían existir decretos y normas para desarrollar este segmento. La vivienda de alquiler no requiere una calidad tan alta como la vivienda comercial, por lo que los pobres pueden tener acceso más fácil a viviendas asequibles.

¿Podrá el sector inmobiliario escapar de la crisis?

PV: Muchas opiniones dicen que el mercado inmobiliario está recibiendo muchos factores positivos y actualmente tiene suficiente buena información para iniciar un nuevo ciclo. ¿Cuál es su opinión sobre el panorama inmobiliario en 2024?

Sr. Nguyen Van Duc: El mercado inmobiliario empeorará a partir de 2022, hasta finales de 2023, y muchos creen que se recuperará a finales de 2023. Sin embargo, fue un año sombrío para el mercado, como lo demuestran las numerosas quiebras, empresas en quiebra, cuentas bloqueadas...

En mi opinión, 2023 es un año “oscuro” para el mercado inmobiliario. Esta difícil situación ha provocado que los empresarios inmobiliarios soliciten continuamente a las autoridades un “rescate” para evitar que el mercado se congele y colapse.

En los últimos años, debido al impacto del Covid-19, muchas personas han estado “ansiosas”, teniendo incluso que gastar sus ahorros para salvar sus vidas. No tienen ahorros, ni dinero para comprar una casa.

También debemos afrontar la realidad de que mientras la gente siga luchando con su vida diaria, el mercado inmobiliario seguirá siendo sombrío y difícilmente adoptará colores brillantes. En consecuencia, desde mi perspectiva, en 2024 el mercado inmobiliario no puede florecer como se esperaba, digo francamente que el mercado continúa siendo sombrío.

PV: ¿Por qué da su perspectiva de que el mercado inmobiliario no ha escapado a la sombría situación?

Sr. Nguyen Van Duc: Durante muchos años, las empresas inmobiliarias se han centrado en invertir en productos de alta gama. Construyen villas, casas comerciales, complejos turísticos... a precios caros, que se incrementan en decenas de miles de millones de dongs en poco tiempo. Fabrican productos para los ricos, sólo los magnates pueden comprarlos, sin prestar atención a fabricar productos para gente de bajos ingresos.

Esta realidad no sólo ocurre en Ciudad Ho Chi Minh y Hanoi, sino también en muchas otras localidades. Los proyectos que se abren en masa no benefician a la comunidad ni a la sociedad, sino que se abren para salvarse. Las empresas inmobiliarias están desarrollando fuertemente villas, complejos turísticos, casas comerciales, etc. con la esperanza de obtener ganancias. Sin embargo, estos proyectos son de gran escala y requieren préstamos bancarios y una emisión generalizada de bonos.

Sin embargo, en el difícil contexto económico, las empresas enfrentan riesgos porque la eficiencia en el uso de este segmento no es alta, incluso muchos lugares se construyen y se dejan vacíos, alquilándose por 0 VND en un plazo de 1 a 2 años; La escasa liquidez, las altas tasas de interés y la elevada presión sobre los vencimientos están causando dificultades a las empresas. En sentido figurado, el mercado inmobiliario de alta gama se encuentra en un estado de "punto muerto", muchos proyectos han fracasado y los inversores no pueden recuperar su dinero. Mirando el contexto actual, se ve que el sector inmobiliario ha pasado por un período difícil pero todavía hay muchas "nubes oscuras".

Además, el Estado identificará próximamente las casas y los propietarios fiscales de segundas residencias, lo que supone un golpe fatal para los especuladores y blanqueadores de dinero a través del mercado inmobiliario. En consecuencia, quienes “poseen” bienes inmuebles se ven obligados a venderlos y huir.

Además, el Estado ha restringido recientemente el crédito, lo que ha provocado dificultades para las empresas. Sin embargo, en mi opinión, esta política es muy correcta. Tomemos como ejemplo el caso de Van Thinh Phat, en el que cientos de empresas afiliadas pidieron prestado capital, lo que tuvo numerosas consecuencias. Es necesario restringir la emisión de bonos y el crédito bancario.

En 2024, los vencimientos bancarios también suponen una carga para las empresas. Muchas empresas inmobiliarias tendrán que vencer préstamos bancarios y bonos mientras muchos flujos de efectivo no estén disponibles. Actualmente, hasta donde yo sé, hay negocios que no pueden cobrar ni un solo dong. Porque invierten mucho en el segmento de alta gama, pero nadie gasta todavía dinero en comprar productos. Muchas empresas “prolongan su vida” aconsejando a la gente que alargue sus ventas uno o dos años más o las convierta en productos excedentes. Todos estos hechos reflejan en parte el panorama del mercado inmobiliario.

PV: Dicho esto, el mercado inmobiliario en 2024 continúa enfrentando muchos desafíos. ¿Es necesario “rescatar” los negocios inmobiliarios, señor?

Sr. Nguyen Van Duc: De hecho, recientemente, ha habido muchas empresas que han estado haciendo negocios de manera especulativa y oportunista, perturbando el mercado. Venden productos especulativos, ineficientes y si los “rescatamos” sería injusto para otras industrias.

¿Por qué necesitamos “rescatar” cuando muchos negocios inmobiliarios operan con fines especulativos sin aportar beneficios a la comunidad? En mi opinión, las empresas que hacen negocios eficazmente, tienen buenos proyectos y tienen como objetivo desarrollar viviendas para personas de bajos ingresos deben ser salvadas. En el caso de las empresas que no funcionan adecuadamente, el mercado deberá decidir.

PV: ¡Gracias por la entrevista!

Ngan Giang