El mercado continúa siendo difícil en el corto plazo

Según el experto en bienes raíces Nguyen Van Duc, la Ley de Vivienda (enmendada), la Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada) y la Ley de Tierras (enmendada) aprobadas por la Asamblea Nacional son los corredores legales para ayudar a que el mercado inmobiliario se desarrolle de manera saludable y sostenible.

Sin embargo, estas leyes no entrarán en vigor hasta principios de 2025, y al Sr. Duc le preocupa cuántas empresas y clientes podrán "soportar la carga" y sobrevivir durante ese tiempo.

Sin embargo, desde la perspectiva de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), el mercado inmobiliario se recuperará con fuerza. Desde hace mucho tiempo, una serie de proyectos han quedado “dormidos” a la espera de que se resolvieran los problemas legales (el 70% de los problemas de las empresas inmobiliarias).

Por ello, se espera que la Ley de Tierras de 2024 elimine cuellos de botella legales, ayudando a que muchos proyectos se "reactiven" y salgan rápidamente al mercado. Las novedades de la Ley de Suelo de 2024 tienen un gran impacto para las entidades que participan en el mercado inmobiliario.

El experto en bienes raíces Nguyen Van Duc dijo que el panorama general del mercado inmobiliario no ha mejorado y que aún persisten dificultades en el corto plazo.

Respecto al segmento de casas adosadas y villas, este experto prevé que seguirá tranquilo y con baja liquidez. Los proyectos de casas adosadas y villas en el centro de la ciudad serán difíciles de vender porque están afectados por la "identificación de la casa" y el "impuesto a la vivienda".

En los últimos años, los negocios inmobiliarios se han centrado mayoritariamente en invertir en productos de alta gama, los precios de las villas y casas comerciales son bastante caros y han aumentado "vertiginosamente" en poco tiempo. Fabrican productos dirigidos a los ricos y son indiferentes a los productos “asequibles” que sirven a la mayoría de la gente, la gente de bajos ingresos. Cuando se abren proyectos en masa con el objetivo de obtener ganancias sin aportar beneficios a la comunidad y a la sociedad, significa que su estrategia de negocio está "un paso por encima del otro".

Decenas de miles de condotels, casas comerciales y villas vacacionales están congelados. En consecuencia, empresas, clientes y bancos sufrirán grandes pérdidas. Este es el mayor desastre para el mercado inmobiliario en la etapa actual.

En el contexto de que muchas empresas no pueden vender productos, no pueden rotar capital y no disponen de recursos financieros para la reestructuración; Las cuentas están congeladas mientras la carga de pagar los intereses y el vencimiento de los bonos bancarios pesa sobre las empresas. Además, muchos proyectos se han estancado, algunos incluso tienen problemas legales, por lo que las empresas están en un estado de "ansiedad", incluso las empresas sin suficiente potencial económico "morirán", dio su perspectiva el Sr. Duc.

Segmento de departamentos continúa aumentando de precio

En el segmento de departamentos, el experto Nguyen Van Duc evaluó que este es el segmento con mejor tasa de absorción en el mercado actualmente, sin embargo, la oferta de este segmento no ha mejorado debido a la escasez de proyectos con permisos de construcción y muy pocos edificios de departamentos que se están implementando en el centro de la ciudad.

La escasez de proyectos y la falta de oferta para satisfacer la demanda dan lugar a que los precios promedio de venta de la energía primaria se mantengan elevados. Este segmento seguirá creciendo en precio debido al aumento de los costos del terreno, los costos de construcción, el desarrollo de infraestructura y la mejora de la calidad.

Las últimas estadísticas de Savills muestran que en Hanoi, a finales de 2023, los precios de los apartamentos estarán entre 51 y 70 millones de VND/m2 y el 49% de los apartamentos vendidos estarán en este rango de precios. Por este motivo, el segmento de apartamentos ha fijado un nuevo umbral de precios. Los apartamentos con precios superiores a 4.000 millones de VND representaron el 42% del número de unidades vendidas en 2023. Los apartamentos con precios entre 2.000 y 4.000 millones de VND representaron el 55% de la cuota de mercado. Sólo el 3% de los apartamentos tienen un precio de venta inferior a 2 mil millones de VND.

De manera similar, en Ciudad Ho Chi Minh, los precios de los apartamentos siguen aumentando, especialmente en los proyectos de la zona central. De hecho, en el mercado han faltado proyectos en el segmento de apartamentos asequibles con precios inferiores a 25 millones de VND/m2, pero principalmente en los segmentos de apartamentos de gama media y alta que son elegibles para la movilización de capital y las transacciones.

Según un informe del Departamento de Construcción de la ciudad de Ho Chi Minh, en 2023, la ciudad tendrá 19 proyectos de viviendas comerciales (con 17.753 unidades) elegibles para la venta y el arrendamiento con opción a compra de futuros productos de vivienda que se pondrán en el mercado. Cabe mencionar que el segmento medio cuenta con 5,051 unidades, el segmento alto contabiliza 11,334 unidades y no existen proyectos en el segmento de departamentos sociales.

En el segmento de vivienda social, el Sr. Nguyen Van Duc reconoció que hay una mejora, hay "rayos brillantes" en comparación con 2023, sin embargo, este segmento no tiene muchas empresas invirtiendo debido a los procedimientos difíciles y las condiciones desfavorables para las empresas. “Las nuevas regulaciones en la Ley de Vivienda revisada son más abiertas, lo que facilita el acceso de los pobres a la vivienda social.

Sin embargo, lleva tiempo poner la ley en práctica. El objetivo de un millón de viviendas sociales será difícil de alcanzar según lo previsto si el gobierno no tiene una visión estratégica y métodos prácticos y científicos en lugar de confiar únicamente en las empresas. "Nuestro objetivo es completar un millón de unidades de vivienda social para 2030, pero en realidad aún faltan capital y mecanismos", dijo el Sr. Nguyen Van Duc.